참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.
1. 좌동 해운대화목타운 아파트 특징
좌동 해운대화목타운 아파트에 대해서 알아보자. 일단 해운대 좌동은 실거주에 아주 좋은 지역이다. 가까운 거리에 해운대가 있고 교육 여건도 아주 우수하다. 먼저 학군 정보에 대해서 간단하게 언급하겠다. 해운대화목타운의 경우 초등학교는 신곡초로 배정이 된다. 지도에서 확인할 수 있듯이 가장 근거리에 있는 초등학교가 신곡초이다. 신곡초 이후에는 신곡중으로 배정 될 확률이 높다. 학군에 대해서는 따로 더 자세히 언급하도록 하겠다.
해운대화목타운 아파트 정보에 대해서 알아보자. 1996년에 준공되었고, 총 10개동 896세대로 구성이 되어있다. 최고층은 75, 105,124, 159, 182 m2 이렇게 총 5개의 타입으로 구성이 되어있다. 실거주에서 꼭 알아봐야 할 주차공간에 대해서 알아보자. 총 주차대수는 952대로 세대당주차대수를 계산하면 1.06대이 된다. 필자가 아파트에 대해서 분석하면서 알게 된것은 90년대 준공된 아파트의 평균은 세대당주차대수가 1대 정도라는 것이다. 물론 아파트의 평수, 브랜드에 따라서 조금씩은 달라진다. 하지만 거의 유사했던 것 같다. 만약 90년대 준공된 아파트의 세대당주차대수가 1을 많이 넘는다면 아주 좋은 편이고, 1보다 작다면 동일 준공년도 대비 주차공간이 부족한 편이라고 할 수 있다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
국토부 실거래가를 살펴보자.
56 m2부터 알아보자. 올해 초 약 2.7억정도에서 시작하기는 하였지만 아파트의 층수 및 방향등이 좋지 않아서 평균치보다 조금 낮은 값에 거래가 되었던 것 같고 전체적인 매매가의 동향은 2.9억으로 보합세를 유지하였던 것 같다. 현재 부산 해운대구의 부동산 시장이 좋지는 않다. 약 2년정도 전에 반짝 올랐다가 최근에는 하향세를 보이고 있다. 이러한 상황에서 2.9억으로 보합세를 유지하고 있는 것은 상당히 선방하고 있는 것이라고 생각된다. 전세거래는 없다.
84 m2을 보자. 올해 첫 거래가 3.8억에 이루어져서 마지막 거래는 3.6억으로 약간 감소하는 추세를 보였다. 부산의 부동산 경기를 보여주는 것 같다. 아파트 자체는 수요가 충분하다고 생각되는데 부산의 부동산 경기 자체가 좋지 않다보니 가격이 내려가고 있는 것 같다. 이러한 추세는 내년에도 이어질 전망이라고 한다. 현재 정부에서 고강도 규제를 하고 있으며, 공급까지 늘어나는 상황이라 부동산의 경기의 침체가 불가피한 상황이다. 전세 거래가는 2.6~2.7억으로 매매가의 약 70 % 이상이다. 상당히 높은 편으로 수요가 많아서 충분히 경쟁력이 있는 아파트라 생각할 수 있다.
101 m2을 보자. 2건의 매매 거래가 있었고 둘다 3.9억으로 보합세를 유지하고 있는 것 같다. 2건의 거래라서 표본이 부족하지만 비교적 최근에 거래된 기록이고 이정도면 보합세가 아닐까 예상한다. 전세가는 2.8억에서 3.2억으로 증가세를 보이고 있는데 역시나 매매가의 약 70 % 정도이다. 전세거래를 보면 충분히 경쟁력이 있는 아파트라는 것을 확인할 수 있다.
134 m2을 보자. 1건의 매매거래가 있었고 4.8억이었다. 분석을 위한 표본이 부족한 관계로 네이버 부동산 시세를 통해서 조금 더 자세히 이야기 해봐야겠다. 전세거래는 최저 3.0억에서 3.4억으로 우상향의 경향을 보인다. 여전히 수요가 있는 아파트라고 할 수 있다.
마지막으로 155 m2을 보며 1건의 거래가 있었고 4.7억이다. 대형평수라서 그런지 인기가 조금 떨어지는 것 같다. 심지어 134 m2의 경우 마지막 거래가 4.8억이었는데 매매가가 작은 평수보다 더 낮았다. 물론 거래된 시점이 다르기 때문에 동일한 시점을 기준으로 하면 넓은 평수가 조금은 더 높을 것이다.
더 정확한 분석을 위해서 네이버 부동산 매물 정보에 대해서 알아보자.
네이버 매물 정보를 살펴보자.
먼저 56 m2이다. 네이버 부동산에 올라온 매물의 호가는 2.9억이다. 마지막 국토부 실거래가와 동일한 가격이다. 보합세를 유지하려고 노력하는 것 같다. 하지만 앞에서도 언급하였지만 부산의 부동산 경기가 좋지 않다. 지금은 하향세다. 이러한 하향세에서 집값이 보합세를 유지한다면 그것 자체만으로 큰 의미가 있고 선방하는 것이다.
84m2의 경우 마지막 실거래가가 3.6억인데 매물의 호가는 3.9억이다. 약 3000만원 정도 높은 호가인데, 사실 금액으로 보면 큰 증가세는 아니지만 현 시점에서 거래가 되기는 쉽지 않아보인다. 아마도 사람들이 더 떨어질 것이라고 예상할 것이기 때문에 망설일 것이다.
마지막으로 134 m2을 보자. 마지막 실거래가 올해 초에 이루어졌는데 4.8억이었다. 그런데 호가는 5.25억이다. 약 4500만원 정도 높다. 거래가 될까? 큰 증가폭은 아니지만 부산 전체가 하향세인데 호가를 올리면 거래 절벽이 발생할 가능성이 크다. 하지만 아파트의 방향이나 층수들을 고려해 봐야한다. 로얄층에 좋은 방향이라면 평균 시세보다 높을 수는 있다. 하지만 마지막 거래가보다 4500만원 높은 호가는 조금 무리가 있어 보인다.
전세가는 국토부 실거래가와 거의 유사하거나 조금 높은 수준이다. 전세가가 그나마 올라가고 있다는 것은 수요가 있고 충분히 경쟁력이 있는 아파트라는 것을 의미한다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 해운대화목타운 아파트에서 가장 가까운 장산역까지 도보 거리를 네이버 길찾기로 계산해보면 5분이 소요된다고 한다. 아파트 동에 따라서는 3분안에도 가능할 것 같다. 아주 가까운 거리이다. 엄청난 역세권이다.
<네이버 길찾기>
4. 학군 및 편의시설
학군을 살펴보자. 일단 초등학교 배정은 근거리 원칙에 따라서 신곡초이다. 도보로 약 5분 이내에 통학이 가능하지만 여기서 중요한 점이 있다. 신곡초와 아파트 사이에 큰 도로가 있다는 것이다. 초등학교 자녀를 둔 부모들은 등하교시 큰 도로가 있는지가 중요한 요소이다. 그래서 이부분이 조금 마이너스 요인이다. 그리고 학교의 퀄러티를 알아보자. 좌동에 속한 학교들은 전국에서 좋은 편에 속한다. 좌동 내에서는 평범함 초등학교라고 생각할 수 있다. 왜냐하면 초등학교 자체는 큰 차이가 없겠지만 중학교 배정이 가까운 신곡중, 부흥중에 배정될 가능성이 높다. 하지만 동백중에 배정될 확률을 무시할 수도 없다. 왜냐하면 아파트를 중심으로 거의 비슷한 거리에 3 중학교가 있기 때문이다. 물론 부모님들 입장에서는 특목고 진학률이 높은 동백중을 선호 할 것이다. 그래도 가능성은 있기 때문에 나쁘지 않은 편이라고 할 수 있다. 참고로 동백중의 특목고 진학률은 졸업생의 악 10 % 정도로 생각하면 된다.
편의시설을 살펴보자. 아파트가 장산역과 거의 붙어있다. 역세권이라서 굳이 편의시설에 대해서 언급할 필요는 없겠지만 몇가지 예를 들면 NC백화점과 롯데시네마가 장산역 주변에 위치하고 있다. 엄청난 역세권이다. 편의시설은 걱정할 필요가 없다.
정리하면 학군은 중에서 상급으로 S급까지는 아니다. 하지만 초역세권의 아파트로 충분히 경쟁력이 있는 아파트이다. 아파트 자체 정보로 90년대에 지어진 아파트로 세대당주차공간이 약 1대로 넉넉하지는 않고 완전한 남향의 동은 없다. 남향에 거의 가까운 남동향과 서향에 거의 가까운 남서향이 있다. 하지만 서향에 가까운 남서향은 108동 한동만 있으므로 아파트 방향은 괜찮은 편이다. 일단 역세권이므로 추후에 부산의 부동산 경기가 좋아졌을 때 충분히 경쟁력이 있는 아파트라고 생각된다.
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