보문2구역 재개발 (리슈빌) 실제 경쟁력 분석

1. 보문2구역 재개발 분양 실제 경쟁력 분석

오늘은 서울 성북구에 분양 예정인 보문2구역 재개발 (리슈빌)에 대해서 알아보도록 하자.

먼저 분양에 대한 정보부터 간단하게 알아보고 학세권, 역세권, 숲세권에 대해서 분석해 보도로 하자. 분양 위치는 아래 지도에서 확인 가능한데 정확한 위치는 서울시 성북구 보문동1가 62일원이다. 건설사는 아파트 명에서 예상할 수 있듯이 계룡건설(주)이다. 총 8개동 465세대 분양 예정이다. 여기서 일반 분양분은 221 가구이다. 분양 예정인 아파트는 지하2층에서 지상 18층으로 구성이 되고 면적은 전용면적 39, 59, 68 m2으로 구성이 되어있다. 공고시기는 다음달인 2019년 4월로 예정이 되어 있다. 현재 사람들의 가장 큰 관심사는 분양가일 것이다. 인근에 재개발 지역인 보문5구역의 경우 조합원 분양가가 평당 1,500만원정도였다. 그리고 옛날에 분양된 보문파크퓨자이의 병균 분양가가 1,594만원이었다. 그때로부터 약 5년이 지났다. 그러므로 보문2구역의 일반 분양가는 약 1,950만원 정도 되지 않을까 예상이된다. 2,000만원을 넘기기에는 조금 부담스럽고 이정도가 적당하지 않을까 생각된다. 물론 뚜겅을 열어봐야 알겠지만 필자의 예상은 그렇다. 그럼 지금부터 학세권, 역세권, 숲세권 관점에서 보문2구역 재개발 (리슈빌)을 분석해 보도록 하자.

2. 학세권으로 알아보는 보문2구역 재개발 실제 경쟁력 분석

먼저 초등학교 학군을 알아보도록 하자. 아래 지도를 보면 보문2구역이 포함된 학군 지역을 노란색 영역으로 표시해 두었다. 처음에는 안암초와 가까워서 안암초를 중심으로 알아보았는데 실제 학군은 동신초였다. 거리상으로는 안암초에 가깝지만 안암천을 기준으로 동신초로 배정을 받는 것으로 보여진다. 초등학교 학군의 경우 가장 중요한 점은 초등학교까지의 거리와 큰 도로 유무이다. 학군 아래 지도를 보도록 하자. 

아래 지도는 동신초까지 도보 이동 경로이다. 도보로 10분이 소요된다. 거리상으로 상당히 가깝다고 할 수 있다. 그러면 이동 중에 큰 도로는 없을까? 이동 중에 큰 도로가 있다. 아래 지도를 보면 보문역에서 큰 도로를 한번 건너게 된다. 물로 지하도를 통해서 건너도 되지만 보통 계단을 이용하기 보다 횡단보도를 이용하게 된다. 이점이 조금 단점으로 보이지만 그래도 초등학교 거리가 가깝고 지하도가 있기 때문에 초등학교 학군은 양호한 편이라고 하겠다. 

다음으로 중학교 학군을 보도록 하자. 중학교의 경우 분양 예정 지역의 위쪽에 있는 용문중, 성신여중, 개운중으로 배정될 확률이 높다. 일단 왼쪽 아래로 중학교가 별로 없고 오른쪽 아래로 위치하고 있는 안암쪽 학군과는 구분이 된다. 그래서 위쪽에 있는 학교에 배정이 된다. 중학교 학군의 경우 학업성취도가 중요하다. 특히 특목고 진학률이 중요한데 특목고 각 중학교의 특목고 진학률을 아래 표에 정리해 두었다. 

먼저 용문중이다. 용문중은 사립의 남학교로 자사고를 포함한 특목고 진학률은 16.5 %이다. 전체적인 수치는 높은 편이라고 할 수 있다. 그런데 아쉬운 점이 있다. 과학고 진학률이 0 %이다. 특목고 중에서도 과학고가 가장 진학하기 힘든 곳으로 과학고의 경우 1 %만 넘어도 상당히 우수하고 진학을 1명만 시켜도 우수한 학교로 평가 받는다. 그런데 과학고에 진학한 졸업생이 없다는 점이 조금 아쉽지만 그래도 전체적으로는 진학률이 높아서 학군이 좋은 편이다. 

다음으로 성신여중이다. 성신여중은 사립의 여학교로 자사고를 포함한 특목고 진학률은 전체 10.4 %이다. 이정도면 상당히 높은 수준이라고 할 수 있다. 서울에서도 상위권에 속하는 수준이고 전국을 기준으로는 최상위권에 속하는 수준이다. 그리고 더 주목할만한 점은 과학고에 진학시킨 실적도 있다. 아주 우수한 학교이다. 

마지막으로 개운중이다. 개운중은 공립의 남녀공학학교이다. 자사고를 포함한 특목고 진학률은 27.4 %이다. 상당히 높다. 개운중의 경우 대치동의 학교들과 버금가는 수준이라고 할 수 있을 정도 성취도가 높다. 일단 전체적인 진학률도 좋지만 과학고에 1.4 %의 진학률을 가진다. 과학고에 1 %가 넘는 진학률이면 상당히 우수한 수준이라고 할 수 있다. 

3. 역세권으로 알아보는 보문2구역 재개발 실제 경쟁력 분석

역세권에 대해서 알아보도록 하자. 일단 재개발명이 보문2구역 재개발이다. 그래서 그런지 보문역과 상당히 가깝다. 보문역에 도보로 5분이면 접근이 가능하다. 초역세권에 가깝다고 할 수 있다. 그런에 이뿐만이 아니다. 지하철4호선으로의 접근도 용이하다. 아래 지도를 보도록 하자. 

위쪽을 지하철4호선인 성신여대입구역이 있다. 상당히 가까운 위치에 있는 편이다. 성신여대입구역까지 도보로 11분 거리이다. 역시나 상당히 가깝다고 할 수 있다. 그러므로 재개발 예정 지역은 더블역세권의 우수한 입지를 가진다고 할 수 있다. 

4. 숲세권 및 주변상권으로 알아보는 보문2구역 재개발 실제 경쟁력 분석

숲세권에 대해서 먼저 알아보자. 눈에 띄는 정보로는 분양 예정지역이 안암천을 끼고 있다. 상당히 장점이다. 서울에서 하천이나 강을 끼고 있으면 무조건 좋다. 일단 안암천 주변의 산책로 등이 상당히 장점일 것으로 생각된다. 그리고 오른쪽으로 성북구의회 주변 녹지와 대학가 내의 녹지 공간은 충분히 장점이라고 생각된다. 주변 상권을 보도록 하자. 먼저 아래쪽으로 보문역을 초역세권으로 가지기 때문에 보문역의 상권을 이용가능하고 위쪽으로 성신여대입구역의 상권도 좋은 편이다. 그리고 대학교가 주변에 많기 때문에 대학가의 상권도 큰 장점으로 판단된다. 

정리하면 보문2구역 재개발 (리슈빌)의 경우 우수한 학군을 품고 있어서 장점이다. 역세권의 관점에서도 더블역세권이므로 큰 장점이 있다. 숲세권의 관점에서는 바로 앞에 안암천이 있고 주변에 대학가와 초역세권의 상권이 있어서 주변 인프라도 상당히 우수하다. 미래가치가 엄청나게 높은 재개발이라고 판단된다. 

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