[2019년 2/4분기] 부산 부동산 전망

1. 매매가격지수로 알아보는 부산 부동산 전망

오늘은 2/4분기 부산 부동산 전망에 대해서 다양한 데이터를 이용해 분석해 보도록 하자. 올해 초 부산의 부동산 전망에 대해서 포스팅을 하고 약 3개월만에 부산 부동산 전망에 대해서 글을 쓰게 되었다. 약 3개월동안 어떻게 변화 하였는지 오늘은 데이터를 통해서 분석해보고자 한다. 

먼저 한국감정원에서 제공하는 매매가격지수를 통해서 부산 부동산의 과거와 현재를 알아보도록 하자. 아래 그래프는 2005년도부터 부산 매매가격지수와 전세가격지수를 나타낸 그래프이다. 지방의 부동산 동향을 분석하기 위해서는 서울의 동향을 먼저 알 필요가 있는데 서울에 대한 데이터는 이전 포스팅에 포함을 해두었다. 시간이 된다면 참고하기 바란다. 아래 그래프를 보면 2005년에 매매가격지수는 보합세를 유지하다가 2008년 미국발 경제위기임에도 불구하고 부동산 가격이 오른다. 이는 서울지역에서 먼저 부동산 가격이 올라서 이를 따라가는 추격형 양상을 보인다. 그리고 이명박 정권 때 경제위기 여파로 잠시하락 한 후 박근혜 정부의 빚내서 집사는 정책에 힘입어 부동산 가격이 상승을 한다. 이때 가격이 상승해서 2017년 말까지 상승세가 유지되다가 2018년 초부터 본격적인 하락세를 경험한다. 9.13대책 이전부터 이미 하락세를 경험하고 있었고 9.13 대책 이후에는 더욱 큰 하락세를 경험한다. 아래 그래프를 보면 2017년 중반에 최고점을 기록하고 그 이후부터는 감소세를 보이는 것을 확인할 수 있다. 그래서 현재 부산의 부동산 상황은 상당한 침체에 빠져 있다고 할 수 있다. 그러면 지금부터 조금 더 자세히 현 상황에 대해서 알아보도록 하자. 

 

2. 매수우위지수를 통한 부산 부동산 전망

현재 아파트를 사려고하는 수요자와 팔려고 하는 보유자의 심리를 가장 잘 나타내주는 그래프가 매수우위지수이다. 아래 왼쪽 그래프는 매수우위지수로 그래프는 의미는 상당히 간단하다. 그래프 값이 100보다 크면 아파트를 구매하려는 수요자가 많아서 거래가 활성화되고 아파트 값이 오른다. 반대로 100이하이면 매도자는 많은데 사려는 사람이 없어서 물량이 쌓이고 가격은 하락하게 된다. 

현재 매수우위지수를 보면 5.3이다. 정말 엄청나게 낮은 수치이다. 이전에 분석한 서울은 50, 대전은 39.6, 대구는 24.6 임을 고려했을 때 부산의 부동산 시장이 얼마나 침체 되어있을지 예상이 된다. 9.13 대책 이전에는 그나마 대구와 비슷한 20 정도 수준이었는데 현재는 5.3으로 광역시중에서는 비교가 불가할 것 같다. 전세거래지수를 보면 100을 기준으로 업치락 뒤치락 하는 모습을 보인다. 9.13 대책 전후 쯤에는 집을 사는 것보다 전세를 구한다는 의지가 강해서 100을 넘어가지만 곧 다시 100 수준을 유지하고 있다. 

정리하면 매수우위지수를 통해서 부산의 부동산 시장이 엄청나게 침체 되어 있음을 예상할 수 있다. 

3. 아파트 매매량을 통한 부산 부동산 전망

아파트 매매량을 보도록 하자. 다른 지역의 경우 9.13 대책으로 인해서 아파트 거래량이 급격하게 감소하는 것을 알 수 있었다. 서울 지역의 경우 거의 절반 수준으로 거래량이 줄어 들었다. 부산 지역의 경우 아래 그래프를 보면 9.13 대책 이후 거래량이 전년도에 비해서 줄어드는 것을 확인할 수 있지만 서울에 비해서는 양호한 수준으로 보여진다. 그 이유는 이미 부산의 경우 부동산 침체로 거래량이 많지 않았기 때문에 거래량의 변화가 크지 않았던 것으로 보여진다. 그래도 거래량이 전년도에 비해서 줄었기 때문에, 좋지 않은 상황에 더 안좋은 결과를 가져온 것으로 보여진다. 

4. 아파트 공급량을 통한 부산 부동산 전망

그러면 아파트 공급량에 대해서 알아보자. 시장경제의 원리에 따라서 부동산의 가격은 공급에 큰 영향을 받게 된다. 앞으로 몇년 뒤의 부동산 공급량을 알기 위해서는 주택건설 인허가 실적을 보면 된다. 아래 그래프를 보자. 2012년에 인허가 실적이 엄청나게 높았다. 그 결과 2016년 엄청난 준공 실적으로 나타났다. 그러므로 2015년 이후 인허가 실적의 증가는 바로 2019년부터의 공급 결과를 가져올 것이다. 필자가 이전 부산 부동산 전망에서 언급하였지만 2019년에 4만 1000세대, 2020년에 3만 9000세대가 부산에 공급된다. 엄청나게 많은 양이다. 이정도 공급이 이루어지면 부동산 가격은 떨어질 가능성이 더욱 크다. 그러므로 공급의 측면에서 보았을 때도 앞으로 한동안은 부산 부동산 가격은 하락할 것으로 보여진다. 

정리하면 부산의 부동산은 정부의 규제 이전부터 하락세를 경험하여 현재는 침제기에 가깝다. 계속적으로 하락하고 있는데 데이터를 통해서 분석하면 더욱 명확하다. 아파트 매매가격지수는 2017년 이후 계속적으로 하락 중이고 아파트 우위지수는 100보다 훨씬 낮은 5.3으로 수요자의 구매의지가 거의 없음을 알 수 있다. 아파트 매매량도 전년도와 비교할 때 적다. 공급은 2019년과 2020년에 엄청나게 많을 예정이어서 앞으로 한동안 부산의 부동산 경기는 지금 상황을 유지할 것으로 보여진다. 

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