북위례호반 분양 실제 경쟁력 분석

1. 북위례호반 분양 실제 경쟁력 분석

오늘은 최근 상당한 관심을 받고 있는 북위례호반 분양에 대해서 알아보기로 하자. 먼저 북위례호반의 기본 정보에 대해서 알아보자. 정확한 분양 위치는 서울시 송파구 거여동 위례신도시 A1-4 블럭이다. 건설사는 아파트 이름에서 알 수 있듯이 호반건설이다. 분양 세대수는 총 10개동 700 세대 분양 예정에 있고 공급되는 면적은 108 m2이다. 서울에 분양되는 84 m2이상 아파트이므로 공급방식은 50 % 가점제 50 % 추첨제로 진행된다. 추첨제의 경우 완전 랜덤은 아니고 무주택자에게 75 % 우선 공급하고 나머지는 무주택 + 1주택 처분 조건이다. 분양가의 경우 다양한 의견이 있지만 일단 최소 2,100만원은 넘을 것이라는 의견이 지배적이고 필자의 생각으로는 2,150만원 정도가 되지 않을까 예상해 본다. 그럼 아래 지도를 통해서 대략적인 정보를 파악해 보자. 

아래 지도를 보면 일단 주목할만한 점으로 송파구에 소속되어 있다는 것이다. 아래지도를 보면 빨간 점선으로 송파구와 하남권을 구분해 뒀는데 큰 의미가 있다. 일단 서울이냐 경기도이냐를 구분하게 되고 집값에서 가장 중요한 학군이 달라지게 된다. 그리고 주목할만한 점은 바로 인근에 호수와 공원이 있다는 것이다. 엄청난 숲세권으로 보여진다. 그리고 단점도 있는데 인근에 열병합발전이 있다. 이부분에 대해서는 뒤쪽에서 다시 이야기 하도록 하겠다. 그럼 지금부터 학세권, 역세권, 숲세권의 관점에서 북위례호반에 대해서 알아보기로 하자. 

2. 학세권으로 알아보는 북위례호반 분양 실제 경쟁력 분석

먼저 초등학교 학군에 대해서 알아보기로 하자. 현재 위례신도시에 통학구역이 지정되지 않을 곳이 많이 있다. 현재 분양은 많이 되었지만 아직 입주까지는 시간이 있어서 초등학교가 신설 예정인 곳이 많이 있다. 현재 분양 예정인 북위례호반도 비슷한 경우이다. 북위례호반의 경우 통학구역이 지정되 되어 있지는 않지만 인근에 초등학교(산빛초)가 신설 예정에 있다. 다음 지도로 조금 더 자세히 알아보자. 

아래 지도를 보면 분양 예정지역과 산빛초의 위치를 확인할 수 있다. 두 곳 사이의 거리는 도보로 5분 이내에 접근 가능할 정도로 가깝다. 그런에 아쉬운 점은 학교와 분양 예정지역 사이에 도로가 생길 예정이다. 도로의 규모다 다소 커 보인다. 그래서 거리는 가깝지만 큰 도로가 있어서 초등학교 학군은 평범한 수준으로 평가하다도록 하겠다. 

중학교는 강동송파4학교군에 속한다. 가장 인근에 있어서 배정 가능성이 높은 중학교는 거원중, 서울송례중, 문정중 정도가 있는데 중학교 역시 북위례 지역에 신설 될 예정에 있다. 신설되는 학교의 학업성취도는 분석이 불가능하므로 가장 인근에 있는 중학교를 통해서 학업성취도를 예상해 보도록 하자.

먼저 거원중의 학업성취도이다. 거원중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 9.2 %이다. 서울지역에서 우수한 중학교로 평가받기 위해서는 자사고를 포함한 특목고 진학률이 10 %를 넘어야 한다. 그런데 9.2 %로 10 %에 상당히 가까우므로 우수한 중학교로 평가할 수 있겠다. 그리고 과학고 진학률이 높다. 특목고 중에서 가장 진학이 어렵다는 과학고에 3명이나 진학을 시켰다. 그래서 거원중의 경우 우수한 학교로 평가할 수 있겠다. 

다음으로 문정중의 학업성취도이다. 문정중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 12 %이다. 필자가 언급한 10 %를 넘겼다. 그리고 과학고 진학률도 1 %로 상당히 높다. 그러므로 문정중의 학업성취도는 높다고 할 수 있다.

 

마지막으로 서울송례중을 보자. 송례중의 경우 사립학교로 자사고를 포함한 특목고 진학률이 13.1 %로 상당히 높다. 그런데 조금 아쉬운 점은 과학고 진학률이 없다. 이부분이 아쉽지만 전체적인 진학률이 상당히 높으므로 우수한 학교로 평가 할 수 있겠다. 

3. 역세권으로 알아보는 북위례호반 분양 실제 경쟁력 분석

다음으로 역세권에 대해서 알아보자. 일단 가장 가까운 지하철역은 거여역이다. 거여역까지는 도보로 18분이 소요된다. 일반적으로 역세권이라고 하는 거리는 도보 10분 이내의 거리이다. 그런데 거여역의 거리는 도보 18분으로 역세권과는 거리가 멀지만 가끔씩 걸어갈 수는 있는 거리이다. 하지만 가까운 거리는 아니므로 역세권의 장점은 약하다고 보는게 맞겠다. 

4. 숲세권 및 주변환경으로 알아보는 북위례호반 분양 실제 경쟁력 분석

북위례호반의 경우 숲세권의 장점이 눈에 띈다. 아래 지도를 보면 분양 예정지역 바로 아래에 큰 호수와 공원 녹지가 보인다. 이점은 큰 장점이라고 할 수 있다. 상권의 측면에서도 호수를 지나면 스타필드시티위례가 있어서 쇼핑에도 장점이 있다. 그런데 단점이 한가지 있다. 아래 쪽 스타필드시티위례 바로 오른쪽에 열병합발전이 있다. 이 열병합발전 때문에 말들이 많았다. 열병합발전소에 내붐는 연기로 인해 일조량, 미세먼지 등의 문제가 있어서 갈등이 있다. 그러므로 청약시에 반드시 이점을 염두에 두어야한다. 

정리하면 북위례호반의 경우 송파구에 속하는 즉 생활은 하남권이지만 행정구역상 서울에 속하는 장점이 많은 아파트이다. 일단 송파구에 속해서 송파구의 학군을 이용할 수 있다. 중학교의 경우 특목고 진학률이 높은 학교로 진학이 가능하다. 그런데 생활권이 하남권이다 보니 지하철과 거리가 멀다. 하지만 숲세권의 관점에서 장점이 있고 쇼핑시설도 괜찮은 편이다. 물론 열병합발전이라는 문제가 있기는 하지만 분양만 된다면 큰 경쟁력이 있는 아파트로 보여진다. 

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