좌동 해운대LIG건영 2차 아파트 전격 분석

<해운대LIG2차 아파트 소개>

참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다. 

1. 특징

좌동 해운대LIG건영 2차 아파트에 대해서 알아보자. 먼저 학군에 대해서 알아보자. 해운대LIG2차 아파트의 초등학교 배정은 부흥초이다. 아래 지도를 참고하면 해운대LIG건영2차 아파트의 경우 주변에 초등학교가 2개 있다. 왼쪽이 좌동초 오른쪽이 부흥초이다. 좌동초의 경우 도로를 건너야 통학이 가능하지만 부흥초의 경우 도로를 건널 필요가 없다. 학군에 대해서는 뒤쪽에서 더 자세히 다루도록 하겠다.

아파트 정보에 대해서 알아보자. 해운대LIG건영2차는 1997년에 준공되었다. 총 12개동 938세대로 구성이 되어있다. 최고층은 25층 최저층은 8층이다. 면적은 75N, 75S, 108S, 108N m2으로 구성이 되어있다. 주차정보를 보자. 총주차대수는 938대로 세대당주차대수는 1대이다. 주차공간은 평범한 편이다. 최근에 지어지는 아파트들이 약 1.5임을 고려할 때 많은 편은아니지만 97년에 준공된 아파트가 1이면 양호한 편이라고 할 수 있겠다. 하지만 최근에 세대당 보유차량이 2대 이상인 가구가 많이 있기 때문에 퇴근시간에 약간의 주차난은 염두에 두어야할 것 같다. 

2. 실거래가 정보 / 매물정보

해운대 LIG건영2차 아파트의 국토부 실거래가를 살펴보자. 

59 m2을 먼저 살펴보자. 올해 2.7억으로 첫 매매가 되어서 마지막 거래는 5월이었는데 그때도 2.7억이었다. 보합세를 유지하고 있다. 현재 부산은 부동산 시장이 좋지 않은데 보합세를 유지하고 있는 것은 양호한 편이라고 할 수 있다. 하지만 주목할 점은 5월 이후에 거래가 없다는 것이다. 올해 정부에서 부동산에 관련된 대책을 많이 발표하였다. 특히 9.13 대책은 강력한 규제 정책이었다. 그래서 현재에는 호가가 약간 낮아졌을 것이랑 예상한다. 전세 거래 기록은 현재 없다. 

84 m2을 살펴보자. 올해초 3.8억으로 거래된 거래가 8월에 3.4억으로 떨어졌지만 10월에 4억으로 다시 올라갔다. 10월에 올라간 점은 다소 의아하다. 하지만 9.13대책이 나오기 전에 계약이 되어서 기록이 10월에 된 것이 아닌가 생각이 든다. 사람들이 선호하는 평수라서 그런지 전세 거래도 많다. 전세가는 매매가의 약 70 %정도 수준이다. 70 %면 상당히 양호한 수치이다. 수요는 많은 아파트라고 예상할 수 있다. 

84 m2의 다른 타입을 살펴보자. 올해 초 최고 4억을 기록하였다. 하지만 점차 하락해서 마지막에는 3.4억에 거래되었다. 물론 아파트 방향이나 층수를 고려해야겠지만 최고가 대비 약 15 % 가량 떨어졌다. 분명한 하락세라는 것을 알 수 있다. 부산의 부동산 경기 자체가 하락세이지만 아파트 자체의 경쟁력은 있다고 판단 할 수 있는 것이 전세의 거래가 많다. 많게는 매매가의 약 80 %정도 수준까지 기록이 있다. 

정리하면 현재 부산의 부동산 경기가 좋지 않기 때문에 전체적으로는 하락세를 겪고 있지만 충분히 경쟁력이 있는 아파트로 경기가 좋아지면 상승의 여지가 충분히 있다고 판단된다. 

<해운대LIG2차 아파트 국토부 실거래가 분석>

네이버 매물 정보를 살펴보자.

먼저 84 m2을 먼저 보자. 현재 호가가 3.7억에서 4.2억까지 다양하다. 아파트의 수리상태와 층수 등의 영향에 따라서 가격이 달라질 수 있지만 약 5000만원의 차이는 조금 무리가 있는 것 같다. 주목할만한 점은 3번째 매물에서 볼 수 있듯이 급매가 나오기 시작했다는 것이다. 앞서 언급하였지만 부동산 정책 이후에 세금에 부담을 느낀 다주택자들이 집을 내놓기 시작하였다. 급매가 나오기 시작하면 가격이 떨어지는 것은 시간 문제다. 집을 팔고자하는 다른 다주택자는 잘 판단해야한다. 지금의 하락세는 올해에서 내년까지 이어질 가능성이 많다. 잘 판단해서 빨리 처분할 것인지 정책이 바뀔때 까지 보유할지 잘 생각해야한다. 

59 m2을 보자. 호가가 약 3억이다. 그런데 마지막 실거래가가 2.7억이었다. 수요자들도 많이 알아보기 때문에 이가격이 높은 호가라는 것은 모두 알고 있다. 매매가 쉽지는 않을 것이다. 지금과 같이 수요자들의 생각과 주택을 보유한 사람들과의 눈높이 차이가 있으면 거래가 되기가 쉽지가 않다. 거래절벽은 당분간 유지 될 것으로 예상한고 84 m2처럼 갑작스러운 급매가 나오면 조금씩 거래가 되기 시작할 것이다. 

전세는 여전히 높은 수준이다. 매매가의 최소 60 % 이상은 되기 때문에 충분히 경쟁력은 있다고 할 수 있다. 이러한 상황이라면 정책이 바뀌어서 부산의 부동산 경기가 좋아지면 충분히 회복할 수 있지만 그날이 언제일지는 알 수 없다.

<해운대LIG2차 아파트 네이버 부동산 매물 정보>

3. 교통(역세권)

교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 일단 네이버 길찾기로 장산역까지 도보 거리를 계산해봤을때 9분 소요되는 것으로 나온다. 10분 이내의 거리면 가까운 거리라고 할 수 있다. 중간에 큰 도로를 건너야한다는 조금 아쉬운 점이 있지만 그래도 거리상으로는 상당히 가까운 편이라고 할 수 있다. 

<해운대LIG2차 아파트 장산역까지 도보 거리>

4. 학군 및 편의시설

학군을 살펴보자. 앞서 간단하게 언급하였지만 초등학교 배정은 바로 옆에 위치한 부흥초이다. 부흥초는 좌동에서도 선호되는 초등학교 중에 하나이다. 그리고 무엇보다 중요한 중학교 배정을 보자. 중학교는 부흥초 옆에 있는 부흥중이다. 부흥중은 좌동에서 인기있는 중학교 중에 하나이다. 부흥중은 졸업생 중에 약 20명 수준으로 특목고에 진학시킨다. 확률로보면 약 10 % 정도 수준으로 특목고에 진학시킨다고 할 수 있다. 자세한 내용은 앞에 포스팅 한 글에서 언급하였다. 정리해보면 부흥초, 부흥중을 품은 즉 초품아의 우수한 학군을 가지는 아파트라고 생각할 수 있다.

편의시설을 살펴보자. 먼저 장산역까지 도보로 9분밖에 걸리지 않는다. 준 역세권의 아파트라고 할 수 있다. 일단 대중교통이 상당히 편리하다. 해운대까지 지하철로 2정거장, 그리고 장산역에는 NC백화점을 포함한 영화관 등이 위치하고 있어서 여가를 즐기기에는 최상이라고 할 수 있다. 그리고 오른쪽으로는 청사포가 있고 아래쪽으로 달맞이 길이 있어서 다양한 편의시설이 즐비하고 있다. 

정리하면 우수한 학군 (부흥초-부흥중)을 초품아로 품고 있는 아주 우수한 위치의 해운대LIG2차 아파트는 장산역까지 도보로 9분밖에 안걸리는 아주 경쟁력이 있는 아파트이다. 하지만 현재 부산의 부동산 경기가 좋지 않기 때문에 올해부터는 본격적으로 떨어지기 시작할 것이다. 관심이 있는 수요자라면 잘 생각하고 언제 쯤 매매를 할 지 전략적으로 접근해야할 듯하다. 

<해운대LIG2차 아파트 주변 편의시설 정보>

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