참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.
1. 특징
범어동 목련아파트는 대구에 거주하면서 초등학교에 다니는 자녀를 두고 있는 부모라면 한번쯤 고려해볼만한 아파트이다. 아래 지도에서 볼 수 있듯이 목련아파트는 경동초등학교에서 도보로 5분거리에 있는 아파트이다. 큰 도로를 건너지 않아서 자녀 통학에 이점이 있다. 아파트 정보를 보면 1987년에 준공된 250세대의 총 5개동으로 구성된 아파트이다. 평수는 61, 67 m2 두가지로 구성이 되어있다. 상대적으로 적은 평수의 아파트이다. 예전에 지어진 아파트라서 최고층은 5층으로 상대적으로 낮다. 용적률은 118 %이다. 오래된 아파트이므로 재건축을 염두에 두어야하므로 용적률을 고려해 봐야한다. 그리고 중요한 것이 총주차대수이다. 250세대에 총 주차대수가 250대이므로 세대당주차대수는 1.0이 된다. 옛날에 지어진 아파트의 경우 세대당주차대수가 1이 넘지 않는 경우도 있는데 목련아파트는 그래도 1은 만족시켰다. 최근에 지어진 아파트만큼은 아니지만 그래도 괜찮은 편이라 생각된다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
국토부 실거래가를 살펴보자. 먼저 52.86 m2의 경우 올해 초 3.2억에서 시작해서 올해 말에는 3.1억으로 소폭 떨어졌다. 하지만 중간에 3.5억으로 올라가기도 하였다. 마지막에 거래된 아파트의 경우 저층이거나 동향의 아파트가 아니었을까 생각이 든다. 전세가는 매매가의 약 30 % 정도에 머물러 있다. 굉장히 낮은 비율이다. 보통 집값이 오를려고 하면 전세가가 매물가의 최소 70% 이상을 보이는데 여기서는 굉장히 낮은 비율을 차지하고 있다. 아마도 목련아파트는 앞으로 보합세를 유지하거나 소폭 감소하지 않을까 생각한다. (물론 필자의 생각이다.) 어제 뉴스에 내년에 부동산 가격이 전국적으로 떨어질 것이라고 정부에서 발표하였다. 물론 정부의 뜻대로 되어온 것은 아니지만 최근 규제가 상당히 심하다 보니 그렇게 될 가능성이 없지는 않다. 그러므로 투자에는 신중해야할 것으로 본다. 하지만 목련아파트의 경우 경동초의 학군을 가지고 있기 때문에 크게 떨어지지는 않을 것이라고 생각한다. 그리고 대한민국의 교육정책이 크게 바뀌지 않는 이상 목련아파트의 수요는 계속 있을 것이라 예상한다. 59.43m2을 보자. 이평수의 경우 올해 초 3.7억에서 시작해서 최고 4.5억을 찍고 연말에는 4.0억을 찍었다. 오래된 아파트임에도 불구하고 수요가 있음을 보여준다. 하지만 전세가는 여전히 낮다. 대구는 학군 등의 영향으로 약간은 특수한 지역이니 내년에 이지역 가격이 올라간다 내려간다 확신할 수는 없다. 하지만, 분명한 것은 경동초를 학군으로 가지는 메리트가 있다는 것이다.
네이버 매물 정보를 보면 매물로 나와 있는 매물의 호가가 높다. 마지막에 거래된 52 m2이 3.1억이었는데 매물은 4.3억으로 나와있다. 올해 거의 보합세를 유지하였는데 갑자기 1.2억이나 높은 값으로 매물이 나와있다. 내년에도 대구의 부동산이 호황을 이룬다면 가능할 수도 있지만 지금으로써는 높은 가격으로 생각된다. 물론 이것은 필자의 생각이고 목련아파트의 학군과 매수하고자하는 사람의 경제력에 따라서 좋은 매물일 수도 있다. 전세가는 지금 거래되는 값과 거의 비슷하다. 일단 전세가가 낮기 때문에 갭투자는 불가능하다. 그럼 실거래이거나 자금에 여유가 있는 투자자가 향후 시세차익을 보길 원하는 경우인데 필자는 두가지다 해당사항이 안된다.
3. 교통
아래 그림은 네이버 길찾기로 가장 가까운 지하철역까지의 도보 거리이다. 만촌역도 옆에 있지만 수성구청역이 더가깝게 계산이 되어서 수성구청역까지의 도보 거리를 표시하였다. 보면 알 수 있겠지만 도보로 24분이 소요된다. 도보로 가는동안 큰 도로를 한번 건너야 한다. 가장 중요한 것은 이동 시간이다. 24분이 소요된다. 20분이 넘어가는 거리는 가까운 거리는 아니다. 그러므로 역세권이라고 보기에는 무리가 있다. (지도를 보면 누구나 알 수 있을 것이다. 정말 이 지역은 학군이 모든걸 압도 했다는 느낌을 지울 수 없다.
<네이버 길찾기>
4. 학군 & 편의시설
먼저 학군은 말할 필요 없이 좋다. 먼저 경동초를 도보로 5분 거리로 이용할 수 있다. 초등학교의 경우 근거리 배정이므로 목련아파트에서는 다른 학교로 배정이 될 수가 없다. 그러므로 초등학교 학교 배정을 위해서 여기로 이사하는 젊은 부부층이 많을 것이라 예상된다. 그리고 중학교 학군도 좋다. 위쪽으로 동도중, 정화중, 경신중이 있다. 모두 대구에서 유명한 중학교이다. 다음으로 고등학교이다. 고등하교는 경신고, 정화여고가 있다. 그리고 아래쪽으로 지도에는 없지만 경북고가 있다. 경신중은 예전에 수능 만점자를 한해에 여러명 배출하고 그 이후에도 서울대와 의대를 다수 합격시켜서 대구에서는 굉장히 유명한 학교이다. 최근 자사고에서 일반고로 전환되어서 추첨으로 갈 수 있게 되었다. 편의시설은 왼쪽에 범어공원이 있어서 산책하기는 좋다고 생각된다. 그리고 저녀가 어린 경우 아래쪽으로 국립대구박물관이 있고 범어공원 왼쪽으로는 대구어린이 회관이 있다. 편의시설이 엄청나게 좋은 편은 아니지만 꼭 필요한 것은 다 있은 것 같다. 단지 교통이 조금 아쉽지만 다른 모든 조건이 좋다고 본다.
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