참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.
1. 특징
해운대구 좌동 해운대한라아파트에 대해서 알아보자. 먼저 학군은 신곡초이다. 아래 지도에서도 확인할 수 있지만 한라아파트바로 아래에 신곡초가 있다. 해운대 벽산1차와 해운대 두산위브(두산2차)와 함께 '초품아'이다.
그럼 아파트 정보를 알아보자. 1996년 준공된 아파트는 총 7개동 466세대로 구성이 되어있다. 최고층은 26층 최저층은 19층이고 면적은 75, 106, 168 m2으로 구성이 되어있다. 총주차대수는 470대로 세대당주차대수를 계산해 보면 1이 나온다. 90년대에 준공된 아파트임을 고려하면 조금 작은 수치라고 생각된다. 물론 대형평수가 포함된 아파트가 아니라것 그렇기도 하겠지만 실거주의 입장에서 주차에 대한 불편함을 조금은 경험할 듯하다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
국토부 실거래가를 살펴보자.
첫번째로 60 m2이다. 부산의 부동산 경기를 직접적으로 보여준다. 올해초 약 2.7억에서 2.6억으로 시작된 매매가가 2.5억으로 감소하였다. 사실 1000만원이 큰 금액은 아니다. 하지만 그 추세가 중요하다. 약 2.8억까지 증가하였다가 마지막에는 약 3000만원 정도 감소하였다. 꾸준한 하락세를 보이고 있다. 이러한 경향은 내년에도 이어질 것이라 예상된다. 하지만 전세가의 비중은 높다. 매매가의 약 65 %이다. 필자가 생각할 때 실거주로서의 이점은 충분히 있다. 학군이 좋고 지하철역과도 나름 가깝다. 하지만 가격이 떨어지는 이유는 부산의 부동산 경기에 편승해 가고 있기 때문으로 생각된다.
84 m2을 보자. 매매 거래 기록이 없다. 필자가 예상하기에 매매가가 계속적으로 하락하다보니 이 가격에는 팔 수 없다고 생각한 소유주가 매물을 거둬 들이거나 수요자가 생각하는 가격보다 높은 호가로 아파트를 내어 놓아서 거래가 되지 않는게 아닐까라는 생각이든다. 하지만 전세거래는 4건이 있었다. 그만큼 실거주에는 좋은 환경이라고 다시한번 확인할 수 있다.
134 m2을 보자. 여기서도 실거래 기록이 없다. 하지만 전세가의 증가세로 봐서 경쟁력이 있는 아파트라는 것을 다시금 확인할 수 있다.
네이버 매물 정보를 살펴보자. 먼저 가장 작은 평수의 경우 매물이 2.7억에 나왔다. 최근 계속 하락하는 추세였는데 호가는 마지막 거래가보다 2000만원 높게 나왔다. 층수나 향에 따라서 다를 수 있지만 거래가 쉽게 되지는 않을 것이다. 분명 더 떨어질 것을 기대하고 있을 것이다. 134 m2을 보자. 실거래 기록이 없는데 매물의 호가는 5억이다. 인근 아파트, 즉 벽산1차, 두산 2차보다는 저렴한 금액이다. 왜냐하면 앞의 두 아파트는 지하철에 더 가깝고 나름 브랜드 아파트이기 때문이다. 호가는 조금 애매하다. 평수에 비해서 저렴하지만 그래도 비교군이 없어서 선듯 매입하기에는 부담이 있다. 전세는 지금과 비슷한 수준이다. 실거주에 좋은 입지이므로 전세에 대한 수요는 꾸준히 있을 것으로 예상한다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 가장 가까운 지하철역은 장산역이다. 아래 지도에서 확인할 수 있듯이 지하철역까지 도보로 8분 소요된다. 아주 가까운 위치이다. 도보로 10분 이내 거리는 필요에 따라서 5분이내에 빠르게 도착할 수 있다. 엄청난 역세권이다.
<네이버 길찾기>
4. 학군 및 편의시설
학군을 살펴보자. 아래 지도를 보자 일단 신곡초를 품고 있기 때문에 초등학교는 무조건 신곡초이다. 좌동의 학군은 전반적으로 좋은 편이다. 학업성취도가 높은 편이다. 초등학교는 거기서 거기다. 하지만 중학교 배정이 걸려있기 때문에 중요하다. 부산의 경우 선호되는 중학교에서 특목고 진학률이 10 %정도 된다. 서울의 대치동에 유명한 중학교는 30 %정도 된다는 것을 고려할 때 높지는 않지만 광역시 급에서 상당히 높은 수치이다. 그런학교가 좌동에 2~3개가 있다. 일단 동백중과 신도중이 있다. 언급한 학교는 특목고에 졸업생의 약 10% 정도 보내고 있다. 하지만 신곡초의 경우 졸업하고 신곡중으로 배정될 확률이 높다. 동백중에 전혀 가능성이 없는 것은 아니지만 위치상으로 신곡중의 확률이 높다. 하지만 신곡중에서도 특목고를 보낸다. 비율은 다르겠지만 특목고로 진학하는 아이들이 있다는 것이 중요하다.
편의시설을 살펴보자. 장산역까지 도보로 8분 거리이다. 엄청나게 가깝다. 지하철이 가까우면 교통은 당연히 우수할 것이고 주변에 NC백화점, 영화관, 다양한 음식점들이 많이 있다. 편의시설은 엄청나게 좋다고 할 수 있다.
정리하면 최근 부산 부동산 경기 침체로 집값이 떨어지고 있지만 중-상급의 학군에 역세권 아파트로 향후 경기가 좋아지면 충분히 경쟁력이 있는 아파트라 생각된다.
주변 부동산 분석 글 |
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