흑석3구역 (흑석3자이) 재개발 실제 경쟁력 분석

1. 흑석3구역 재건축 (흑석3자이) 실제 경쟁력 분석

오늘은 흑석동에 분양 예정인 흑석3구역 재개발 (흑석3자이)에 대해서 알아보자. 

먼저 아파트 정보에 대해서 알아보자. 정확한 분양 위치는 서울시 동작구 흑석동 253-89번지 일원이다. 건설사는 아파트 이름에서 예상 가능하듯이 지에스건설(주)이다. 그래서 아파트 브랜드가 자이이다. 분양 세대수의 경우 1772세대 분양 예정으로 이중에 일반분양은 428 세대이다. 공고시기는 올해에 분양이 될 것 같긴한데 정확히 언제쯤일지는 예상이 안된다. 올해 하반기 쯤이 되지 않을까 예상된다. 아파트는 지하 5층에서 지상 20층으로 구성이 되고 면적은 59 ~ 120 m2으로 구성된다. 그리고 39 ~ 53 m2의 임대분도 별도로 포함된다. 분양가에 대해서는 이미 많은 정보가 흘러나왔다. 아마도 큰 이변이 없으면 평당 2,200만원 정도가 예상이 된다. 현재 조합원 분양가는 평당 평균 1,800만원 정도로 평당 가격이 약 400만원 정도 차이가 난다. 일반 분양가는 인근에 오래된 아파트와 비슷한 수준이지만 인근에 브랜드 아파트 (흑석한강푸르지오) 아파트와 비교하면 차이가 많이 난다. 흑석강 푸르지오의 경우 호가가 34 평 기준으로 11억이다. 그러면 청약 당첨이 되었을 때 어느정도 시세차익을 실현할 수 있을지 계산이 될 것이다. 그러면 아파트의 대략적인 정보는 여기까지 분석하기로 하고 분양 아파트의 미래가치를 학세권, 역세권, 숲세권의 관점에서 분석해 보도록 하자. 

2. 학세권으로 알아보는 흑석3구역 (흑석3자이)의 실제 경쟁력 분석

먼저 초등학교 학군에 대해서 알아보자. 아래 지도는 분양 예정지역의 초등학교 통학구역이다. 흑석3구역은 은로초 통학구역에 속한다. 아래 지도에 노란색으로 표시해 두었다. 재건축 지역이 워낙 넓기 때문에 분양되는 위치에 따라서 통학거리가 달라질 것으로 보여진다. 그럼 자세히 알아보도록 하자. 

아래 지도는 흑석3구역 재건축 지역 중심에서 은로초까지 도보로 거리를 계산해 보았다. 약 5분 정도 소요되는 걸로 계산되는데 분양 되는 동에 따라서 빠르게는 2분, 가장 먼 곳에서는 약 7분 정도 시간이 소요될 것으로 보여진다. 그리고 통학시에 큰 도로가 없다. 이점도 큰 장점이다. 초등학교 저학년 학부모님들께는 큰 도로 유무가 상당히 중요한데 안전이 보장된다고 할 수 있다. 초등학교 학군은 좋은 편이라고 할 수 있다. 

다음으로 가장 중요한 중학교 학군을 보도록 하자. 중학교는 동작관악2학교군에 속한다. 아래 지도에 동작관악2학교군으로 표시해 두었다. 노란색으로 표시한 영역에 포함된 중학교는 7개의 중학교가 있다. 동양중, 중앙사대부속중, 상현중, 동작중, 상도중, 사당중, 남성중이 있다. 모든 학교의 학업성취도를 분석하기는 힘들고 가장 인근에 위치한 중학교 3곳의 특목고 진학률을 알아보도록 하자. 

먼저 중앙사대부속중의 학업성취도이다. 중앙사대부속중학교의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 12.8 %이다. 우수한 진학률을 가지는 것을 알 수 있다. 서울 지역의 특목고 진학률은 10 %가 넘을 때 우수한 학교로 평가 받는다. 20 %가 넘으면 최상위권으로 평가할 수 있는데 상위권은 훨씬 능가하는 수준이라고 할 수 있다. 그리고 주목할만한 점은 과학고에도 1명 진학시킨 실적이 있다. 과학고의 경우 1명만 진학을 시켜도 우수한 학교로 평가할 수 있으므로 중앙사대부속중의 학업성취도는 우수한 편으로 평가하겠다. 

다음으로 상현중의 학업성취도이다. 상현중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 14.5 %로 중앙사대부속중과 마찬가지로 상당히 높은 진학률을 보인다. 거의 15 %에 가까운 진학률을 보이고 상현중 역시 과학고에 진학시킨 실적이 있다. 그러므로 전체적으로도 우수하지만 세부적으로도 과학고에 진학시킨 실적이 있어서 우수한 학교로 평가하겠다. 

마지막으로 동작중에 대해서 알아보도록 하자. 동작중의 경우 현충원을 경계로 거리는 다소 있다. 그렇지만 배정가능한 학교군에 포함되어 있으므로 분석은 해보도록 하자. 동작중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 29.3 %이다. 상당히 높은 수준이다. 서울 전체에서 최상위권에 속한다고 할 수 있다. 과학고에도 진학 시킨 실적이 있다. 하지만 조금 아쉬운점은 이정도로 높은 진학률을 보인다면 과학고 진학률은 조금 더 높일 수도 있었을텐데라는 아쉬움이 남는다. 그렇지만 전체적으로 최상위권에 속하는 우수한 학교이다. 

3. 역세권으로 알아보는 흑석3구역 (흑석3자이)의 실제 경쟁력 분석

역세권 관련해서 분양 예정지역에 가까운 지하철역이 두곳이 있다. 첫번재는 숭실대입구역, 두번째는 흑석역이다. 두 지하철역까지의 도보거리를 한번 알아보도록 하자. 

먼저 숭실대입구역이다. 숭실대입구역까지 도보로 15 ~ 20분이 소요된다. 왜냐하면 워낙 대단지이기 때문에 동에 따라서 거리가 달라진다. 역세권까지는 아니다. 왜냐하면 역세권의 범주에 들어가기 위해서는 도보 10분 이내 거리에 들어와야하는데 10분이 넘어가서 역세권은 아니지만 도보로 이용은 할 수 있는 거리이다. 

다음으로 흑석역과도 가깝다. 흑석역까지는 조금 더 가까운데 분양되는 동의 위치에 따라서 도보 12분에서 20분 정도로 충분히 도보로 접근 가능한 거리에 있다. 도보 10분 이내라면 과감히 역세권이라고 하겠지만 10분이 조금 넘어가므로 숭실대입구역과 마찬가지로 역세권은 아니지만 도보로 접근 가능한 거리라고 평가하겠다. 

4. 숲세권 및 주변인프라로 알아보는 흑석3구역 (흑석3자이)의 실제 경쟁력 분석

숲세권에 대해서 알아보자. 아래 지도를 보면 눈에 띄는 정보가 하나있다. 바로 오른쪽이 현충원이다. 엄청난 장점이라고 할 수 있다. 현충원의 엄청난 녹지 공간을 숲세권으로 즐길 수 있다. 그리고 왼쪽으로는 서달산수목학습원이 있어서 이점도 충분히 장점이다. 그리고 조금 넓은 범위에서 한강이 위쪽에 있다. 숲세권의 관점에서 큰 장점이 있다고 보여진다. 

주변 인프라에 대해서 알아보자. 일단 분양 예정지역이 엄청난 숲세권이기는 하지만 슬리퍼 상권이 강하지는 않다. 분양 예정지역이 주거에 특화되어있다. 상권을 이용하려면 조금 걸어나가야한다. 그렇지만 도보로 접근 가능한 위치에 큰 상권이 두곳 있다. 첫번재가 중앙대 상권으로 흑석역 근처이다. 도보로 20분 이내 거리이다. 그리고 두번재는 숭실대 상권으로 역시나 도보로 20분 이내 거리이다. 상권도 좋은 편이라고 하겠다. 

정리하면 흑석3구역 (흑석3자이) 재개발은 우수한 학세권 지역에 분양되는 아파트로 학군의 장점이 있다. 역세권 관련해서는 두곳의 지하철역을 도보로 이용할 수 있지만 거리가 다소 아쉽다. 둘다 완전 역세권이라고 언급하기에는 어려움이 있어 보인다. 마지막으로 숲세권의 관점에서는 큰 장점을 가진다. 상권도 슬리퍼 상권은 약하지만 도보로 충분히 접근 가능한 거리에 상권이 잘 발달 되었다. 전반적으로 우수한 점이 훨씬 많은 재개발로 평가되어 미래가치가 높아 보인다. 

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