1. 동탄삼정그린코아 분양 실제 경쟁력 분석

오늘은 동탄에 분양 예정인 동탄삼정그린코아에 대해서 알아보도록 하자. 먼저 정확한 분양 위치는 경기도 화성시 오산동 967-777번지 일대이다. 건설사는 아파트 이름에서 예상 가능하듯이 (주)삼정이다. 분양 세대수는 아파트만 보았을 때 183세대이다. 동탄역 삼정그린코아는 아파트, 오피스텔, 상가가 포함된 주상복합이다. 그런데 오늘은 아파트 분양분 183 세대에 대해서만 이야기 하도록 하자. 왜냐하면 필자의 개인적인 관심 분야는 아파트이지 오피스텔이 아니기 때문이다. 다음 정보를 보면 건물은 지하4층에서 지상 49층으로 구성이 되어있다. 물론 주거시설의 경우에 그렇다. 업무시설은 참고로 지하 4층에서 지상24층이라고한다. 아파트 면적은 81 m2 이 전체의 70 %를 차지하고 92 m2이 29 % 그리고 나머지 1%에 조금 못미치는 물량이 113 m2 이다. 사실 113 m2 은 하나밖에 없다. 공고시기는 2019년 4월 즉 이번달이다. 그러면 아래 지도를 통해서 대략적인 정보를 알아보도록 하자. 일단 주목할 점은 분양 예정지역의 바로 왼쪽이 녹지로 보인다 숲세권의 장점이 있을 것으로 보이는데 자세한 분석은 뒤에서 해보아야할 것 같다. 그리고 오른쪽에는 동탄역이 있다. 동탄역에는 알다시피 GTX-A 등의 호재가 있다. 이부분에 대해서도 뒤에서 자세히 이야기 하겠다. 그런데 조금 아쉬운 점은 분양 예정지역과 동탄역 사이에 경부고속도로가 있다. 그래서 접근이 불편해 보이는데 이것도 변화가 있을 예정이다. 뒤에서 자세히 알아보자. 번화가는 다소 멀리 있다. 마지막으로 분양가가 가장 궁금할 수 있는데 일단 분양가를 예측하기 위해서 인근에 분양되 아파트 정보에 대해서 알아보자. 아래쪽에 동탄역파라곤 아파트가 있다. 동탄역 파라곤의 경우 분양될 당시 평균적으로 평당 1,290만원 정도에 분양이 되었다. 그리고 위쪽에 있는 동탄역반도유보라아이비파크6.0의 경우 현재 호가가 아파트 층수에 따라 다르지만 평당 2,000만원 이상이다. 그러면 현재 분양되는 아파트의 경우 얼마정도의 분양가가 적정할까? 필자의 희망사항으로는 1,350만원 정도이면 좋겠지만 더 높을 것이다. 그런데 다행인지 모르겠는데 얼마전 엄청난 이슈였던 북위례 힐스테이트 분양가 부풀리기 논란이 있었던 점을 고려하면 시공사가 조금 눈치를 보고 낮게 분양하지 않을까 예상해 본다. 그래서 이러저러한 점을 고려할 때 1,400만원 정도의 분양가를 예상해본다. 그럼 대략적인 정보는 여기까지 알아보기로 하고 지금부터 학세권, 역세권, 숲세권의 관점에서 분양 예정 아파트를 분석해 보도록 하자.

2. 학세권으로 알아보는 동탄삼정그린코아 실제 경쟁력 분석

먼저 초등학교 학군에 대해서 알아보도록 하자. 아래에 정부에 제공하는 학군 지도를 보도록 하자. 일단 분양 예정지역은 조금 애매한 위치에 있다. 위쪽으로 치동초 통학구역이고 아래쪽으로 동탄초 통학구역인데 현재 아파트가 분양되는 위치는 원래 주거지역이 아니었기 때문에 배정된 초등학교 통학구역이 없었다. 그래서 아래 지도를 보면 인근에 분양되는 새로운 아파트들과 함께 공유할 수 있는 초등학교 신설될 예정이다. 그러면 신설초등학교에 대해서 조금 더 자세히 알아보도록 하자.

아래 지도를 보면 분양 예정지역에서 신설되는 초등학교까지 거리를 보여준다. 신설되는 초등학교까지 거리는 도보 12분이다. 도보 12분이면 일반적인 초등학교 통학거리가 10분 내외인점을 고려할때 적당한 거리라고 할 수 있다. 그런데 더욱 중요한 점은 초등학교를 통학할 때 큰 도로의 유무이다. 아래 지도를 보면 통학시에 큰 도로가 없어 보인다. 이점은 장점이다. 그래서 초등학교 학군은 중상위권에 속한다고 할 수 있다.

그러면 가장 중요한 중학교 학군에 대해서 알아보도록 하자. 중학교는 동탄2-1중학군에 속한다. 아래 지도에 동탄2-1중학군을 노란색 영역으로 표시해 두었다. 이 구역에 속한 중학교는 한백중, 동탄중, 청계중, 이산중이 있다. 그럼 여기서 2학교의 학업성취도에 대해서 알아보자.

먼저 청계중의 학업성취도를 알아보았다. 아래 표를 보면 청계중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 2.3 %이다. 경기도의 경우 상위권 중학교에 속하기 위해서는 자사고를 포함한 특목고 진학률이 5 %를 넘어야 하는데 현재 2.3 %이다. 조금 낮은 편이다. 그리고 더욱 아쉬운 점은 과학고 진학률이 0 %이다. 과학고의 경우 전국 약 1500개 중학교중에 단 20개교 정도 밖에 없기 때문에 과학고 진학률이 높을 수록 질적으로 우수함을 간접적으로 알 수 있다. 그러므로 전반적으로 청계중의 학업성취도는 중하위권 수준이라고 할 수 있다.

다음으로 동탄중의 학업성취도를 보도록 하자. 동탄중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 1.2 %이다. 역시나 낮은 수준이다. 5 %에 한참 못 미치므로 전반적으로 학업성취도가 낮은 편이라고 할 수 있겠다. 그런데 주목할만한 점은 과학고에 진학 실적이 있다. 과학고에 342명 중에 1명을 진학시켰다. 물론 과학고의 경우 1명만 진학을 시켜도 우수한 중학교로 평가 받을 수 있지만 전체적인 진학실적이 너무 낮은 편이라서 학업성취도는 낮은 편으로 평가하겠다.

3. 역세권으로 알아보는 동탄삼정그린코아 실제 경쟁력 분석

역세권에 대해서 알아보자. 일단 상당히 가까운 위치에 동탄역이 있다. 그래서 아파트 이름도 동탄역삼정그린코아이다. 동탄역까지 직선거리는 612 m이다. 상당히 가까운 거리이다. 그런데 현재 이지역에서 동탄역까지 도보로 접근하기 위해서는 도보로 47분이 걸린다. 바로 접근할 수 있는 도로가 없다. 그렇지만 다행인 점은 동탄역을 도보로 접근할 때 애로사항이었던 경부고속도로를 지하화하려고 추진중에 있다. 그러면 동탄역까지 도보로 접근이 가능하므로 도보로 약 10분 정도에 접근이 가능하다. 그래서 상부는 공원으로 조성할 계획인데 공원을 따라서 쉽게 역에 접근이 가능하다. 그리고 동탄역을 복합커뮤니티 센터로 개발할 계획에 있어서 엄청난 역세권의 장점도 뒤따를 것으로 보인다. 참고로 동탄역 관련 GTX-A호재는 워낙 유명해서 생략하도록 하겠다.

다음으로 고속도로 접근성도 한번 알아보도록 하자. 가장 가까운 IC는 기흥동탄IC로 자동차로 10분이 소요된다. 이정도면 완전 가깝지는 않지만 그래도 양호한 수준의 거리라고 생각된다. 현재로써는 IC까지 조금 돌아간다는 단점이 있지만 이부분도 차츰 개선이 되지 않을까 예상해 본다.

4. 숲세권 및 주변 상업시설로 알아보는 동탄삼정그린코아 실제 경쟁력 분석

먼저 숲세권에 대해서 알아보자. 동탄삼정그린코아는 숲세권의 장점이 많다. 첫번째로 바로 왼쪽에 동탄여울공원이 개발 중에 있다. 바로 인접해 있기 때문에 큰 장점이라고 보여진다. 그리고 왼쪽 편이 넓게 공원 및 하천으로 조성되어있어서 숲세권에서는 큰 장점이 있다. 그리고 한가지 더 장점이 오늘쪽 동탄역 쪽으로도 경부고속도로를 지하화하면서 지상은 공원을 조성한다. 큰 장점이다.

그럼 편의시설을 보도로 하자. 현재로서는 번화가가 왼쪽으로 약 1.8 km 떨어진 곳에 있다. 상당히 멀다. 그런데 이것 또한 장점이 있다. 오른쪽에 동탄역을 엄청나게 대형 멀티컴플렉스로 개발할 계획이다. 그러면 내외부에 엄청난 상권이 조성될 것으로 보여진다.

5. 시공사에서 제공하는 프리미엄 정보

필자가 언급한 경부고속도로 지하화 그리고 지상에 공원 조성이 있다. 그리고 왼쪽으로 여울공원 등이 있다. 한마디로 숲세권과 역세권을 조성하겠다는 것이다. GTX-A 와 트램에 대해서도 장점으로 언급하였다.

이번 프리머엄은 교통과 역세권에 집중한 것 같다. 동탄역에 SRT, KTX, GTX-A, 복선철도 등으로 서울로의 접근성이 좋아진다는 광고이다. 예정되로 진행된다면 장점으로 보여진다. 그리고 동탄역을 큰 상업시설로 만들겠다는 계획인다.

정리하면 동탄삼정그린코아는 일단 역세권과 숲세권 관점에서 큰 장점이 있다. 동탄역의 개발과 인접성으로 상당한 장점이 있어 보인다. 그런데 아쉬운 점은 학군이 그다지 좋은 편은 아니다. 필자는 학세권, 역세권, 숲세권 중에 학군이 가장 중요한 점이라고 생각한다. 그렇지만 동탄삼정그린코아의 경우 동탄역이 잘 개발만 된다면 학군에서 부족한 부분을 충분히 상쇄시킬 수 있는 경쟁력이 있는 아파트라고 생각이 된다.