참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.
1. 특징
범어1동 궁전맨션아파트부터는 초등학교 배정이 동도 초등학교로 바뀐다. 일단 동도초에서 동도중으로 배정받은 학생수는 2014년 기준 3명이다. 3명이 동도중으로 배정 되었다. 많은 부모님들이 동도중을 선호하는 것 같은데 그래도 범어동 지역의 다른 중학교도 동도중만큼 좋은 학교이다. 아파트 정보에 대해서 알아보자. 궁전맨션은 1988년 준공된 아파트로 30년이 되었다. 총 5개동 538세대가 거주중이다. 최고층은 15층으로 면적은 107A, 120B, 131, 157, 198, 231 m2으로 구성되어있다. 중요한 고려사항인 주차에 대해서 알아보자. 총주차대수는 413대로 총세대수를 고려해볼때 세대당주차대수는 0.76으로 나온다. 옛날 아파트라서 그런지 1이 되지 않는다. 약간의 주차난은 염두해 두어야 할 것 같다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
국토부 실거래가를 살펴보자. 84 m2의 경우 올해초 7.0억에 거래되어서 거래량은 많고 마지막 거래는 8.0억에 거래되었다. 범어동의 부동산 경기를 완연히 보여준다고 생각한다. 적당한 평수이기 때문에 전세의 수요도 많아보인다. 하지만 매매가 대비 전세가는 매매가의 약 40~50%로 높은 편은 아니다. 하지만 범어동이라는 특수성을 고려하면 낮은 것은 아니다. 108 m2을 보자. 한건의 거래가 있었고 8.9억에 거래가 되었다. 매물이 많지 않아보인다. 전세도 2건의 거래만 있었다. 거래가는 약 4억정도로 매매가의 약 40~50%라고 생각하면 되겠다. 131 m2을 보자 올해초 9.5억에 거래되어서 마지막 거래는 10.3억으로 약 8000만원정도 상승폭이 있다. 대구의 부동산 경기를 따라가는 수준이다. 아파트만의 메리트가 커서 상승폭이 더욱 크거나 하지는 않아보인다. 전세가도 여전히 약 40~50%정도 수준이라고 계산된다. 마지막 대형 평수인 169 m2을 보자 2건의 거래가 있었고 10.4억에서 11.7억으로 약 1.3억 올랐다. 대형평수임을 고려할 때 가격자체가 높은 편이고 전세가는 매매가의 약 50%정도이다. 궁전맨션은 대구의 부동산 경기를 따라가는 수준으로 평가되고 아파트만의 특별한 무언가가 있어보이지는 않는다. 내년의 경우 대구 부동산 경기를 많이 반영할 것 같다.
네이버 매물 정보를 보자. 84 m2의 경우 호가가 8.5억으로 마지막에 거래된 금액보다 약 5000만원이 높다. 적당한 수준의 호가가 형성된 것 같다. 하지만 내년도 상황에 따라서 거래가 많을지 적을지는 알 수가 없다. 131 m2의 경우 마지막 거래가 10.3억인데 반해서 호가는 12억으로 약 1.7억 높다. 좀 많이 높은 느낌이 있다. 이 또한 내년도 경기와 직결될 것이다. 왜냐하면 아파트 자체가 가지는 메리트보다는 주변 부동산의 경기에 영향을 받아서 상승하는 느낌이 크기 때문이다. 전세는 매매의 호가가 올라가면서 매매 호가의 약 40~50%로 낮아진 느낌이다.
3. 교통
아래 그림은 네이버 길찾기로 가장 가까운 지하철역까지의 도보 거리이다. 먼저 지하철 2호선인 범어역까지의 거리를 보자. 도보로 10분 거리이다. 상당히 가까운 거리이다. 필자의 경우 10분 이내의 거리는 역세권이라고 생각한다. 2호선과의 거리가 가깝지만 3호선과의 거리도 가깝다. 수성구민운동장역과도 도보로 8분 거리이다. 아주 좋은 입지라고 생각한다.
<네이버 길찾기>
4. 학군 & 편의시설
먼저 학군은 범어1동의 아래쪽에 위치한 동산초에서 왼쪽 위쪽으로 위치한 동도초로 바뀌었다. 범어4동과는 약간 거리가 멀어진 느낌이다. 동도초의 경우에도 교육에 대한 관심이 많은 학교라고 알고 있다. 하지만 중학교 배정을 범어4동 쪽 학군으로 갈 확률은 조금 낮아졌다. 2014년 기준 동도초에서 동도중으로 배정받은 학생은 전체에서 3명이라고 한다. 하지만 다른 중학교도 우수한 중학교이므로 반드시 선호되는 학교에로 배정받아서 그 분위기의 영향을 받는 학생이 아니라면 범어동의 다른 중학교에 배정받아서 상위권을 유지하는 것도 전략이라고 생각한다. 일단 중학교는 대구동중, 동도중, 정화중 경신중, 대륜중, 신명여중, 소선여중 등이 후보군이 될 수 있다고 본다. 고등학교는 경신고, 정화여고, 대구여고, 경북고 등이 있는데 이중에 대구여고가 가장 가까이에 있다. 고등학교의 경우 중학교를 어디에 배정 받는냐에 따라 달라지므로 생략하도록 하겠다. 다른 편의시설로 주변의 학원가는 많을 것이고 교통이 최고의 장점으로 부각되는 아파트이다. 옆으로 범어공원이 있는 것도 장점이다.
주변 부동산 분석 글 |
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