금리가 부동산에 미치는 영향

1. 금리란 무엇인가?

오늘은 금리가 부동산에 미치는 영향에 대해서 공부해 보도록 하자. 먼저 금리란 무엇인가? 금리의 사전적인 의미는 때려치우고 사람들이 알고 있는 금리는 이자율이다. 즉 원금에 지급되는 기간당 이자율이다. 더 쉽게는 돈을 빌렸을 때 갚아야 하는 이자율이다. 그러면 이러한 금리를 왜 알아야하나? 집에서 독립한 성인이라면 누구나 알 것이다. 대한민국 성인의 대략 90%는 은행 대출을 가지고 살아간다. 그만큼 우리의 삶과 직접 맞닿아 있다. 월급은 일정하지만 금리가 오르면 월급에서 빠지는 이자가 많으므로 가계생활이 힘들어지고, 반대로 금리가 낮아지면 월급에서 빠지는 돈이 적으므로 살림살이가 좀 나아질 수 있다. 

그래서 금리는 아래 그림처럼 상승하였을 때 이자 부담이 증가하므로 대출 부담이 증가해서 소비 및 투자가 감소하게 된다. 반대로 금리가 하락하면 이자 부담이 감소하기 때문에 대출 부담이 감소해서 소비 및 투자가 증가하게 되는 것이다. 

2. 금리 결정의 주체 및 역할

그러면 이러한 금리는 누가 결정하는 것일까? 결론부터 이야기하면 정부 즉 한국은행이 금리를 결정한다. 물론 서민의 잘 살 수 있게 하는 목표로 금리를 조정한다. 매년 2 ~ 3 % 물가 상승 목표에 맞추어 금리를 조정한다. 앞서 언급하였지만 금리는 사람들의 소비 및 투자 즉 경제와 밀접한 관련이 있다. 그럼 경제가 좋을 때와 안좋을 때 정부에서 금리를 어떻게 조절하는지 알아보자. 

가) 경제가 안좋을 때는 아래와 같이 한국은행이 금리를 낮추게 된다. 그러면 대출에 대한 부담이 적으므로 사람들은 대출을 많이 하게 되고 시장에 돈이 많이 풀리므로 시장이 활성화 되어 물가가 올라간다. 

나) 반대로 경제가 좋을 때는 한국은행이 금리를 상승 시켜서 시장이 풀린 돈이 은행으로 돌아오도록 한다. 일단 대출이 있던 사람도 이자가 커지니 대출을 빨리 갚아서 이자 부담을 줄일 것이고, 여유돈이 있는 사람도 투자보다는 은행에 넣어두고 높은 이자를 받는 것이 이득이기 때문에 돈이 은행으로 돌아온다. 그러면 시장의 측면에서는 부정적일 수 있다. 그래서 물가 상승이 늦춰진다. 

그러므로 정부(한국은행)은 경제가 좋을 때와 나쁠때 금리 조절을 통해서 시장 경제를 안정화 시키고자 노력한다. 

3. 금리의 영향

금리가 일반 서민, 기업, 국가에 어떠한 영향을 미치는지 알아보자. 

먼저 서민의 가계 소비의 경우 금리가 상승하면 이자가 높으니까 저축을 통해서 이자 수익을 보려고 한다. 즉 저축이 증가한다. 반대로 금리가 하락하면 은행에 있던 돈을 빼서 왜냐하면 가만히 놔두면 화폐의 가치는 하락하고 자연스럽게 손해를 보기 때문에 다른 곳에 투자를 한다. 그래서 소비가 증가하게 된다. 

기업을 보자. 기업도 마찬가지다. 금리가 상승하면 대출 이자도 높은데 빚내서 투자했다가 손실이라도 보면 기업에 타격이 크다. 그래서 투자보다는 현상 유지에 집중한다. 반면 금리가 하락하면 빨리 대출을 해서 투자에 나선다. 

여기까지는 쉬운 내용이고 국가간에 자본 이동에 대해서 알아보자. 우리나라가 다른 나라보다 금리가 높다면 해외에 자본이 우리나라에 들어와서 수익을 창출하고 나갈 가능성이 높다. 반면 국내 금리가 낮으면 해외로 자본이 유입된다. 

4. 금리 조절에 실패한 사례

지금까지 금리에 대한 원론적인 내용을 알아보았고, 그러면 실제 사례를 한번 살펴보자. 금리 조절에 실패한 사례이다. 

아르헨티나의 경우 현재 금리가 60 %라고 한다. 물가를 잡기 위해서 금리조절을 하다가 실패를 해서 현재는 금리가 60 %까지 올라갔다. 돈은 가치는 계속해서 떨어지고 물가는 계속 상승한다. 물가를 잡으려고 금리를 상승시켜도 현재는 통제의 범위를 벗어나버렸다. 이런상황에서 100만원을 정기적금으로 저금을 한다면 1년 뒤에 160만원으로 불어난다. 

짐바브웨의 경우에는 서구 세력들이 빠져나가면서 부가베 대통령이 경제를 활성화 시키기 위해 통화량 즉 돈을 엄청나게 찍어냈다. 그랬더니 현재 달걀 1개 가격이 10조 짐바브웨 달러가 되었다. 달걀 하나 사기 위해서 돈을 트럭으로 싣고 가야할 판이다. 

베네수엘라의 경우 극심한 인플레이션으로 콜라 1개가 3만 볼리바르, 햄버거는 20만 볼리바르라고 한다. 쉬운 예로 사람들이 돈을 교환수단으로 쓰는 것이 아니라 가방을 만들고 옷을 만들어서 팔고 있다고 한다. 

5. 금리와 부동산의 관계

지금까지 금리와 경제와의 관계를 알아보았다. 그러면 구체적으로 금리가 부동산에 어떻게 영향을 미치는지 알아보자. 일단 경기가 좋을 때 즉 부동산이 호황일 때 정부가 하는 일을 보자. 

부동산이 호황일 때 정부는 금리를 올린다. 그러면 대출에 대한 이자부담이 증가하게 된다. 이자부담이 증가하더라도 부동산을 통한 시세차익이 더 크다면 주택을 소유한 사람들은 버틸 것이다. 하지만 그중에 무리해서 집을 구매한 사람은 연체율이 증가하고 신용이 떨어져서 결국 상황을 못이기고 집을 처분하거나 극단적인 경우 파산으로 경매에 부쳐진다. 그러면 급매가 나오기 시작하고 부동산 가격은 하락하게 된다. 금리를 올려도 집을 안팔면 지금 정부처럼 세금과 규제 카드를 꺼내들게 된다. 

반대로 경제가 안좋을 때 역시 부동산을 시작으로 경기를 활성화 시키려고 한다. 일단 정부에서 금리를 인하하면 이자 부담이 감소하게 된다. 그런데 이자 부담이 감소했다고 해서 곧바로 부동산 경기가 좋아지지는 않는다. 왜냐하면 투자할 곳은 무궁무진하기 때문이다. 부동산은 그 투자처 중에 하나이다. 그래서 정부는 세금 및 다양한 규제를 완화해 준다. 그러면 부동산 투자가 시작된다. 즉 정부가 부추기는 것이다. 그래서 부동산이 상승하면 경제도 덩달아 상승하는 것이다. 

6. 그러면 언제 투자해야하나?

정부에서 투자를 하라고 신호를 주면 그 때 하면된다. 그러기 위해서는 먼저 과거를 알아야 현재 투자도 가능하다. 대표적인 사례가 2 케이스 있다. 

먼저 이명박, 박근혜 정부이다. 2008년 이명박 정부가 들어설 때 경제상황이 좋지 않았다. 그래서 금리를 인하하여 경제를 활성화 시키고자 했는데 쉽지 않았다. 그래서 시작한 것이 부동산 시장 활성화였다. 규제를 완화해서 사람들이 부동산에 투자하도록 유도하였고, 사람들은 주택담보대출을 엄청나게 받아서 아파트를 사기 사작한다. 그래서 이때부터 본격적으로 갭투자자들이 생겨나기 시작했다. 결국 부동산은 상승하였다. 박근혜 정부 때도 마찬가지로 규제를 완화해서 부동산이 엄청 상승하였다. 

그런데 부동산 가격이 투기 세력에 의해서 천정 부지로 올라서 서민들이 집을 살 수 없는 수준까지 올라가자 문재인 정부에 들어서 부동산 억제 정책으로 기조를 변경하였다. 일단 금리가 올라가기 시작하였고 규제를 엄청나게 강화하였다. 기주택자들은 집을 못사게 하고 집이 있는 사람은 대출도 못하고 세금도 많이 물렸다. 그래서 현재는 거래절벽 현상에 급매가 나오기 시작하고 있다. 

그러므로 장기적인 관점에서는 화폐의 가치가 하락하므로 부동산 가치가 상승하겠지만 지금과 같은 상황에서는 금리도 올라가고 규제도 많아서 집을 구매하는 것은 좋지 않다. 즉, 정확한 매수 시점을 파악해야 하는데 필자가 언급한 금리도 그러한 신호중에 하나로 파악해서 고려를 해야한다는 것이다. 

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