장원맨션아파트

1. 특징

오늘부터 대구 부동산에 대해서 조금씩 글을 쓰기로 했다. 그중 가장 뜨거운 수성구-범어동에서부터 시작하고자한다. 대구 부동산 하면 떠오르는 단어들이 많이있다. 수성구, 범어동, 수능, 만점자, 경신고 등...... 대구의 집값 상승은 수능 만점에서 시작되었고, 학군에 의해서 부동산이 요동치고 있다. 그럼 수성구 범어4동부터 시작하겠다. 첫 부동산으로 장원맨션아파트를 선택했다. 왜냐고? 경동초와 붙어있기 때문이다. 경동초는 초등학교 자녀를 둔 부모들이 선호하는 학교이다. 아직 내 딸은 초등학교에 갈 나이가 아니라 초등학교 교육이 그렇게 중요한지 잘 모르겠지만 경동초 주변의 아파트는 오래됐지만 인기가 좋다. 그럼 장원맨션아파트에 대해서 소개하면, 1988년 준공된 455세대 4개 동으로 구성된 아파트이다. 정말 오래 됐다 30년이 넘었다. 평수는 107, 147 m2으로 중형이상급으로 구성되어있다. 총 주차대수는 396 대로 세대당주차대수를 계산해보면 0.87이 나온다. 1이 되지 않는다. 다시말하면 주차공간이 부족하다는 의미이다. 이렇게 오래되고 주차공간도 부족하지만 이 아파트는 비싸다. 물론 국토부 실거래가에서 자세히 언급하겠다. 

2. 실거래가 정보 / 매물정보

국토부 실거래가를 살펴보자. 84.98 m2의 경우 올해 초 5.3억에 거래가 되었다. 조금씩 올라서 6.0억까지 갔다가 올해말에 다시 5.5억으로 떨어졌다. 작년 초에는 4억 초반때였는데 거의 2억 조금 안되게 올랐다. 30년된 아파트가 약 2년 사이에 2억이 올랐다. 어떤 점이 이 아파트의 가격을 상승시켰을까? 경동초일까? 맞다 경동초가 분명 큰 영향을 미쳤을 것이다. 대구에 부동산 바람이 불어왔을때 투자자들이 어디에 투자를 할지 물색하다가 대구는 역시 학군을 따라가야한다는 생각에 범어4동 일대에 투자를 했고 집값이 올라갔다고 생각된다. 좀 더 큰 평수를 보자. 121 m2의 경우 올해초에 7.3억에서 시작해서 올해말 8.3억 즉 1억 가까이 올랐다. 평수에 관계없이 오른다. 그런데, 전세가를 보자. 매매가의 약 60% 정도밖에 되지 않는다. 본 블로그에 대전 부동산을 분석한 글 중에 아무글이나 클릭해서 보기바란다. 대전에서 유명한 둔산동의 경우 아파트 전세가가 매매가의 70% 이하는 찾아보기 힘들다. 그런데 대구의 경우 매매가와 전세가의 차이가 너무 심하다. 필자의 생각에는 분명 거품이 끼어있다. 쉬운 예로 세종의 경우 아파트값은 엄청나게 올랐지만 전세가는 엄청나게 싸다. 물론 대구는 조금 다른 경우이긴 하지만 대구 역시도 거품이 있는것만은 분명하다. 정부의 부동산 정책이 아니라 교육정책(수능등)의 정책이 바뀌면 대구의 집값은 분명 영향을 받을 것이고, 언제가 될지는 모르지만 거품이 터지는 날이 있을지도 모른다. 그러므로 범어동 투자는 신중해야할 것으로 생각된다. 

네이버 매물 정보를 보면 실거래가의 1~2억 이상의 가격으로 호가가 형성이 되었다. 30년이 넘은 아파트가 학군의 메리트로 10억 때 매물을 형성한다는게 정말 대단한 것 같다. 84 m2의 경우에도 실거래가보다 1억정도 높은 가격에 매물이 형성되었다. 암튼 호가가 이렇게 형성되었으므로 매매가 이루어진다면 집값은 우상향을 이룰것이다. 하지만 과연 매매가 얼마나 이루어질지는 미지수다. 

 

3. 교통

네이버 길찾기로 도보 기준 수성구청역까지 약 24분 계산된다. 지하철까지의 거리는 조금 먼 편이다. 하지만 여기는 역세권을 내세우는 곳이 아니라 학군을 내세우는 곳이라 교통은 크게 중요하지 않아보인다. 

 

    4. 학군
학군은 앞에서도 잠시 언급하였지만, 정말 화려하다. 아파트와 인접해서 경동초가 있고 아래로 동도중, 정화중이 있으며, 위로 경신고 수능 만점자를 많이 배출했다는 경신고가 그 위에 있다. 그리고, 정화여고도 아래쪽으로 있다. 화려한 초-중-고의 조합으로 집값 상승을 견인하는 것 같다. 초-중-고등학교가 도보로 통학이 가능하다. 잠시 경신고에 대해서 설명하면 얼마전까지 자사고 였다가 재정상의 문제로 일반고로 전환하였다. 졸업생의 상당수가 의대와 서울대에 진학해서 대구 지역에서는 명문으로 평가 받는다. 아무튼 이런 유명한 학교이 포진한 지역에 위치하고 있다. 

   

    5. 편의시설
편의 시설은 대전의 둔산동과 비교했을때 턱없이 부족하다. 왼쪽으로 범어공원이 크게 위치하고 있고, 아래쪽으로 대구국립박물관이 있긴하다. 저녁에 산책하기에는 큰 공원이 있어서 좋을 듯하다. 아무튼 여기는 특별한 상권이나 편의시설보다는 단지 학군만으로 유명한 지역이다. 정말 맹모삼천지교를 실천하고 있는 좋은(?) 예라고 생각된다. 

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