참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.
1. 특징
범어2동 브라운스톤범어 주상복합아파트에 대해서 알아보자.
먼저 학군은 범어초이다. 다들 알겠지만 범어초는 바로 옆에 위치한 고가 아파트 두산위브더제니스와 아래쪽에 범어SK뷰아파트 학군이다. 경제적으로 여유가 있는 집에 아이들이 다닐 가능성이 높다. 학군에 대해서는 추후에 더 자세히 이야기 하도록 하겠다. 브라운스톤범어의 아파트 정보에 대해서 알아보자.
아파트는 2017년에 준공된 완전 최신의 아파트이다. 총 1개동 260세대로 구성이 되어있다. 용적률은 987 %로 엄청나고 최고층은 34층으로 되어있다. 면적은 140 ~ 144 m2으로 거의 비슷한 평수로 5가지 타입이 있다. 이렇게 넓은 평수로 구성이 되고 최신에 지어진 아파트는 주차공간이 많이 확보된다. 총주차대수는 299대로 세대당 주차대수는 1.15이다. 사실 최근에 준공된 아파트라면 1.5는 넘어야하지 않을까 생각되는데 1.15는 조금 낮은 수치이다. 물론 세대당 1대는 확보가 되었지만 이렇게 넓은 평수의 아파트가 1.15는 조금 아쉽다. 주상복합이라서 상가를 이용하는 손님들을 위한 주차공간이 더 많이 할당되어서 입주민을 위한 주차공간이 적게 확보된 것인지도 모르겠다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
국토부 실거래가를 살펴보자.
84 m2을 먼저보자. 전용면적은 상대적으로 작다. 공용면적이 넓은가 보다. 일단 1건의 거래가 있었고 6.5억이다. 주상복합임을 고려하면 조금 비싼 느낌이 있다. 물론 범어동의 오래된 아파트도 이정도 가격을 하는 경우도 있기 때문에 절대적으로 비싸다고 할 수는 없다. 하지만 주상복합 임을 고려했을 때 그렇다는 것이다.
전세거래는 없다. 필자의 개인적인 생각으로 주상복합 아파트에 전세를 선호하는 사람들은 많지 않을 것 같다. 전세로 많이 고려되는 지역은 주거에 용이한 지역이라고 생각된다. 여기는 주거보다는 역세권에 가깝기 때문에 전세의 메리트가 조금 떨어진다.
나머지 동일한 면적에 다른 타입의 경우 가격 변동이 좀 크다. 두번째 타입의 경우 7.2억, 3번째 타입의 경우 2건의 거래가 있었고 5.9억에서 6.9억으로 1억이 올랐다. 평균적으로는 6억 중반때라고 생각된다. 네이버 매물 정보를 보아야 정확한 분석이 가능할 듯하다.
네이버 매물 정보를 살펴보자. 지금은 매매와 전세 매물 각각 5개씩만 올려두었는데 사실 매물이 엄청나게 많다. 가격에 대한 분석에 앞서서 매물이 엄청나게 많으면 가격을 떨어질 수 밖에 없다. 이건 당연한 원리이다. 수요는 적은데 공급이 많으면 수요자가 갑이 되니까 수요자에 맞춰서 가격이 떨어질 수밖에 없다. 브라운스톤범어의 경우 현재 상황이 좋지 않다고 본다. 투자로써 가치가 조금은 떨어진다고 개인적으로 생각된다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자.
주상복합 아파트이다보니 지하철까지의 접근성은 엄청나게 좋다. 도보로 5분 거리이다. 대중교통에 관해서는 엄청난 이점이 있다고 할 수 있다.
<네이버 길찾기>
4. 학군 및 편의시설
학군을 살펴보자.
일단 초등학교는 범어초로 배정이 된다. 범어초는 주변의 고가 아파트에 사는 아이들이 배정을 받으므로 이 아이들에 의해서 명품 초등학교가 되는 것 같다. 물론 전통적으로 아래쪽의 범어4동의 경동초를 중심으로 학군이 유명하지만 상대적으로 최신의 아파트가 위치한 범어초 또한 이에 뒤지지 않는다고 생각된다. 아무튼 범어초 학군은 좋은 편에 속한다. 주변에 중-고등학교가 없다. 그래서 중학교와 고등학교는 아래쪽에 범어4동의 명품 중-고등학교에 배정될 확률도 있다. 일단 대구 학군의 중심 경신고가 가능하고 그 아래로 정화여고, 경북고 등이 있다. 그전에 중학교는 유명한 동도중, 경신중, 정화중이 있다. 하지만 사실 범어체육공원을 경계로 왼쪽에 위치해서 범어4동보다는 범어1동과 3동쪽 학군으로 배정될 가능성이 더 높다. 단 사교육비가 문제일듯하다. 왜냐하면 범어동 사교육비는 엄청나다고 한다. 왼쪽으로는 대구동중, 신명여중 등이 있다. 그래도 범어동에 위치한 학교이므로 전국에서 볼 때 상위급에 속하는 학군이다.
편의시설을 살펴보자. 일단 지하철역과 도보로 5분 이내 거리이다. 교통은 말할 것도 없고 역근처에 있는 역세권 아파트이므로 편의시설은 대부분 갖추어 졌을 것이라 예상한다. 그리고 범어 시민체육공원에 인접한 것도 엄청난 장점이다.
정리하면 범어초 학군을 포함한 우수한 학군지역에 위치하고 있지만 중학교부터는 범어4동 학군보다는 범어1, 3동쪽 학군으로 배정될 확률이 다소 높다. 그래도 역세권의 이점을 누릴 수 있는 위치에 있다. 주상복합이라는 점이 조금 아쉽고, 주상복합이다보니 매물이 많은 것에 비해서 겨래량이 많지는 않다.
주변 부동산 분석 글 (범어1,2,4동 아파트) |
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