참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.
1. 범어2동 목화맨션 특징
수성구 범어2동 목화맨션에 대해서 알아보자. 수성구 아파트를 선택할 때 가장 중요하게 생각하는 학군을 먼저 살펴보자. 초등학교 배정은 근거리 원칙에 따라 동천초이다. 사실 아래쪽에 있는 범어초를 선호하는 부모님들이 많을텐데 아쉽게도 동천초로 배정을 받는다. 초등학교는 크게 중요하지 않을 수 있지만 중학교 배정에 영향을 미치기 때문에 아파트 위치와 함께 초등학교도 중요할 수 있다. 학군에 대해서는 뒤쪽에서 더 자세히 다루도록 하겠다.
그럼 목화맨션의 자체 정보에 대해서 알아보자. 목화맨션은 이름에서도 느낄 수 있듯이 꽤 오래된 아파트이다. 1978년 준공된 아파트로 약 40년이 되었다. 총 4개동 110세대로 소규모 단지의 아파트이다. 최고층은 예전에 지어진 아파트로 5층이고 면적은 75 m2 단일 평수로 구성이 되어있다. 주차정보는 기록이 없지만 40년 된 아파트이므로 넓지는 않다. 40년 전에는 세대에 차량을 보유한 경우가 많지 않았다. 그래서 주차공간이 상대적으로 적게 고려되어 설계 및 시공을 하였다. 그러므로 아파트의 나이를 생각할 때 실거주에는 약간의 불편함이 있을 것으로 예상한다. 참고로 아파트 방향을 보면 완벽한 남향이다. 아파트 방향은 엄청나게 좋다고 할 수 있다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
목화맨션의 국토부 실거래가를 살펴보자. 전용면적 75 m2 (공용면적 포함 84 m2)을 보자. 우리가 흔이 말하는 25평 아파트이다. 가격 변동이 크다. 올해 초 2.4억에 거래되었다가 최고 3.4억까지 올랐다. 하지만 마지막 거래는 2.6억이다. 전체적인 추세는 부동산 가격이 하락하고 있다고 보여진다. 추세선을 가상으로 그려볼 때 떨어지고 있다. 아파트는 4개동 모두 남향이기 때문에 방향에 따른 가격 변동은 아니라고 할 수 있다. 부동산 정책의 변화 등이 영향을 미쳤을 것이다. 특히 8월 부동산 규제 정책 이후에 급격하게 감소하는 것을 확인할 수 있다. 대구도 서서히 부동산 규제의 영향권에 속하고 있다는 것을 확인할 수 있다. 수성구 범어동의 경우 범어4동은 학군이 우수해서 현재 부동산 규제가 많음에도 보합세를 유지하고 있지만 범어2동 중에서 위쪽으로 위치하는 아파트는 보합세를 유지하기도 벅찬 느낌이다.
전세 정보를 보자. 약 1억 대로 매매가의 약 30~40 %정도 수준이다. 아주 낮은 비율이다. 보통 수요가 많은 아파트의 경우 전세가의 비율이 매매가의 약 60 % 이상 많은면 70 % 이상이다. 그런데 중요한 것은 상당히 오래된 아파트이기 때문에 곧 재개발이 추진되지 않을까 생각이 든다. 재개발 이야기가 나온지는 약 10년이 넘었다. 그래도 곧 재개발이 되지 않을가 예상한다. (현재는 개발 추진이 중단된 것으로 알고 있다)
네이버 매물 정보를 살펴보자. 일단 매매고 전세고 매물이 없다. 왜 매물이 없을까? 전세의 경우 실거주에 메리트가 많지 않다. 일단 학군이 범어동에서 완전히 선호되는 곳이 아니고 아파트가 많이 오래 되었기 때문에 전세의 수요가 적을 것이다. 매매의 경우 재개발의 호재를 노리고 들어올 수는 있을텐데 지금은 재개발 진행이 중단된 것으로 알고 있다. 그런데 재개발이 진행된다고 하더라도 수성구 범어동의 완전 노른자 위치는 아니기 때문에 엄청난 이점이 있을 것 같지는 않다. 특히 내년의 경우 올해 연기한 아파트 물량까지 동시에 공급되기 때문에 아파트 공급이 많을 예정이어서 재개발이 되더라도 이지역에 투자는 신중해야한다. 아무튼 매물 정보가 없어서 분석이 불가하다.
3. 교통(역세권)
범어2동 목화아파트의 교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 가장 가까운 역은 범어역이다. 범어역까지 도보로 11분 소요된다. 10분 이내의 거리는 굉장히 가까운 거리이다. 지도에서 확인 할 수 있듯이 굉장히 가까운 거리이다. 메리트가 있다.
<네이버 길찾기>
4. 학군 및 편의시설
목화맨션의 학군을 살펴보자. 앞서 간단히 언급하였지만 초등학교 배정이 동천초이다. 이지역에 위치하는 아파트의 경우 초등하교 배정을 동일초와 동천초 사이에 고민을 많이 하는 것 같다. 사실 근거리 배정 원칙에 따라서 고민이라고 할 것도 없지만 인터넷을 잘 찾아보면 필자가 말하는 부분(위*전*)에 대한 글을 찾을 수 있을 것이다. 일단 동천초가 범어4동의 경동초와 범어2동의 범어초만큼 선호되는 초등학교가 이니라는 것은 분명하다. 경동초와 범어초에 대해서 더 자세히 알고 싶으면 필자가 작성한 이전 글들을 참고하기 바란다. 그렇다고 동천초가 좋지 않다는 것은 아니다. 학업성취도는 나쁘지 않지만 범어동이 워낙 학군이 유명해서 특별히 선호되는 학교들이 있다는 것을 약간(?) 언급한 것이다. 동천초 이후에 중학교는 왼쪽 끝에 있는 중앙중에 배정될 확률이 있다. 그래서 사람들이 중학교 갈 때쯤 이사를 하는 경우도 있다고 한다. 참고하기 바란다.
편의시설을 살펴보자. 일단 지하철역까지 도보로 11분으로 가가운 편이다. 범어역의 범어네거리는 범어동의 중심가로 고려된다. 그러므로 범어역을 중심으로 하는 편의시설은 부족함이 없을 것이다. 오른쪽으로는 범어시민체육공원이 있다. 지도에서도 확인할 수 있지만 녹지공간이 충분하다고 할 수 있다.
정리하면 40년이 넘은 목화맨션은 실거주로서는 아쉬운 점이 많을 것이다. 왜냐하면 오래됐으니까 하지만 재개발의 호재가 있다면 나름 장점이 있을 수 있지만 현재는 재개발이 진행되고 있지 않다. 학군의 관점에서는 범어동에서 선호되는 위치의 아파트는 아니다. 장점이라고 한다면 범어4거리까지의 접근성이다. 범어4동과 비교했을때 범어4동에 위치한 아파트들은 학군이 엄처 우수한 반면 대중교통(지하철)을 이용하기에는 부족한 면이 많다. 그러므로 장점과 단점이 모두 있지만 단점이 조금 더 부곽되는 아파트라고 개인적으로 생각한다.
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