부산조정대상지역 해제 분석 (2019년 1월)

1. 부산조정대상지역 해제 관련 전망 분석

부산의 경우 부동산 조정대상지역으로 원래 7개의 구가 지정이 되어있었다. 7개의 구는 연제구, 부산진구, 남구 기장군 일광면, 해운대구, 동래구, 수영구이다. 부산의 경우 최근에 부동산 경기가 엄청나게 좋지 않자 4개의 구를 해제하였다. 해제되지 않고 남은 구는 해운대구, 동래구, 수영구이다. 정말 정확하게 투기할만한 지역만 남겨두었다. 부산의 부동산 경기가 안좋아져서 지역경제에도 영향을 미치니 그중에 몇곳은 풀어 준 것이다. 그런데 해제된 4개의 구 중에 남구와 연제구는 큰 이득을 볼것으로 보여진다. 왜냐하면 이 두곳은 투자할만한 가치가 있어보이기 대문이다. 남구의 경우 대표적인 아파트가 대연장, 문현베스티움의 마지막 입주물량이 조금 남아있고, 연제구의 경우에는 연산더샵과 시청비스타동원이 있다. 

그러면 조정대상지역일 때와 아닐때 무엇이 달라질까? 필자는 오늘 포스팅에서 조정대상지역에서 해제되면서 이득을 얻는 몇개의 지역 (남구, 연제구)에 대한 분석을 주로 할 예정이다. 

2. 조정대상지역 해제에 따른 장점

조정대상지역에서 해제가 되면 크게 3가지 장점이 있다. 첫번째가 양도소득세, 두번째가 1가구1주택 비과세, 세번째가 분양권 전매, 네번째가 대출한도 증가이다. 아래 표로 정리해 보았다. 표에서 볼 수 있듯이 장점이 많다. 그리고 추가적으로 조정대상지역에서 해제가 되면 집을 구매할 때 대출 한도도 10 %가 늘어난다. 조정지역의 경우 60 %까지 가능하지만 아닌경우에는 70 %까지 가능하다. 집을 사본 사람들은 알겠지만 10 %차이가 엄청난다. 하나씩 보면 양도소득세의 경우 다주택자들이 집을 팔수 없도록 만들어져서 해제가 되면 세금에 부담을 느낀 다주택자가 집을 내놓을 수 있을 것이다. 1가구 1주택 비과세의 경우에도 조정대상지역의 경우 2년 보유에 2년 실거주라는 요건이 추가된다. 분양권 전매는 조정대상의 경우 50 %가 일괄 적용된다. 그러니 조정대상지역에서 해제가 되면 장점이 많다. 댜양한 세제 감면 혜택을 받을 수 있고 10 % 차이지만 집을 구매하려고 할 때 확보할 수 있는 자금도 늘어난다. 

	지역	양도소득세	1가구 1주택 비과세	분양권 전매
조정대상지역	해운대구,  동래구, 수영구	- 2주택자 : 기본세율 + 10 % - 3주택자 : 기본세율 + 20 %	2년 보유 +  2년 실거주	50 % 일괄 적용
비조정대상지역	연제구, 부산진구, 남구, 기장 일광면	적용안됨	2년이상 보유	부유기간에 따라  일반과세

3. 최고 수혜지역 연제구

이번 조정지역 해제로 최고 수혜지역은 남구와 연제구인데 특히나 연제구가 더 큰 이득을 볼 것으로 보여진다. 남구의 경우 대부분의 분양이 끝난 상태이지만 연제구는 아직 분양 물량이 많이 남아있다. 몇가지 예로 부산연산(행복주택이라서 배제), 부산센텀하우스디, 거제역동원로얄듀크 등이 있다. 하지만 남구는 분양 예정이 아파트가 없다. 그래서 연제구가 가장 수혜지역으로 평가 받는다.

4. 최고 수혜지역 연제구의 학군 (장기적인 전망)

아파트 값은 장기적으로 볼 때 학군과 밀접하게 영향을 받는다. 그러면 연제구의 학군은 어떨지 알아보자. 제일 중요한 항목중에 하나가 특목고 진학률이다. 일단 연제구에는 8개의 중학교가 있다. 중학교는 이사벨, 거성, 토현, 연천, 연제, 연일, 연산, 거제여자중이 있다. 각 학교의 특목고 진학률을 보자. 

연제구 소속 중학교 특목고 진학 비율

학교	과학고 진학률 (부산 183개 학교)	외고/국제고 진학률	자사고 진학률
이사벨중학교	0.5 % (1명/총 192명), 부산 26등	3.6 % (7명), 부산 26등	0 % (0명), 부산 36등
거성중학교	1.9 % (3명/총 161명), 부산 12등	0.6 % (1명), 부산 56등	0 % (0명), 부산 36등
토현중학교	0   % (0명/총 172명), 부산 29등	1.2 % (2명), 부산 50등	0 % (0명), 부산 36등
연천중학교	2.1 % (4명/총 191명), 부산 10등	3.1 % (6명), 부산 31등	0 % (0명), 부산 36등
연제중학교	0.8 % (1명/총 119명), 부산 23등	0.8 % (1명), 부산 54등	0 % (0명), 부산 36등
연일중학교	0   % (0명/총 175명), 부산 29등	2.3 % (7명), 부산 26등	0 % (0명), 부산 36등
연산중학교	0.5 % (1명/총 126명), 부산 26등	3.6 % (4명), 부산 40등	1.1 % (2명), 부산 27등
거제여자중학교	1.3 % (3명/총 227명), 부산 18등	4.8% (11명), 부산 14등	1.3 % (3명), 부산 25등

 

위의 표를 참고하자. 연제구에 소속된 중학교의 특목고 진학률이다. 과학고, 외고/국제고, 자사고를 모두 더해보면 많이 보내는 학교는 졸업생의 약 6 % 이상, 낮은 곳은 약 1 % 초반 정도이다. 그래도 한명도 못보내는 곳은 없다. 물론 동래구나 해운대구에 비해서 조금 낮기는 하지만 그래도 진학률이 높은 편이다. 표에서 부산내에 속한 중학교 전체에 대한 등수도 포함을 시켜두었는데 더 중요한 것은 각 학교에서 특목고로 진학시키는 비율이다. 참고해서 표를 보기 바란다. 

그러므로 위의 표를 참고해서 연제구의 최근에 준공된 아파트에 투자를 하던지 아니면 분양되는 아파트의 장기 전망을 알아보는 것이 좋다. 그래서 다음 포스팅부터는 2019년에 준공되는 연제구 소속의 아파트와 위 학군을 포함한 교통, 편의시설 정보등으로 자세히 분석을 한번 해 보도록 하겠다. 

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