범어우방타운아파트 (1단지, 2단지)

참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다. 

1. 특징

범어우방타운아파트(1차, 2차)는 동산초 학군의 범어1동에 위치한 아파트이다. 범어1동은 앞서 언급하였지만 범어공원을 기준으로 오른쪽에 위치한 동네이다. 아파트 정보를 살펴보자. 먼저 1984년에 준공된 아파트로 약 35년 정도 되었다. 오래된 아파트이다. 총 4개동 276세대(1단지), 총 7개동 350세대(2단지)로 구성이 되어 있고 예전에 지어진 아파트이다 보니 최고층은 5층이다. 면적은 92, 99, 102, 105, 109 m2 총 5개의 타입으로 구성이 된다. 총 주차대수는 165대(2단지)로 총세대수로 나누어보면 세대당주차대수가 0.47대가 나온다. 0.5가 안된다. 1단지도 역시 0.5가 되지 않는다. 요즘 세대당 자동차가 1대 없는 집은 거의 없다. 심지어는 세대 구성원 모두가 차를 가지고 있는 경우도 많이 있다. 그러므로 주차공간이 상당히 부족할 것이라 예상된다. 관리비를 살펴보자. 오래된 아파트이다보니 첨단 시설이 많지 않아서 관리비는 비교적 적게 나온다. 매달 80,000 ~ 90,000원 정도 나온다고 생각하면 될 것 같다. 

2. 실거래가 정보 / 매물정보

국토부 실거래가를 살펴보자. 먼저 75 m2의 경우 올해 2건의 매매거래가 있었다. 첫 거래는 5.7억이고 마지막 거래는 5.9억이다. 35년 된 아파트임을 고려할때 적지 않은 가격이다. 가격이 비싼 이유는 아무래도 재건축에 있지 않을까 생각된다. 범어우방타운 아파트 역시 재건축을 추진중에 있어서 재건축의 기대감에 매매가가 상승하지 않았나 생각된다. 오래된 아파트이기 때문에 실거주하기에는 불편한 점이 많이 있을 것이다. 그래서 전세가는 낮다. 전세가는 매매가의 약 20% 정도 밖에 되지 않는다. 상당히 낮은 비율이다. 이지역 아파트들이 상당히 오래되었기 때문에 재건축이 될 여지는 충분히 있다. 그래서 이러한 점을 고려해서 투자하는 사람들이 있지 않나 생각이든다. 그리고 범어공원의 개발에 대한 이야기도 흘러 나오기 때문에 범어공원의 개발과 이지역 재개발이 함께 진행되면..... 투자의 가치가 있다고 생각이 들지만 반드시 기대하는데로 일이 진행되는 것만은 아니기에 투자에는 신중해야한다. 84 m2의 경우에는 7억에 거래가 되었다. 주변 인프라를 고려하면 충분히 납득이 가능한 금액이지만 35년 된 아파트를 고려할때는 조금 비싼 가격이 아닐까 생각된다. 전세가는 여전히 낮다. 여전히 매매가의 약 20% 정도이다. 2단지 75m2을 보자. 전세 거래는 없고 매매거래만 있다. 올해초 5.1억에 거래되어서 마지막 거래는 6.3억으로 약 1.2억 올랐다. 필자의 생각에 일단 이지역에 학군이 괜찮고 교통도 비교적 양호하기 때문에 실거주 목적으로 좋은 학군 지역에 살면서 재개발의 기대하는 것이 아닐까 생각이 든다. 82 m2의 경우에는 전세 거래만 있다. 역시나 낮은 금액이다. 84.97 m2 의 경우 첫 거래가 5.2억에서 시작해서 6.0억으로 잠시 증가하는 듯 하더니 곧 4.5억으로 하락했다. 다양한 원인이 있겠지만 아파트 자체로는 아파트 방향 및 층수에 따라서 그럴 수도 있고 급매로 나갔을 수도 있다. 다른 84m2도 올해 초에는 6.0억으로 올랐다. 하지만 연말 쯤에는 거래가 없어서 현재 시세는 파악이 쉽지 않다. 참고로 이글을 읽는 사람들은 다들 알겠지만 대구-수성구 지역은 투기과열지구라서 대출이 40 % 밖에 되지 않는다. (타지에서 투자하고자 할때는 반드시 숙지하라)

네이버 매물 정보를 보자. 우방범어타운 1차 같은 경우 호가가 6.9억으로 형성되었다. 마지막 거래가 7.0억이었는데 호가는 6.9억에 형성되었다. 가격이 떨어지는 추세로 볼 수 있다. 현재 대구에 집을 가지고 있는 사람들의 심리가 더 오를 것이라 생각해서 마지막 거래보다 높게 호가를 부르는데 여기는 마지막 거래보다 1000만원 낮은 가격에 호가가 형성되었다. 투자를 할 생각이라면 이 이유에 대해서 분명히 알아보고 투자하기 바란다. 전세는 여전히 낮다. 매물가의 거의 20 % 정도이다. 반면 우방범어타운 2차는 호가가 높다. 마지막 거래가 떨어지는 추세였다고 생각되는데 호가는 7.5억이다. 이지역에 투자를 하고자 할때는 반드시 재건축에 대한 정보를 확실히 알아보고 투자 여부를 결정해야 할 듯 하다. 

3. 교통

아래 그림은 네이버 길찾기로 가장 가까운 지하철역까지의 도보 거리이다. 먼저 2호선은 범어역을 이용할 수 있다. 아파트 인근에 두개의 다른 지하철 호선을 이용할 수 있다는 것은 엄청난 장점이다. 먼저 범어역까지 도보로 17분이 소요된다. 20분 이내 거리이므로 충분히 도보로 이용 가능한 거리라 생각한다. 추가적으로 범어역까지 직선 거리이므로 심리적인 거리는 더욱 가깝게 느껴질 것이라 생각된다. 대구3호선은 수성구민운동장역이 있다. 도보로 5분이 걸린다. 상당히 가까운 거리이다. 아무튼 교통은 상당히 좋은 편이라 생각된다. 범어4동과 잠시 비교하자면..... 범어4동은 교통이 상당히 불편한 반면 사람들이 선호하는 학교들이 많이 모여있다. 범어1동은 상대적으로 교통이 좋고, 학군도 물론 좋지만 범어4동에 비하자면 약간 선호도가 약하다. 

<네이버 길찾기>

   4. 학군 & 편의시설
학군은 기본적으로 범어동이기 때문에 좋다. 범어4동만큼의 선호도는 아니지만 약간 조용한 분위기를 원한다면 범어1동도 나쁘지 않다. 아파트 바로 앞에 동산초가 있다. 학교까지 큰 도로가 없고 도보로 5분 이내의 거리이기 때문에 상당한 이점이 있다고 본다. 초등학교 이후 중학교 배정은 대구동중, 동도중, 정화중, 신명여중, 소선여중 등 많은 중학교가 후보군이다. 어떤학교를 배정받더라도 나쁘지 않다고 본다. 범어동 지역에서 배정받는 학교면 다들 중상 이상이기에 그 이후부터는 학생의 능력이라고 본다. 부모에 따라 선호하는 학교가 다를 수 있겠지만 원하는 곳에 배정 받던지 못받던지 자녀의 성적과 향후 대학교 진학은 자녀의 머리와 노력 여하가 더욱 큰 요소라고 생각한다. 고등학교는 얼마전에 자사고에서 일반고로 전환한 경신고가 있고, 정화여고, 경북고, 대구여고 등이 있다. 모두 유명한 고등학교들이다. 물론 대구과학고를 가면 제일 좋지 않을까 생각된다. 편의시설로는 일단 교통이 아주 편리하고, 오른쪽으로는 범어공원이 있으며, 자녀가 어릴때는 대구어린이회관도 이용할 수 있다. 요약하면, 아파트가 오래된 단점이 있지만 재개발의 호재가 있을 수 있어서 미래가치가 있다고 생각하고, 학군도 범어지역내에서 우수한 편이라 생각한다. 편의시설도 범어공원, 대구어린이회관 등 충분하다고 생각한다. 

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