신암화성파크드림 분양 실제 경쟁력 분석

1. 신암화성파크드림 분양 실제 경쟁력 분석

동구 신암동 신암화성파크드림 아파트 분양에 대해서 알아보자.

동대구역과 경북대의 거리상 중간에 신암화성파크드림 아파트가 분양이 된다. 동대구역 근처에는 지난해 굵직한 아파트들의 입주가 시작되었다. 대표적으로 동대구 이안과 동대구 반도 유보라가 있다. 건설사들이 동대구 지역의 분양에 관심이 있었던 이유는 동대구역이 리모델링이 되었고 동대구역 바로 앞에 신세계백화점이 엄청난 규모로 입점을 하였기 때문이다. 그래서 이지역 집값이 꽤나 상승하였다. 오늘은 동대구역에서 파티마병원 방향으로 떨어진 곳에 분양을 하는 신암화성파크드림에 대해서 학세권, 역세권, 숲세권의 관점에서 분석해 보도록 하자. 

먼저 아파트 자체정보를 보자. 신암화성파크드림은 아파트와 오피스텔 두가지가 있다. 아파트의 경우 1140세대, 오피스텔의 경우 176실이다. 위치는 아래 지도에서 확인이 가능하지만 정확한 주소는 대구시 동구 신암4동 246-4번지이다. 단지는 지하2층 ~ 지상 17층이다. 아파트와 오피스텔을 합친 총 세대는 1,316세대이다. 아파트로 분양되는 세대의 평수는 59, 84, 101, 125 m2이다. 분양은 다음달 (2019년 3월)로 예정이 되어있고 입주 시기는 2022년이다. 

그럼 화성파크드림의 분양가는 어떻게 될까? 주변에 먼저 분양된 아파트들로 한번 예상해보자. 동대구 이안의 경우 2016년에 분양이 되어서 평당 1100만원에 경쟁률은 24.5:1이었다. 동대구아이유쉘은 2017년에 분양되어서 평당 1200만원에 청약경쟁률은 66.5:1, 동대구 이안센트럴D는 2018년에 평당 1600만원으로 경쟁률은 380:1로 엄청났다. 필자의 생각에 신암화성파크드림의 경우에는 평당 1300 ~ 1400만원 사이가 아닐까 생각이 든다. 일단 S급 브랜드 아파트가 아니고 위치가 완전히 동대구역에 인접한 것은 아니라서 이정도로 예상해 본다. 그러면 지금부터 신암화성파크드림의 미래 가능성에 대해서 자세히 분석해 보도록 하자. 

 

2. 학군으로 살펴보는 신암화성파크드림의 실제 경쟁력 분석

아파트 값에 가장 큰 영향을 미치는 학군에 대해서 알아보자. 아래 지도를 참고하자. 주변에 초등학교는 상당히 많이 있는 편이다. 바로 아래에 덕성초, 위쪽으로 동부초 그 밖에도 표시안한 초등학교들이 많이 있다. 그런데 조금 아쉬운 점은 아파트가 품고 있는 초등학교가 없다는 것이다. 거리상으로 가장 가까운 초등학교가 덕성초인데 덕성초까지 통학시에 큰 도로가 없는 점은 상당히 장점이다. 초품아까지는 아니지만 이정도면 상당히 메리트가 있다고 볼 수 있다. 초등학교의 학업성취도를 언급하는 것은 의미없는 행동이기에 넘어가고 중학교에 대해서 분석해보자.

동대구 지역의 아파트들의 아쉬운 점이 중학교다. 주변에 중학교가 없다. 아래 지도를 보면 알 수 있겠지만 지도를 상당히 축소해서 멀리 있는 중학교까지 표시를 하였다. 신암화성파크드림에서 가장 가까운 중학교가 신아중이고 그다음이 복현중이다. 각 중학교까지 직선거리가 약 1 km가 넘는다. 직선거리가 1 km이면 실제로는 2 km 가 넘는다. 상당히 먼 거리이다. 일단 거리상으로 중학교 통학에 단점이 있다. 그리고 중학교는 특목고 진학의 바로 전 단계이기 때문에 상당히 중요하다. 두학교의 특목고 진학률을 알아보고자 하였는데 신아중의 경우에는 정보를 알아낼 수가 없었다. 그래서 복현중을 중심으로 특목고 진학률을 분석해 보도록 하자. 

<신암화성파크드림 학군>

아래표믄 복현중의 특목고 진학률을 정리해 두었다. 특목고 진학률이 자사고를 포함해서 1 %가 되지 않는다. 0.9 %이다. 사실 낮은 수준이다. 대구 전체에서 순위를 보면 꽤 상위권에서 중간 정도에 속해 있는데 그 이유는 특목고를 진학 실적이 없는 중학교가 대다수이고 학생수가 적으면 같이 특목고에 진학을 못 시켰더라도 순위가 올라가기 때문이다. 아무튼 특목고 진학 실적이 좋지 못하다. 그나마 0.9 %도 자사고 진학률이다. 자사고의 경우도 들어가기는 쉽지 않겠지만 특목고 중에서 최고는 과학고이기 때문에 과학고 진학 실적이 중요한데 복현중의 경우에는 2018년도에 과학고로 진학 시킨 실적이 없다. 중학교 학군의 관점에서 일단 거리가 멀고 특목고 진학 실적이 좋지 않으므로 솔직히 학세권은 아니라고 할 수 있다.

복현중 특목고 진학률
1) 과학고 진학률 :	0   % (0명/총 217명)	북구   7등/ 22개 학교	대구  16등/ 127개 학교
2) 외고/국제고 진학률 :	0   % (0명/총 217명)	북구  11등/ 22개 학교	대구  20등/ 127개 학교
3) 자사고 진학률 :	0.9 % (2명/총 217명)	북구  14등/ 22개 학교	대구  53등/ 127개 학교

3. 교통 및 편의시설로 살펴보는 신암화성파크드림의 실제 경쟁력 분석

먼저 아래 지도를 참고해보자. 신암동 즉 동대구역 근처에 분양되는 신암화성파크드림의 가장 큰 장점은 동대구역 근처에 있다는 점이다. 동대구역이 작년에 완전 리모델링 되어서 주변도 잘 개발되어서 편의 시설이 많다. 타지역으로 출장이 많은 사람들에게는 신암화성파크드림이 메리트가 있을 것이다. 그리고 동대구역 바로 앞에 신세계 백화점이 입주하였다. 이부분도 엄청난 장점이다. 신세계백화점이 그것도 가장 최근에 준공되었다는 것은 아파트 주변에 모든 편의시설이 다 있다고 해도 과언이 아닐 것이다. 편의시설을 말할 것도 없겠다. 그리고 아파트 바로 위에 대구파티마 병원이 있다. 퇴근시간에 뉴스를 들으면 방송에서 교통상황을 알려줄때 빠지지 않고 나오는 이야기가 대구파타마병원 삼거리 이야기이다. 정리하면 신암동에 분양되는 신암화성파크드림의 경우에는 동대구역 근처에 위치해서 동대구역의 교통과 바로 앞에 있는 신세계 백화점의 편의시설을 모두 이용할 수 있고 왼쪽 위로는 경북대가 있어서 대학가의 편의시설도 동시에 누릴  수 있다. 엄청난 역세권이지만 학군은 좋은 편이 아니다. 개인적으로 필자는 역세권보다는 학세권을 우선 시 한다. 하지만 신암화성파크드림의 경우 동대구역을 포함한 주변 편의시설이 엄청나게 강해서 부족한 학군의 단점을 어느정도 보강할 수 있을 것이라 예상된다. 개인적으로 향후 아파트 시세가 어떻게 변할 지 궁금하다. 떨어지지는 않을 아파트이다. 

정리하면 신암동에 분양되는 신암화성파크드림의 경우에는 동대구역 근처에 위치해서 동대구역의 교통과 바로 앞에 있는 신세계 백화점의 편의시설을 모두 이용할 수 있고 왼쪽 위로는 경북대가 있어서 대학가의 편의시설도 동시에 누릴 수 있다. 엄청난 역세권이지만 학군은 좋은 편이 아니다. 개인적으로 필자는 역세권보다는 학세권을 우선 시 한다. 하지만 신암화성파크드림의 경우 동대구역을 포함한 주변 편의시설이 엄청나게 강해서 부족한 학군의 단점을 어느정도 보강할 수 있을 것이라 예상된다. 개인적으로 향후 아파트 시세가 어떻게 변할 지 궁금하다. 떨어지지는 않을 아파트이다.

<신암화성파크드림 주변 편의시설>

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