먼저 학군에 대해서 알아보자. 아래 지도를 보면 해운대센트럴파크 왼쪽에 양운초가 있다. 근거리 우선 배정의 원칙에 따라서 초등학교 배정은 양운초가 된다. 양운초는 해운대 좌동에서 상당히 선호되는 초등학교이다. 중학교 배정은 양운초 바로 위에 있는 양운중이 된다. 학군은 집값에서 상당히 중요하기 때문에 뒤쪽에서 다시 자세히 이야기 하도록 하자.
아파트 정보에 대해서 알아보자. 1998년에 준공된 아파트로 총 6개동 799세대로 구성이 되어있다. 최고층은 25층, 최저층은 20층이다. 면적은 57, 71, 79A, 79B m2으로 구성이 되어있다. 실거주에서 상당히 중요한 주차 정보에 대해서 알아보자. 총 주차대수는 481대로 세대당주차대수를 계산하면 0.6대가 나온다. 세대당 주차대수가 1대가 되지 않는다. 작은 평수로 구성이 되어서 그런지 아파트 평수가 작은 편이다. 저녁 퇴근시간에 주차난이 예상된다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
국토부 실거래가를 살펴보자.
먼저 전용면적 기준으로 39 m2이다. 2018년 초에 2.2억에 거래된 아파트가 10월에 1.7억에 거래되었다. 5000만원이 떨어졌다. 하락폭이 큰 편이다. 2018년도에 부산의 부동산 경기가 좋지 않았다. 그래서 대부분의 아파트의 집값이 떨어졌는데 해운대센트럴파크의 경우 그 폭이 크다. 원래 집값의 20 %가 넘는 금액이 떨어졌다. 일단 주차공간이 부족하고 뒤에서 이야기 하겠지만 역세권가 살짝 멀어져서 그런지 집값 하락폭이 컸다. 전세가를 보자. 2018년 초에 1.2억에서 11월에는 1.5억으로 약 3000만원이 올랐다. 전세가는 매매가의 약 80 %가 넘는다. 그러므로 경쟁력은 있지만 부산 부동산 분위기에 영향을 많이 받는다고 할 수 있다. 다시 부산의 부동산 경기가 좋아지면 올라갈 여지가 충분히 있다고 생각된다.
49 m2을 보자. 2018년동안 약 2억정도로 보합세를 유지한 것으로 보여진다. 전세가는 다소 변동은 있었지만 1.4억정도로 매매가의 약 70 %정도 수준을 유지하였다. 여전히 경쟁력은 있어보인다.
59 m2 (79A)을 보자. 매매 거래만 있었고 2.6억에서 2억으로 떨어졌다. 원래 시세의 약 20 %가 넘는 금액이 떨어졌다.
59.99 m2 (79B)을 보자. 2.5억에서 2.6억으로 보합세를 유지하였다. 하지만 중간에 2.2억까지 떨어지기도 하였다. 전세가는 1.5억에 첫 거래가 되어서 마지막에는 1.9억 수준으로 돌아왔다. 전세가는 매매가의 70 % 정도 수준으로 수요가 충분히 있다고 볼 수 있다.
정리하면 현재 집값 자체가 낮은 편이지만 학군 등의 장점이 있어서 상대적으로 저평가 되어있다고 볼 수 있다. 경기가 좋아지면 올라갈 여지가 충분히 있어 보인다.
네이버 매물 정보를 살펴보자.
59 m2을 먼저 보자. 호가가 2.2 ~ 2.4억이다. 마지막 실거래가가 2.6억이었는데 실거래가보다 낮은 호가가 형성되었다. 물론 2018년도에 더 떨어진 적도 있기 때문에 이정도면 적절한 호가라고 생각된다.
49 m2을 보자. 호가가 2.25억이다. 마지막 실거래가가 2억이었던 점을 고려하면 2500만원이 높다. 해운대구의 경우 아직 조정지역에서 해제도 되지 않았고 올해 부동산 경기는 여전히 안좋을 것으로 예상하기 때문에 거래가 되기는 쉽지 않을 것으로 생각된다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 가장 가까운 지하철역은 장산역이다. 장산역까지 도보 거리는 15분이다. 조금 애매하지만 충분히 지하철을 이용할 수 있는 거리이다.
4. 학군 및 편의시설
학군을 살펴보자. 앞서 언급하였지만 초등학교 배정은 양운초이다. 양운초 자체는 상당히 선호되는 초등학교이다. 하지만 초등학교의 경우 거리가 상당히 중요하다. 거리상으로는 상당히 가깝지만 큰 도로를 건너기는 해야한다. 이점에서 조금 아쉽다. 하지만 해운대 신시가지의 경우 택지개발 된 지역이라서 그렇게 위험하지는 않을 것으로 예상된다.
가장 중요한 중학교 학군을 보자. 중학교는 양운중으로 배정될 확률이 높다. 그럼 가장 중요한 중학교 학군의 특목고 진학률을 알아보도록 하자. 양운중의 특목고 진학률을 아래 표에 정리하였다.
양운중의 특목고 진학률은 10 %이다. 상당히 높은 레벨이다. 부산 전체에서도 상위 10 %에 속하는 상당히 우수한 진학률이다. 특히 주목할만한 정보는 과학고 진학률이다. 과학고 진학률이 1.6 %, 졸업생 248명 중에 4명이 진학하였다. 엄청 우수한 경우라고 할 수 있다. 양운중의 학업성취도는 아주 우수하다고 할 수 있다.
양운중 특목고 진학률 | |||
1) 과학고 진학률 : | 1.6 % (4명/총 248명) | 해운대구 4등/ 19개 학교 | 부산 15등/ 183개 학교 |
2) 외고/국제고 진학률 : | 4 % (10명/총 248명) | 해운대구 10등/ 19개 학교 | 부산 22등/ 183개 학교 |
3) 자사고 진학률 : | 4.4 % (11명/총 248명) | 해운대구 3등/ 19개 학교 | 부산 6등/ 183개 학교 |
편의시설을 살펴보자. 일단 지하철까지 도보로 15분이므로 충분히 이용할 수 있는 거리이다. 그러므로 장산역 앞의 편의시설을 충분히 이용할 수 있다고 할 수 있다. 장산역 앞에는 NC백화점, 영화관, 음식점 등이 충분이 형성되어있다. 그리고 여기는 해운대구이다. 해운대를 포함한 청사포, 달맞이길등을 가깝게 이용할 수 있다. 좌동에서도 왼쪽에 속한 아파트로 왼쪽 위에 있는 대천공원을 이용할 수 있다. 편으시설의 관점에서도 좋은 입지라고 생각된다.
정리하면 해운대센트럴파크는 아파트 자체적으로 주차공간이 부족해서 단점이 있지만 학군이 상당히 좋아서 미래 가치가 있어보인다. 부동산 경기에 영향을 많이 받아서 지금은 저평가 되어있지만 다시 경기가 좋아지면 집값이 올라갈 여지가 많아 보인ㄷ. 그리고 해운대구에 속해 있기 때문에 해운대의 편으시설을 충분히 이용할 수 있는 좋은 입지에 있다.
부산 아파트 전망 (2019년) [2019.01.10] 부산 부동산 전망에 대해서 알아보자 부산 아파트 분양 예정 및 분양 예정 아파트 실제 경쟁력 분석 동래래미안아이파크 실제 전망 전격 분석 (2019년 1월) 반여동 KCC 스위첸 (반여1-1구역 재개발) 실제 경쟁력 분석 부산 아파트 실거래가 분석 (좌동) |
제 글이 도움이 되셨으면 하트 하나 꾹 눌러주세요~~^^
(궁금하신 점, 수정되어야 할 부분, 추가되어야 할 정보가 있으시면 언제든지 댓글 남겨 비밀글도 ok!!)
| 좌동 해운대대림3차 전격 분석 (0) | 2019.02.25 |
|---|---|
| 해운대경남아너스빌 (좌동) 실제 경쟁력 분석 (0) | 2019.02.22 |
| 좌동 해운대두산1차 아파트 전격 분석 (0) | 2019.02.13 |
| 좌동 해운대LG아파트 전격 분석 (0) | 2019.02.10 |
| 좌동 해운대대림1차 아파트 전격 분석 (0) | 2019.02.08 |
