2019년 둔산동부동산 전망에 대해서 알아보자

<둔산동 아파트 전망>

1. 둔산동부동산 전망 분석 (2019년)

작년 (2018년)에 대전의 부동산 즉 아파트는 엄청나게 뜨거웠다. 정부의 엄청난 규제로 투자처를 잃은 투기꾼들이 대전의 둔산동과 광주의 봉선동으로 대거 이동하였다. 그래서 둔산동과 봉선동은 엄청난 시세 급등을 경험하였다. 지난번에 대전의 부동산 시장 전망에 대해서 분석을 하였는데 오늘은 대전 중에서도 둔산동에 대해서 조금 더 이야기 해보고자 한다. 

2. 최고의 학군(한밭초)을 중심으로 집값 상승

대한민국 집값의 가장 중요한 요소는 학군이다. 대전에서도 둔산동이 유명한 이유는 단연 한밭초 학군 때문이다. 초등학교 학군이 뭐가 그렇게 중요하냐는 사람들도 분명 있을 것이다. 하지만 "첫 단추를 잘 끼워야" 다음 단계도 수월할 수 있기 때문인지 요즘 부모들의 초등학교 학군에 대한 열망은 엄청난 것 같다. 

한밭초는 일단 대전 지역에 흔히들 알고 있는 "사"자 직업을 가진 사람들의 아이들이 많이 다니는 학교이다. 갑자기 "SKY캐슬"이 생각난다. 대전이 과학 도시이고 정부출연기관이 많아서 박사급 부모들의 아이들이 많이 다녀서 그럴 것이라고 생각하는 사람들도 있던데 그렇지 않다. 전혀 그렇지 않다는 것은 아니다. 그러한 부모들보다 의사, 변호사 등의 "사"자 직업군이 많다는 것이다. 직업군이 그렇게 형성된 것이 어떻게 보면 당연하다. 왜냐하면 둔산동에는 시청이 있다. 시청은 모든 도시의 중심이고 시청 주변은 항상 발달되어있다. 물론 조그만 시는 그렇지 않을 수 있지만 광역시 급은 모두 그렇다고 볼 수 있다. 그러니 공부로 좋은 직업을 가져 본 부모들이 교육이 얼마나 강력한 힘이 될 수 있는지 모를리 난무하다. 그래서 그들의 부를 아이들 교육에 투자하는 것이다. 그러한 투자로 아이들의 학업성취도는 올라가고 아이들이 좋은 학교로 진학을 하면 자연스레 그 주변의 집값이 올라가게 된다. 

여기까지는 자연스러운 현상으로 대전의 둔산동이 다른 지역보다 집값이 높은 이유였다. 하지만 최근 1년 사이에 둔산동의 집값은 작게는 20 % 많게는 40 % 이상 올라갔다. 엄청난 증가폭이다. 어떻게 그런 상승이 있었을까? 그럼 필자가 생각하는 그 이유를 분석해 보고 마지막에는 앞으로의 전망에 대해서 알아보도록 하겠다. 

3. 학군별 부동산 시세

아래 지도를 참고하자. 일단 둔산동에서 S급이라고 불리는 지역은 한밭초를 학군으로 가지는 크로바, 목련, 한마루, 햇님 아파트이다. 시세는 크로바가 단연 일등이고 목련-한마루-영진 순서인 것 같다. 일단 초등학교는 모두 한밭초이다. 그래서 4개의 아파트가 가장 비싸고 시세도 제일 많이 올랐다. 다음이 필자가 볼때는 샘머리초 학군이다. 샘머리 아파트는 1,2 단지로 구성이 되고 대규모 단지이다. 그래서 샘머리 아파트에 사는 아이들은 모두 샘머리초로 배정 받는다. 비슷한 학군이 크로바 오른쪽에 있는 삼천초 학군이다. 삼천초는 문정중학교와 붙어있다. 그래서 한밭초>샘머리초>삼천초 순서로 학군이 선호되고 집값도 비슷한 시세를 보이는 것 같다. 

<둔산동 학군에 따른 아파트 분포>

4. 부동산 규제를 피해간 대전의 둔산동

앞서 간단하게 언급하였지만 대전 지역은 아직 정부에서 투기과열 혹은 투기조정지역으로 지정을 하지 않았다. 가까운 세종이 최근 몇년동안 엄청난 집값 상승이 있어서 세종은 서울과 함께 투기지역으로 지정이 되었는 반면 대전의 둔산동은 집값의 변동이 별로 없었기 때문에 이러한 규제에서 벗어나 있었다. 그러면 서울은 집값은 왜 상승하였을까? 일단 서울에 집값 상승을 견인하고 있는 대치동을 보자. 대치동이 무엇으로 유명한가? 학군이다. 학군과 엄청난 대치동의 학원가다. 거기다 대치동의 경우 교통도 좋고 아래쪽으로 강이 있어서 녹지도 잘 형성이 되어있다. 이제 다시 둔산동으로 돌아와 보자. 둔산동에는 일단 시청이 있다. 거기다 한밭초라는 대전 최고의 학교가 있다. 그리고 교통도 좋다. 언제든지 올라도 이상하지 않을 지역이다. 이러한 지역이 저평가 되어서 부동산 가격이 서울에 비해서 낮은 시세로 있다보니 서울에서 투자처를 잃은 갭투자자들이 여기로 넘어 온것이다. 유튜브를 보면 둔산동 크로바아파트에 갭투자를 해서 엄청난 시세차익 (약 2억원이상)을 단 몇달만에 남긴 투자자도 있다. 정리하면 서울의 부동산 규제 때문에 투자처를 잃은 갭투자자들이 다른 지역을 알아보다가 눈에 띈곳이 둔산동이었기에 둔산동의 집값이 올라간 것이라고 본다. 

5. 앞으로의 둔산동 부동산 전망

일단 필자느 2019년 부동산에 대해서 부정적인 견해를 가지고 있다. 하지만 둔산동의 경우는 조금 다르다. 물론 지금 엄청난 상승이 있었지만 아직도 둔산동의 경우 더 오를 여지가 있어 보인다. 그렇게 생각하는 첫번째 이유는 둔산동 아파트의 전세가 비율을 보면 매매가의 최소 60 % 이상은 된다. 전세가가 매매가의 60 % 이상이면 지금 부동산 경기에 상당히 높은 편이다. 서울 대치동의 경우 부동산 거품으로 인해서 전세가가 매매가의 약 30 ~40 %가 상당히 많다. 하지만 대전 둔산동의 경우 전세가 비율이 높다. 두번째로 둔산동 아파트의 경우 시세가 많이 올라가긴 하였지만 대구 수성구의 범어동, 광주 남구의 봉선동 만큼의 상승은 아니었다. 상대적으로 보았을 때 오를 여지가 충분히 있다고 본다. 

하지만 안좋은 요인도 있다. 정부에서 대전의 둔산동도 투기지역으로 지정한다는 소문이 있기는 하다. 물론 투기지역으로 지정이 되면 아직까지 투기지역의 규제에 대한 내성이 없는 둔산동의 경우 타격을 받을 수 있지만 그래도 이정도 교통과 학군이면 충분히 오를 여지가 남아있다고 본다. 

그러므로 정리하면 대전의 둔산동은 비록 2018년에 시세가 많이 오르긴 하였지만 아직까지 충분히 더 오를 여지가 있는 입지라고 생각이 된다. 

지역별 부동산 전망 관련 글 2019년 대전아파트분양계획(도안 아이파크)에 대해서 알아보자. [2019.01.11] 대전아파트 전망에 대해서 알아보자. 둔산동 크로바아파트 둔산동 햇님아파트 한마루아파트 둔산동 목련아파트 국화신동아아파트 국화우성아파트 국화한신아파트 국화동성아파트 국화라이프아파트 청솔아파트 보라2단지아파트 둔산가람아파트 둥지아파트 수정아파트 대우꿈나무아파트 은초롱아파트 샘머리1단지아파트 샘머리2단지아파트 둔산파랑새아파트 향촌현대아파트 둔산동은하수아파트 둔산녹원아파트