[2019.01.12] 대구부동산전망에 대해서 알아보자.

1. 2019년 대구부동산전망 분석

대구부동산전망에 대해서 알아보자.

지난 몇년간 대구 특히 수성구의 집값은 엄청난 상승세를 그렸다. 정말 엄청난 상승세였다. 서울 지역과 함께 투기과열지구로 지정될만큼 엄청나게 상승하였다. 물론 수성구 특히 범어동의 경우 강남 7학군으로 평가 받을만큼 학군이 좋아서 서울을 제외한 지방 광역시에서 가장 뜨거운 지역이었다. 수성구도 엄청난 상승이 있었지만 중고 또한 가격 상승률이 굉장히 높았습니다. 그 이후에 달서구, 북구, 동구 순서로 차츰 가격이 상승하였다. 그러면 2019년은 어떠할까요? 한번 분석해보도록 하자. 

2. 정부의 부동산 규제 정책 (9.13대책)

대구의 부동산 전망을 언급하려면 정부 정책을 알아야 한다. 다들 잘 알겠지만 9.13대책은 강력한 규제정책으로 보유세를 포함한 다양한 정책을 담고 있다. 그래서 9.13 이후에는 드디어 서울 및 대구의 아파트 거래에 거래절벽현상이 발생하였다. 그러면 이러한 강력한 규제 정책이 대구에 영향을 미칠까? 필자의 생각은 미친다이다. 왜냐하면 이미 거래절벽현상이 발생하고 있기 때문이다. 거래절벽 현상 이후에 세금에 부담을 느낀 다주택자가 집을 급매를 내놓을 확률이 높다. 거기에 금리가 올라갈 가능성이 높다. 금리가 높아지면 주택담보대출을 받았던 다주택자의 이자부담이 커진다. 그러면 집을 유지할 능력이 안될 수도 있고 가지고 있으면 계속 손해를 보는데 처분하지 않을 수가 없다. 이러한 상황에서 급매가 하나둘씩 나오기 시작하면 우후죽순으로 가격이 낮아질 것이다. 그래서 정부의 규제정책으로 인해서 가격은 낮아질 가능성이 크다. 

하지만 여전히 지역별로 차이는 클 것이라 예상한다. 수성구의 경우 학군이 좋아서 수요는 여전히 많을 것이기 때문에 급격한 하락을 경험하지는 않을 것이다. 

3. 대구시의 아파트 신규 아파트 공급

2019년 상반기 대구에 4000가구 이상의 아파트가 신규 분양이 된다. 2019년 전체로 봤을 때 공급되는 물량은 3만세대가 넘는다. 엄청나게 많은 양의 물량이다. 이러한 물량 공세는 집값을 떨어뜨릴 요인으로 충분하다. 하지만 작년에 중구에 많은 아파트들이 분양되었지만 수성구의 경우 아직 신규 아파트는 적은 편이다. 수성구의 경우는 아직 많은 물량이 공급되는 것이 아니기 때문에 대구 내에서도 지역적인 편차는 클 것이라고 생각된다. 대구 내에서 최고 학군 지역이라고 평가 받는 범어동의 경우 큰 하락세를 경험하지는 않을 것이다. 그렇다고 하락세를 경험하지 않는다는 것은 아니다. 다른 지역의 공급이 늘어나고 그 지역으로 사람들이 많이 빠져나가게 되면 수성구도 분명 타격을 받을 수 있다. 약간 두서가 없었지만 결론은 대구도 앞으로 당분간 집값이 떨어지기 시작할 것이라는 것인데 떨어지더라도 지역적인 편차는 있을 것이다라는 것이다. 

4. 기타 다양한 요인들

앞서 가장 중요한 요인들은 분석을 하였고 기타 요인들이 있다. 공정시장가액비율이 있다. 공정시장가액비율을 100 %가 될때까지 올리는 것이다. 그러면 집을 가진 사람들의 세금부담이 커질 것이다. 부정적인 요인이다. 두번째로 주택임대소득의 분리과세이다. 그러면 기존에 임대소득으로 비과세 혜택을 받은 주택임대업자들이 세금을 더 많이 낼 것이므로 집값 상승에 역시나 부정적인 요인이다. 종부세 세율 조정도 있다. 종부세의 세율을 아파트의 보유수, 규제지역에따라서 조정을 하면 세금이 역시나 올라간다. 

이러한 정책들은 모두 규제에 관한 것이다. 집을 다수 가지면 불리한 상황이다. 그래서 처분하게 만들어 공급을 늘리려고 하고 있다. 분명 효과는 있을 것이라고 본다. 

정리하면, 현재 정부는 다양한 규제 정책을 내세우고 있다. 다주택자들이 집을 팔도록 하고 있다. 집을 가지고 있으면 세금 부담이 커지고 있다. 그런데 집값까지 떨어지고 있다. 지금은 빠르게 급매로 그나마 어깨높이에서 집을 파는 것이 좋을 때라고 생각한다. 정권이 바뀌면 나아지겠지라고 버틸 수도 있지만 정권이 바뀐다고 다시 호황이 찾아올지는 알 수 없다. 향후 2년정도는 집값이 떨어질 것이다. 유지되더라도 올라가지는 않을 것이다. 2년간 세금등의 부담을 가지면서 보유하였다가 추후에 시세차익으로 만회하려고 하는 생각은 필자가 보기에는 좋은 전략이 아니라고 본다. 결론은 대구의 집값은 올해부터 하향세일 것이다. 물론 학군이 좋은 수성구 범어동의 경우 큰 하락세가 아닐 수 있겠지만 하향세임은 분명하다. 

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