[2019.01.10] 부산 부동산 전망에 대해서 알아보자

1. 2018년 부산 부동산 불황

2018년 부산의 부동산 시장은 이전에 경험하지 못한 큰 불황을 겪었다. 해운대구 좌동을 기준으로 2015년 하반기를 시작으로 2017년까지 큰 상승이었지만 현재는 상당히 불황이다. 정부의 규제가 있기 전부터 불황의 조짐은 보였었다. 이러한 상황에 정부의 규제까지 더해져서 부산의 부동산 경기는 상당히 안좋아졌다. 이러한 상황에서 지난 1~2년간 공급도 많았다. 심지어는 분양되는 아파트의 미분양 사태까지 발생하였다. 현재 정부의 부동산에 대한 정책기조가 "규제"인 상태에서 부산 해운대구를 포함한 7개의 구에 지정되었다. 하지만 이러한 불황을 인지한 정부가 이중 4곳은 투기조정지구에서 해제를 하려고 하고 있다. 그러면 몇가지 핵심 요소에 대해서 부산의 부동산 시장에 대한 전망을 분석해 보자.

2. 과잉 공급 (향후 2년동안 8만세대 입주)

현재 2019년 기준으로 2020년까지 부산에 공급되는 아파트는 8만세대 (2019년 4만1000세대, 2020년 3만9000세대)이다. 물론 인기지역의 아파트는 엄청난 경쟁률을 보여주었지만 부산 전체로 보았을때 올해 미분양이 발생하는 아파트도 있었다. 이러한 상황에서 이미 예정된 물량이 8만 가구이다. 시장의 원리에 따라서 공급이 많아지면 가격을 떨어질 수 밖에 없다. 분면 부동산 시장의 입장에서 긍정적인 요소는 아니다. 그러므로 시장 경제에 바탕으로 가장 악재는 공급과잉이 아닐까 판단된다. 

3. 금리 인상

금리가 올라가는 것도 부산 부동산 시장에 엄청난 악재이다. 현재 미국이 금리를 올리고 있다. 그러면 우리는 안따라 갈수 가 없다. 수출 등 외화 획득과 관련된 금리를 우리도 올려야한다. 그러면 부동산은 어떨까? 현재 대한민국에 대출없이 집을 가진 사람들이 얼마나 될까? 특히 임대사업자의 경우 월세로 받는 금액은 같은데 금리가 올라가서 대출 이자가 많아진다면 당연히 수익이 줄어들 것이다. 심지어 월세 수익과 대출이자가 비등한 경우 금리가 올라갔을때 사업자는 수익이 마이너스가 되는 경우도 발생할 수 있다. 그러면 최악의 경우 보유한 집이 경매에 넘어 갈 수도 있다. 지금 상황에서 경매로 인한 집이 잘 낙찰이 될까? 그렇지 않을 거이다. 그러면 더욱더 집값을 떨어질 것이다. 공급은 계속 많아지기 때문이다. 전세를 안고 있는 경우 전세금을 올려야 이자의 부담을 줄일 수 있겠지만 집값이 떨어지는데 전세를 올릴 수 있을까? 이또한 불가능하다. 그래서 이렇게 경매에 올라오거나 시세보다 낮은 급매가 올라오기 시작하면 부동산 경기는 더욱 안좋아진다. 

4. 조정대상지역 해제 (7곳 중 4곳)

부산 부동산 시장이 안좋다보니 정부에서 조정대상지역에서 해제를 하려고 하고 있다. 해제되지 않는 지역은 해운대구, 수영구, 동래구이다. 과연 부산 부동산 시장 활성화에 영향이 있을까? 필자는 개인적으로 없을 것이라 예상한다. 부산 부동산을 이끄는 3개의 구가 여전히 투기조정지역을 묶여있다면 큰 효과는 없을 거이라 생각된다. 상식적으로 부산의 이 3곳을 제외하고 누가 투자를 할 것인가? 

조정대상지역 햊는 1월 28일에 국토부에서 발표한다고 한다. 그래도 한번 기대해 볼만 하다. 혹시 모두 해제될지!!!

5. 필자의 추천

혹시 부산에서 집을 구매할 의사가 있다면 적어도 1년은 추이를 지켜보기 바란다. 전문가들은 약 2년동안 계속 불황일 것이라고한다. 필자도 같은 생각이다. 지금은 서울도 하향세로 돌아섰다. 그만큼 정부의 부동산 정책에 대한 기조가 완강하다. 이러한 상황에서 집값이 오르는 것은 거의 불가능하다. 보합세를 유지하면 선방하는 것이다. 반드시 사야한다면 지금 사도 큰 손해는 보지 않겠지만 장기적인 관점에서 생각하기 바란다. 집을 사고 얼마 뒤 집값이 떨어진다고해서 마음아파하지 말라는 말이다. 멀리 보면 분명히 부동산 경기는 호황을 경험할 것이다. 그러므로 떨어지더라도 주후에 올라갈 수 있는 역세권 혹은 학군이 좋은 지역에 집을 사기 바란다. 투자를 위한 구매는 절대 하지 말아야 한다. 그리고 마지막으로 현재 집이 없는 무주택자라면 반드시 청약에 도전해보자. 이제 1주택자가 청약에 당첨되기는 엄청나게 어려워졌다. 그러므로 청약의 확률이 올라갔다. 하지만 확률이 높더라도 비인기지역은 절대 청약을 넣지 않기를 바란다. 왜냐하면 요즘 미분양, 또는 마이너스 피도 나오고 있다.