부동산 계약 절차 - 주거지역 선정하기

1. 주거지역 선정하기

오늘은 부동산 계약(매매/월세/전세)에서 2번째 단계인 주거지역 선정하기에 대해서 알아보기로 하자. 이전 포스팅에서 부동산 계약 절차의 첫번째 단계인 가용 가능 현금 계산에 대해서 알아보았다. 우리가 수중에 돈이 얼마나 있는지 알았다면 이제 우리가 살고자 하는 지역을 선택해야한다. 주거지역 선정은 개개인에 상황에 따라 중요하게 생각하는 부분이 다르기 때문에 편차가 클 수 있다. 그래서 오늘은 일반적으로 사람들이 집을 구할 때 고려하는 사항들에 대해서 언급하고자 한다. 

우리는 자신의 가정을 꾸린 이후에 적게는 3번 많게는 10여번의 이사를 하게 된다. 그러면 어떤 시기에 이사를 가장 많이 할까? 첫번째로 결혼을 해서 신혼집을 마련할 때 첫번째 이사로 살림을 합치게 될 것이다. 그리고 두번째가 아이들 학군 때문에 이사를 많이 한다. 그리고 아이가 대학을 진학하거나 출가를 하게 되면 집을 다운 사이징하게 된다. 물론 중간 중간에 부동산 투자를 위해서 오를 것 같은 집으로 이사하거나 청약에 당첨되어서 이사가는 등 다양한 경우에 수도 있다. 그럼 시기별로 주거지역을 선택하는 지극히 일반적인 이야기에 대해서 해보도록 하겠다. 

2. 신혼집마련 ~ 자녀 초등학교 6학년 전까지

결혼을 하게 되면 신혼집을 마련하게 된다. 신혼집을 어디에 마련하면 좋을까? 보통 신혼집을 마련할 때 외벌이의 경우 직장에서 멀지 않은 곳에 집을 구하게 된다. 당연한 것이 출퇴근 시간이 길어지면 피곤할 뿐만 아니라 시간 낭비가 심해서 업무 효율이 떨어진다. 회사에서 인정 받지 못하고 즐겁지 않으면 가정 생활도 좋을 수 없다. 회사 근처의 세가 비싸서 조금 먼 곳에 집을 구한 경우 오히려 추가적인 비용이 더 많이 소요될 가능성이 높다. 예를 들어서 회식이라도 하는 날에는 택시비 혹은 대리비로 나가는 지출이 만만치 않다. 물론 그러한 부분은 모두 상쇄 시킬 수 있을 정도로 저렴하고 퀄리티가 높은 집이라면 상관없겠지만 그러기란 쉽지 않다. 

그리고 이시기의 경우 곧바로 집을 사는 경우는 별로 없기 때문에 전세/월세를 구하게 될텐데 구매가 아니라면 가능한 역세권 지역으로 구하는 것이 좋다. 첫번째로 유동인구가 많아서 안전하고, 두번째로 대중교통을 통한 출퇴근이 용이한 것이 좋다. 그리고 마지막이 중요한데 계약이 만료된 이후 이사를 나갈 때 새로운 세입자가 잘 구해져야 맡겨놓은 보증금을 회수하기가 수월하다. 

3. 자녀 초등학교 6학년 ~ 중학교 졸업 직전

이제 자녀가 많이 자랐다. 중학교에 입학하기 전에 반드시 좋은 학군 지역으로 이사 가야한다. 대한민국 집값은 학군에 따라서 좌우 된다. 학군이 좋은 지역의 집값은 반드시 높다. 서울-대치동, 대구-범어동, 부산-동래구, 해운대구 등이 그 예이다. 일단 대한민국 부모들의 교육열이 엄청나서 학군이 좋은 지역의 아파트 값은 떨어지지 않는다. 자신의 자녀도 특목고에 진학시키고 집값도 올라가는 명품 학군 지역으로 이사가야한다. 결혼 후 약 10년 정도 돈을 모았을 것이다. 그러면 모아둔 시드머니와 대출을 최대로 받아서 명품 학군 지역에 가서 자녀를 어떻게든 특목고에 진학시키기 바란다. 

학세권 지역의 장점은 첫번째로 장기적으로 볼 때 무조건 집값이 오른다. 두번째로 자녀가 특목고 진학만 하면 대부분 부모들의 목표인 좋은 대학 진학 확률이 높아진다. 실제로 특목고에서 왠만하면 서, 포, 카, 연, 고, 의대에 진학을 한다. 그리고 참고로 일반고에 다니면 특목고에 다니는 것보다 사교육비가 더 많이 든다. 

마지막으로 이렇게 힘들게 학세권 지역에 입성을 하고 나면 사교육비는 비싸지만 추후에 집값 상승으로 아이에게 투자한 사교육비를 회수 가능하다. 

4. 자녀 중학교 이후 ~

먼저 자녀가 특목고에 진학하였다면, 이제부터 본격적으로 제테크를 해야한다. 일단 원래 가지고 학세권 지역의 아파트는 전세/월세로 돌리고 회사 근처로 이사가기 바란다. 회사 근처에 월세/전세로 살더라도 학세권 지역의 전/월세가 훨씬 비싸기 때문에 이득이다. 

자녀가 아쉽게도 일반고에 진학을 하였다면 학세권 지역에 남아서 계속적으로 사교육에 집중해야한다. 그리고 자녀가 대학을 가면 위에서 언급한 것처럼 학세권 지역의 아파트는 전/월세로 돌리고 직장 근처로 이사를 해야한다. 

5. 퇴직 이후 ~ 

이제 자녀도 사회에서 자리를 잡아가고, 퇴직을 한 경우에 여유가 있다면 학세권 지역의 아파트는 계속 전/월세로 돌리면서 역세권 지역으로 이사를 간다. 왜냐하면 이때부터는 병원에 갈 일이 많아진다. 그래서 인근에 대학병원이 있는 곳이 좋다. 그리고 이때는 시간이 많기 때문에 여유를 즐길 수 있는 숲세권 지역의 아파트도 괜찮다. 그런데 집은 다시 큰 평수로 이사가는 것이 좋다. 왜냐하면 이제부터 손주들도 생기고 다시 식구가 많아지기 시작하기 때문이다. 

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