을지맨션

참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다. 

1. 특징

범어동 을지맨션은 범어공원과 인접한 곳에 위치한 경동초 학군의 아파트이다. 1997년에 준공된 아파트로 213세대 3개동으로 구성된 상대적으로 적은 세대의 아파트이다. 최고층은 12층과 10층으로 구성된다. 아파트 평수는 99A, 99B, 142A, 142B m2 4가지로 구성이 되고 총 주차대수는 143대로 세대당주차대수는 0.67대로 옛날에 지어진 아파트여서 주차공간이 충분하지는 않다. 특히 1이 되지 않으므로 퇴근후에 주차난이 예상된다. 하지만 경동초를 포함한 동도중, 경신중, 경신고 등 우수한 학군이 포진한 곳에 위치하고 있음로 대구의 특성상 집값은 높을 것으로 예상된다. 

2. 실거래가 정보 / 매물정보

국토부 실거래가를 살펴보자. 먼저 79.9 m2 의 경우 올해 초 5.2억에 거래 되었다. 마지막 거래는 7.0억으로 1.8억이 올랐다. 20년 된 아파트라서 오래된 아파트라고 생각할 수 있지만 이지역 아파트들 중에 30년이 넘은 아파트도 많이 있기 때문에 상대적으로 많이 오래된 편은 아니다. 그래서 그런지 집값 증가폭이 높다. 전세가는 매매가와 점점 벌어지는 것을 볼 수 있다. 올해초에는 매매가의 약 50%정도였지만 점점 벌어져서 마지막 거래는 8000만원으로 뭔가 좀 이상하다. 마지막 거래는 무언가 이유가 있을 것이라 생각되고 평균 50% 미만이라고 생각하면 될 것 같다. 79.9 m2 의 다른 타입을 보면 올해초 5.2억에 거래 되었고 마지막거래는 6.8억으로 이또한 1.6억 상승했다. 여전히 증가 추세다. 전세 거래는 없었다. 113.8 m2의 경우는 올해 첫거래가 8.1억이었는데 마지막 거래는 7.9억으로 2000만원 떨어졌지만 보합세라고 할 수 있을 것 같다. 전세가는 대형 평수라서 그런지 매매가의 약 40%정도 밖에 되지 못한다. 이지역에서 갭투자는 불가해보인다. 마지막 114m2의 다른 평형때를 보면 올해 한건의 거래가 있었고 약 8.0억이었다. 전세도 하나 거래되었는데 약 4.0억이었다. 매매가의 약 50%이다. 

네이버 매물 정보를 보자. 매매의 경우 113 m2은 10억이 넘었다. 대구의 집값이 상승세라서 그런지 집을 내놓은 매도자들이 호가를 10억으로 정한 것 같다. 하지만 거래량을 봤을때 쉽게 거래될 것 같지는 않다. 과연 내년에도 대구의 집값이 오를까? 부동산 규제가 이렇게 심한데 오를지 모르겠다. 전세가는 여전히 낮다. 79 m2의 평수가 전세로 많이 나왔는데 대부분 2억대의 호가를 형성하고 있다. 을지맨션의 경우 여유자금이 없으면 투자하기 쉽지 않아보인다. 지금 10억대의 아파트를 사서 매매가의 50% 정도로 전세를 주면 대출 규제가 있는 수성구 지역에서는 여유자금 없이 투자하기 쉽지 않아보인다. 

3. 교통

아래 그림은 네이버 길찾기로 가장 가까운 지하철역까지의 도보 거리이다. 수성구청역까지 도보로 15분 소요된다고 계산된다. 도보로 20분 이내면 가까운 거리라고 생각된다. 특히 10분 중반대의 거리면 충분히 걸어서 이용할 수 있는 거리라고 생각된다. 범어동은 학군의 수요로 아파트값이 오른 지역인데 지하철역까지 도보로 15분 거리면 학군에 교통까지 모두 갖춘 아파트라 생각된다. 

<네이버 길찾기>

   4. 학군 & 편의시설
먼저 학군을 살펴보자. 잘 알겠지만 학군은 대구에서 최고로 손꼽히는 경동초가 바로 오른쪽에 위치하고 있다. 근거리 우선배정이므로 경동초에 배정 될 수 밖에 없어보인다. 그리고 중학교도 동도중이 가장 가깝다. 동도중은 범어동에서도 상당히 선호되는 중학교이다. 고등학교는 조금 애매하다. 물론 경신고가 일반고가 되어서 가장 선호하겠지만 경신고, 정화여고, 경북고가 거의 동일한 거리에 있다. 운에 맡겨야할 듯하다. 편의시설로 바로 옆에 범어공원이 있다. 산책이나 운동을 즐기기에 좋은 여건이라 생각되고 나름 숲세권이라 할 수 있다. 범어동에서 녹지와 교통, 학군을 모두 갖춘 아파트라 생각된다. 그리고 아래쪽으로 국립대구박물관이있다. 충분히 도보로 이용할 수 있는 거리라 생각된다. 

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