참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.
1. 특징
해운대구 좌동 대우2차아파트에 대해서 알아보자. 먼저 학군은 신곡초이다. 지도에서 확인할 수 있듯이 해운대 벽산1차아파트와 해운대두산위브(두산2차)아파트와 함께 신곡초에 배정된다. 앞선 두 아파트와 비교하면 초품아는 아니지만 굉장히 인접한 곳에 위치하고 있다.
아파트 정보에 대해서 알아보자. 대우2차아파트는 1998년에 준공된 아파트로 12개동 1002세대로 구성이 되어있다. 중간급 규모의 아파트이다. 최고층은 27층, 최저층은 18층이고, 면적은 79, 106, 160, 182 m2으로 구성이 되어있다. 세대수에 비해서 평수가 다양하지는 않지만 작은 평수부터 넓은 평수까지 다양하게 구성이 되어있다. 실거주에서 필자가 중요하게 생각하는 주차정보에 대해서 알아보자. 총주차대수는 1093대로 세대당주차대수를 계산해보면 1.09가 나온다. 1은 넘지만 조금 아쉬운 수치이다. 세대당 1대 이하의 차량을 보유하고 있다면 좋겠지만 요즘 세대당 2대 이상의 자가를 보유하고 있는 집이 꽤나 있는 이유로 약간의 주차난은 있을 수 있다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
국토부 실거래가를 살펴보자.
79 m2을 먼저 살펴보자. 올해 초 약 2.6억에 거래되어서 마지막 거래는 2.7억이었다. 약 1000만원 정도 올랐지만 이정도 가격은 보합세라고 보는 게 맞는 것 같다. 2016년에 급격한 증가로 약 5000만원 상승한 이후 2017년도부터 거의 보합세를 유지하면서 조금씩 떨어졌다. 오르기전 가격과 거의 비슷한 매매가에 도달해 가고 있는 것 같다. 내년도 부산의 부동산 경기가 좋지 않다고 한다. 아마도 조금 더 떨어져서 보합세를 유지 하지 않을까 예상해 본다. 전세 거래는 없다.
84 m2을 보자. 올해 초 3.5~3.6억에 첫 거래가 되어서 마지막 거래는 3.4억이었다. 잠시 상승하기도 하였지만 전반적으로는 보합세를 유지하거나 조금 떨어진 것 같다. 내년도 특별한 호재는 없는 상황에서 경기는 더 안좋아진다고 하니 지금과 거의 비슷하거나 조금 떨어지지 않을까 예상한다. 전세 거래는 없었다.
134 m2을 보자. 첫 거래가 4.6억에서 5.0억으로 잠시 상승하기도 하였지만 결국 4.1억에 거래되어 큰폭의 하락이 있었다. 대형평수라서 조금 부담스럽기도 하겠지만 역시나 중요한 것은 부산에 있던 투기세력들이 대전의 둔산동이나 광주 범어동으로 다 빠져 나간 것이 이유중의 하나일 수 있겠다. 여기는 전세 거래 기록이 있다. 매매가의 약 60~70 %로 수요는 있는 아파트이다. 그러므로 지금 부산의 부동산 경기 때문에 감소하고 있지만 앞으로 경기가 좋아지면 충분히 오를 수 있는 여건은 갖춘 아파트라 생각된다.
155 m2을 보자. 여기서는 매매기록이 없다. 좌동에서 굉장히 부담스러운 평수이다. 그래서 매매는 없나 보다. 전세 거래는 올해 초에 한건의 거래가 있었고 거래금액은 2.8억이었다. 평수에 비해서 굉장히 낮은 가격이다. 현재 매매가가 얼마나 떨어졌을지 간접적으로 예측 가능하다. 심지어 134 m2의 전세가와 비슷한 수준으로 내려왔다.
정말 부산의 부동산 경기가 좋지 않은가 보다. 이러한 추세는 내년까지는 계속 지속될 것 같다.
네이버 매물 정보를 살펴보자. 매물의 호가는 지금과 거의 비슷한 수준이다. 먼저
59 m2의 경우 마지막 거래가 2.7억이었는데 매물은 2.6억이다. 약 1000만원 감소하였다. 이정도 금액이면 실거주를 원하는 수요자에게는 매력적일 수 있을 것 같다. 하지만 투자로써는 조금 생각해봐야할 것 같다. 내년도 부동산 시장은 다들 부정적으로 예측하고 있기 때문에 신중해야한다.
84 m2을 보자. 호가는 3.5억이다. 마지막 거래가 3.4억이었는데 1000만원 높은 가격이다. 물론 정말 구매하고자 한다면 이러한 추세를 포함해서 아파트의 방향, 층수 등을 모두 고려해야하므로 1000만원 정도의 차이는 보합세라고 할 수 있다.
134 m2을 보자. 호가가 5.0억이다. 그런데 마지막 실거래가는 4.1억이었다. 특이사항으로 주인용 특올수리라고 한다. 그래도 너무 높은 호가를 부른 것이 아닌가 생각이 든다. 왜냐하면 올수리를 하면 보통 1000~2000만원 정도 높은 값을 부르는데 층수나 다른 부분들을 고려한다고 해도 9000만원 높은 가격은 조금 무리가 있다고 본다. 아래 4.6억 매물도 있다. 그런데 1층이라서 조금 그렇다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 우선 가까운 지하철은 장산역이다. 장산역까지 도보로 7분 거리이다. 도보로 10분 이내의 거리는 굉장히 가까운 거리이다. 역세권이라고 표현하기는 좀 그렇지만 지하철까지 접근성이 상당히 좋은 편이라 하겠다.
<네이버 길찾기>
4. 학군 및 편의시설
학군을 살펴보자. 다들 알겠지만 우리나라의 학군은 부동산에서 가장 중요한 요소로 평가 받는다. 일단 초등학교는 신곡초로 배정을 받는다. 바로 옆에는 부흥공원을 사이에 두고 신곡중이 있다. 해운대구 좌동의 학군은 전반적으로 좋은 편이다. 좌동에서 가장 선호되는 중학교는 필자의 생각에 동백중과 신도중이라고 생각한다. 왜냐하면 특목고 진학률이 졸업생의 약 10 %정도를 차지한다. 한 한급에 30명이라고 한다면 3명은 평균적으로 특목고에 간다는 것이다. 대치동과 비교하면 약 절반 정도에 해당하지만 그래도 아주 우수한 학업성취도라고 본다. 그렇지만 좌동에 있는 대부분 중학교의 학업성취도가 전국에서 높은 편이다. 신곡초, 신도중도 우수한 편이다. 그리고 동백중에 배정받기를 원하는 부모님의 경우 전혀 가능성이 없는 것은 아니다. 일부 아이들은 동백중에 배정받기도 한다고 한다.
편의시설은 일단 장산역에서 7분 거리이므로 역근처에서 원하는 편의시설을 누릴 수 있다. 일단 장산역 근처에 NC백화점과 롯데시네마, 메가박스 등의 편의 시설이 있고 음식점 술집도 엄청나게 많다. 원하는 편의시설은 마음껏 누릴 수 있다고 생각한다.
정리하면 지하철과 도보로 약 7분 거리에 위치하는 해운대대우2차아파트는 교통이 우수하고 편의시설도 충분한 편이다. 학군은 S급은 아니지만 해운대구 좌동의 특성상 A급은 되는 것이라 생각한다. 실거주로는 우수한 편이지만 현재 부산의 부동산 경기를 고려할 때 투자로는 약간 망설여지는 아파트이다.
주변 부동산 분석 글 |
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