범어3동 범어역우방유쉘 주상복합아파트 전격 분석

<우방유쉘 주상복합 아파트 소개>

1. 특징

범어3동 범어역우방유쉘 주상복합아파트에 대해서 알아보자. 일단 우방유쉘은 주상복합 아파트이다. 주상복합이지만 상당히 럭셔리 아파트이다. 학군을 먼저 알아보면 초등학교 배정은 위쪽에 있는 동천초로 배정이 된다. 범어초로 배정이 되면 좋겠지만 조금 아쉬운면이 있을 수 있다. 학군에 대해서는 뒤쪽에 다시 자세히 이야기 하도록 하겠다.

아파트 정보에 대해서 알아보자. 범어역우방유쉘은 2009년에 준공되었다. 총 1개동 292세대로 구성이 되어있다. 최고층은 42층으로 면적은 141, 147, 173 m2 이렇게 3개의 타입으로 구성이 되어있다. 총주차대수는 583대로 세대당주차대수를 계산해보면 1.99대로 거의 2대에 가깝다. 상당히 넓은 주차공간을 자랑한다. 하지만 주상복합아파트이므로 상업공간과 함께 고려했을 때의 값인지 확인을 해 볼 필요가 있다. 

2. 실거래가 정보 / 매물정보

범어역우방유쉘의 국토부 실거래가를 살펴보자. 

115 m2을 먼저 살펴보자. 올해 초 7.0억에 매매가 되어서 10월에 8.1억으로 매매되었다. 증가세였음은 분명하다. 하지만 매매를 하고 신고를 하는 기간이 있기 때문에 실제 계약은 9월 쯤 이루졌다고 생각해볼 때 마지막 거래는 9.13 대책이 나오기 직전일 가능성도 높다. 그래서 필자의 생각에 8.1억은 당분간 이 평수에서 최고 매매가가 되지 않을까 생각한다. 현재 대구도 집값이 떨어지려는 현상을 보이고 있다. 지금 거래가 상당히 줄었고 가격이 오를만한 호재가 별로 없다. 거기다 올해에는 공급도 많기 때문에 당분간은 하향세를 보일 가능성이 크다. 

120 m2을 보자. 올해 초 2건의 거래가 있었고 6.8억에서 8억으로 1.2억 올랐다. 9월 이전까지 꾸준히 호가는 상승하였을 것이고 그 호가가 지금은 유지되고 있을 것이다. 아직은 호가를 낮추지 않았을 것이다. 하지만 곧 세금에 부담을 느끼고 공급이 많아지기 시작하면 급매가 나오기 시작할 것으로 예상한다.

141 m2을 보자. 한건의 거래가 있었다. 10월에 신고 되었고 9.5억이었다. 지금 호가는 지금과 비슷할 것이다. 하지만 올해 부동산 시장은 서울을 비롯해서 좋지가 않다. 적절한 금액으로 먼저 급매를 띄워서 거래를 성사시키는 사람이 이득일 것이라 예상한다. 

<우방유쉘 주상복합 국토부 실거래가 분석>

네이버 매물 정보를 살펴보자.

141 m2을 살펴보자. 국토부 실거래 정보로 볼 때 마지막 매매가는 9.5억이었다. 현재 호가는 9.7억이다. 필자의 예상이 맞았다. 거의 비슷한 수준의 호가가 형상되었다. 하지만 곧 떨어질 것이다. 아직 집을 가진 사람들은 집값이 올라갈 때의 향수가 남아있다. 하지만 빨리 현실감을 가져야 한다. 올해 부동산 시장은 좋지 못하다. 시세차익을 남기고 싶다면 빨리 적절한 금액으로 급매를 띄우는 것이 답일 듯 하다. 

115 m2도 한건에 대해서 알아보자. 호가가 8.3억이다. 마지막 실거래가가 8.1억이었는데 비슷한 값으로 처분하고 싶어하고 있다. 그런데 사실 수요자들은 시장의 분위기를 항상 알아보고 있기 때문에 쉽게 거래될지는 미지수이다. 다들 떨어질 것이라 기대하고 있기 때문에 거래까지는 시간이 조금 필요할 수 있다. 

전세를 알아보자. 그래도 경쟁력이 있는 아파트라 생각되는 것이 전세가가 매매가의 약 60 % 이상 수준이다. 60 % 면 마지노선이기는 하지만 그래도 이정도면 충분히 경쟁력이 있다고 볼 수 있다. 

<우방유쉘 주상복합 네이버 부동산 매물 정보>

3. 교통(역세권)

교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 유방유쉘아파트의 다른 이름은 범어역우방유쉘이다. 앞에 범어역이 붙어있다는 것은 범어역에서 굉장히 가깝다는 의미이다. 아래 지도를 보자. 아파트에서 범어역까지 도보로 9분 거리이다. 

4. 학군 및 편의시설

학군을 살펴보자. 앞서 간단하게 언급하였지만 초등학교는 동천초로 배정이 된다. 사실 범어3동에 아쉬운점이 초등학교 배정이다. 총 4개의 범어동 가운데 학군이 제일 약한 편이다. 사실 아래쪽에 위치한 두산위브더제니스는 범어3동이지만 범어초에 배정을 받는다. 범어초는 범어4동의 일부 새로 준공된 아파트와 겹치는 학군을 공유하므로 중학교 배정도 범어4동의 흔히들 선호하는 경신중, 동도중 등에 배정될 확률이 높다. 그래도 일단 범어동에 위치한 초등학교에 배정 받는 것에 만족을 해야할 듯하다. 중학교 배정은 사실 조금 멀지만 대구동중과 대구중앙중에 배정될 가능성이 있다. 사실 범어4동에 위치한 중학교와도 비슷한 거리이지만 아래쪽으로 위치한 아파트들이 많기 때문에 학교 정원을 고려할 때 쉽지는 않다. 하지만 범어3동에도 e편한세상, 래미안 수성 등과 같이 좋은 아파트들이 많이 있기 때문에 예전에 범어3동의 학군은 아니다. 학교의 퀄러티가 상당히 올라간 편이다. 정리하면 범어4동에 위치한 전통의 학군은 아니지만 범어3동의 학군은 상대적으로 신생의 학군으로 좋은 아파트가 많이 준공 됨에 따라 최근에 학교의 퀄러티가 상당히 올라간 상태라고 할 수 있다.

편의시설을 살펴보자. 일단 지하철과 도보로 9분 거리이므로 역세권이라 할 수 있다. 교통은 당연히 좋을 것이고 지하철 근처에 위치하고 있으므로 없는 것 빼고는 다 있다고 할 수 있다.

정리하면 상대적으로 최근에 지어진 범어역우방유쉘 주상복합 아파트는 학군은 범어4동만큼 전통이 있는 강세는 아니지만 최근 브랜드 아파트들이 많이 지어지면서 학군이 좋아지고 있는 추세이고, 지하철과 약 9분거리로 상당히 역세권에 있어서 앞으로 기대되는 아파트이다. 

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