1. 상인e편한세상 1단지 아파트 특징

달서구 상인동의 상인e편한세상 1단지 아파트에 대해서 알아보자.

먼저 위치를 아래 지도를 통해서 확인해 보자. 눈에 띄는 정보가 있다. 아파트와 초등학교가 붙어있다. 초품아이다. 이정도면 초등학교 학군으로는 아주 우수하다고 할 수 있다. 초등학교는 학업성취도 이런 것들이 별로 필요가 없다. 가까운게 최고다. 거기다 큰 도로를 안건너면 이보다 좋을 수 없다. 중학교는 다소 거리가 있다. 하지만 중학교에서 중요한 것은 학업성취도이다. 중학교 배정은 월서중인데 학업성취도 즉 특목고 진학률은 아래에서 자세히 알아보도록 하자.

아파트 정보를 먼저 알아보자. 2008년에 준공된 상인e편한세상은 총 4개동 443세대로 구성이 되어있다. 최고층은 28층, 최저층은 17층이다. 면적은 110B, 112, 151, 161 m2으로 구성이 되어있다. 가장 중요한 주차면적을 보자. 총 주차대수가 640대로 세대당주차대수가 1.44대이다. 이정도면 상당히 우수하다. 보통 최근에 준공되는 아파트가 1.5대인데 1.44대면 상당히 우수하다고 하겠다.

2. 상인e편한세상 1단지 아파트 실거래가 정보 / 매물정보

국토부 실거래가를 살펴보자. 올해 거래된 기록이 1건 있다. 2019년도 자료는 그림에 표시를 해 두었다. 같이 분석해 보도록 하자.

84.76 m2을 보자. 작년에도 대구의 부동산 경기는 좋은 편이었다. 그런데 상인동의 경우 보합세를 유지하면서 다소 조금 오른 것으로 보여진다. 2018년 이전에 많이 올라서 그런 것이 아닐까 예상된다. 2018년 초에 4.5억에 거래된 아파트가 10월에 4.8억으로 거래가 되었다. 약 3000만원이 올랐다. 집값 시세의 약 10 %에 조금 못미친다. 오름세가 줄어들고 특히나 10월부터는 거래절벽현상이 두드러진다. 9.13 대책이후에 대구에도 거래절벽현상이 발생하였고 거래가 없어졌다. 아마도 급매로 조금씩 떨어지는 현상이 발생할 것이다. 이지역 공인중개사 소장님들과 이야기를 해봐도 지금 구매하는 것은 좋지 않다고 한다. 지금은 실구매로 어쩔수 없이 구매를 한다면 떨어지지 않는 것이 돈 보는 것이라고 하는 공인중개사 소장님들이 많았다.

84.92 m2을 보자. 84.92m2의 경우 84.76 m2보다 방향이 조금 더 좋다. 남향에 가까운 남동향이다. 그래서 가격이 조금 더 높다. 2019년 1월에 거래 기록이 있다. 5억에 거래가 되었다. 이점을 유심히 봐야한다. 2018년도 초에 4.7억에 거래가 되어서 5.2억까지 매매가가 올라갔었다. 그런데 10월 이후 거래 절벽이 형성되다가 드디어 필자가 예상했듯이 급매가 나오고 가격이 떨어지기 시작했다. 약 2000만원 떨어진 5억에 거래가 되었다. 2018년 1년동안 원래 시세의 10 %가 올랐다가 5 %가 떨어졌다. 아직 떨어질 여지가 더 있다. 왜냐하면 e편한세상의 경우 지난 10년동안 2배가 넘도록 올랐고 지금 부동산 규제로 투기를 목적으로 집을 사들인 매수자들이 세금에 부담을 느끼고 더욱이 광주의 봉선동이나 대전의 둔산동으로 많이 빠져 나갔기 때문에 집값은 약 1 ~ 2년동안 조금씩 떨어지면 조정이 일어날 것이다.

120 m2을 보자. 2018년 초에 5.9억에 거래가 되어서 5.7억까지 떨어졌다가 다시 제자리를 찾았다. 보합세를 유지하였다고 할 수 있다. 하지만 올해는 아직 거래가 없고 대구도 부동산 규제의 직격탄을 맞고 있으므로 떨어질 것으로 예상된다.

134 m2을 보자. 2018년 초에 6.7억에 거래가 되어서 12월에는 7억에 거래가 되었다. 5 %에 조금 못미치게 올랐지만 층수에 따라서 차이가 있을 수 있고 대형평수 매물이 귀해서 올라갔을 수도 있다. 그래도 기준은 국민 평수를 참고로 해야한다.

<상인e편한세상 1단지 국토부 실거래가 분석 정보>

네이버 매물 정보를 살펴보자. 현재 호가를 한번 보도록 하자. 84 m2의 호가는 4.75억이다. 2층이기는 하지만 가격이 많이 떨어졌다. 로얄층의 경우 5.1억으로 마지막 실거래가 5억보다 약 1000만원 높다. 거래가 되기는 쉽지 않을 듯하다. 지금 가격이 떨어지고 있고 세금에 부담을 느낀 보유자가 급매를 내기 시작하면 가격이 떨어 질 것이다. 이지역은 인기가 좋기 때문에 당분간은 이정도 호가를 유지하겠지만 관망세로 돌아선 수요자들이 계속 지켜본다면 가격은 떨어질 수 밖에 없다. 전세는 매매가의 약 60 %가 넘는다. 확실히 경쟁력은 있는 아파트이다.

<상인e편한세상 1단지 네이버 부동산 매물 정보>

3. 상인e편한세상 아파트 교통(역세권)

교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 가장 가까운 지하철역은 상인역이다. 상인역까지 도보로 6분 소요된다고 한다. 상당히 가까운 거리이다. 역세권이라고 할 수 있다. 물론 e편한세상2차가 더 경쟁력이 있다. 더 까깝고 학군도 동일하다. 아무튼 도보 6분 거리이면 상당히 우수한 입지라고 할 수 있다.

<상인e편한세상 1단지 상인역까지 도보 거리>

4. 상인e편한세상 아파트 학군 및 편의시설

학군을 먼저 살펴보자. 초등학교는 앞서 언급하였듯이 월서초로 초품아이다. 초등학교를 끼고 있다. 물론 임장을 해보면 정문과는 거리가 멀고 후문과 거리가 가깝다. 그래도 크게 차이는 없다. 초품아의 아주 우수한 입지를 가져서 초등학교 학군은 좋다. 더욱 중요한 중학교 학군을 보자. 중학교는 왼쪽에 보이는 월서중으로 배정 될 확률이 높다. 다소 거리는 있지만 중학교의 경우 거리보다 특목고 진학률이 우선이다. 그럼 월서중의 특목고 진학률을 분석해 보자. 분석한 표는 지도 아래에 정리해 두었다.

<상인e편한세상 1단지 학군 정보>

월서중의 특목고 진학률을 보도로 하자. 일단 자사고를 포함한 특목고 진학률이 7.9 %이다. 대구 전체에서 상당히 높은 수준이다. 이정도면 대구에서 상위권이라고 할 수 있다. 특히 주목할만한 점은 과학고 진학률이 1 %이다. 과학고의 경우 1 %가 넘으면 상당히 좋은 학교라고 할 수 있다. 외고/국제고의 경우 달서구 전체에서 1등이다. 물론 수성구의 범어동에는 약간 못미치지만 이정도면 대구 전체에서 수성구 범어동의 학군과 거의 어깨를 나란히 할 수 있다고 생각된다.

월서중 특목고 진학률
1) 과학고 진학률 :	1 % (4명/총 393명)	달서구 3등/ 32개 학교	대구 8등/ 127개 학교
2) 외고/국제고 진학률 :	2.3 % (9명/총 393명)	달서구 1등/ 32개 학교	대구 3등/ 127개 학교
3) 자사고 진학률 :	4.6 % (18명/총 393명)	달서구 12등/ 32개 학교	대구 17등/ 127개 학교

편의시설을 살펴보자. 주변 시설도 상당히 좋은 편이다. 일단 상인역과 도보로 6분 거리이다. 상인역에는 롯데백화점이 있고 주변에 상권이 상당히 잘 발달 되었다. 아주 우수하다. 그리고 위쪽으로도 CGV를 포함한 다양한 상권이 있다. 그리고 필자가 지도에 맥도날드를 표시해 두었는데 맥도날드가 입점해 있다는 것은 그만큼 상권이 잘 발달되어있다는 의미로 해석 가능하다.

정리하면 상당히 우수한 학군을 가지는 상인e편한세상은 주변 편의시설까지 상당히 우수하다. 즉, 학세권과 역세권을 모두 가졌다. 하지만 그러한 우수함에 비해서 집값은 너무 많이 올라서 지금은 약간의 하락세를 경험하고 있다. 향후 1 ~ 2년간은 하락세를 포함한 가격 조정이 예상된다. 그렇지만 미래가치는 충분히 있는 아파트라고 판단된다.

<상인e편한세상 1단지 주변 정보>