[2019년 3/4분기] 대구 부동산 전망 - 부동산 지수, 소득, 인구변화, 기업현황, 공급현황 등 분석

1. 부동산 지수로 알아보는 대구 부동산 전망 - KB국민 자료 

오늘은 오랜만에 대구 부동산 전망에 대해서 알아보자. 

첫번째 데이터로 KB 국민은행에서 제공하는 부동산 지수에 대해서 알아보자. 정말 간단한 그래프이니 거부감을 버리고 한번 살펴 보자. 

아래 그래프는 주간 아파트 매매가격 동향을 나타낸다. 지금 현재 부동산의 상황을 나타내어주는 대표적인 그래프이다. 그래프는 아주 간단하다. 일단 가격지수가 100을 기준(2019년 1월을 100)으로 100 이상이면 가격이 상승하는 것이고 100 이하이면 가격이 하락하는 추세인다. 

그럼 왼쪽 그래프를 먼저 보자. 왼쪽 그래프는 매매가격 동향(주간)이다. 가격지수가 100.3으로 100보다 아주 조금 높다. 가격이 아주 적지만 지난 주보다 상승하였다는 의미이다. 변동률이 0.01 %라는 의미는 지난주에 비해서 0.01 % 증가하였다는 의미이다. 정리하면 매매가격은 거의 보합세를 유지하였다고 할 수 있다. 

전세가격도 거의 비슷한 경향을 보인다. 가격지수는 100.2로 아주 소폭 상승하였다. 변동률도 0.02 %로 아주 소폭 증가하였다. 전세가격도 매매가격과 함께 거의 보합세였지만 소폭 상승하였다는 의미이다. 

주간 가격 동향을 살펴보면 지난주에 비해서 매매/전세 모두 거의 큰 변화가 없음을 알 수 있다. 

주간의 변화는 크지 않을 수 있으니 월간 변화를 아래 그래프를 통해서 알아보기로 하자. 매매지수를 먼저 보면 매매가격지수가 100.2로 주간 보다 그 변화폭이 적다. 하지만 변동률도 0.08 %로 크지 않은 편이다. 전세지수도 거의 유사하다. 100.1로 거의 변화가 없다고 할 수 있다. 

정리하면 대구의 매매/전세의 변화는 지난 주/지난 월과 비교하였을때 크지 않음을 알 수 있다. 

그러면 매수/전세 우위 지수를 통해서 전망을 한번 분석해보자. 

왼쪽 그래프는 매매시장 동향이다. 이번 매매지수는 100을 기준으로 100보다 높을 경우 매수자가 많아서 매매거래가 활발해지고 가격이 상승한다. 그런데 그래프를 보면 기준인 100보다 훨씬 낮은 34.4 %이다. 상당히 낮은 수치이다. 이정도면 거래가 거의 없다고 볼 수 있다. 대구에 거주하는 사람들이라면 잘 알겠지만 현재 대구에 거래가 거의 없다. 거래 절벽현상이 두드러진다. 부동산이라는 것이 모멘텀이 있어서 이렇게 안좋은 상황이 어떠한 이벤트에 의해서 갑자기 좋아지지는 않는다. 그러므로 이러한 거래 절벽현상으로 인한 부동산 침체 현상은 당분간 지속될 것으로 예상된다. 

반면 전세지수는 상당히 높다. 171.7이다. 100을 훨씬 상회한다. 현재 매매보다는 전세에 대한 수요가 훨씬 많다는 의미이다. 필자가 생각하는 이유로 첫번째는 누구나 알겠지만 현재 대구의 부동산은 엄청나게 올랐다. 누가 상투를 잡고 싶겠는가! 상투 잡을까봐 매매에 대한 심리가 약해졌다. 두번째로 너무나 비싸서 살수가 없다. 수성구의 경우 대출 규제로 최대 집값의 40 %밖에 대출은 안되지만 집값은 너무나도 올랐다. 사고 싶어도 살 수가 없는 상황이다. "바보가 더 바보에게 떠넘겨줘야하는데" 여기서 더 바보가 돈이 없다.......

정리하면 현재 대구는 매매에 대한 심리는 엄청나게 약화 되어있고 전세에 대한 심리는 엄청나게 강하게 나타나고 있다. 

다음로 월간 매매/전세 동향을 한번 보자. 매매는 여전히 100보다 낮은 87.8로 사람들이 부동산에 대한 매매 심리가 약함을 다시한번 확인할 수 있다. 전세도 주간 동향과 거의 유사하다. 170.2로 매매보다 전세에 대한 수요가 훨씬 높음을 알 수 있다. 

대구 부동산의 가격 변화를 한번 살펴보자. 대구 부동산은 2016년부터 2017년 중반까지 잠시 주춤하다고 2017년 중반부터 엄청나게 올랐다. 사실 전체적으로보면 그렇지만 오른지역은 수성구와 달서구 중에서도 일부 지역으로 한정된다. 전체적으로 보았을 때 전세가는 매매가의 72 % 수준으로 그래도 상당히 높은 편이다. 그런데 그 비율도 점차 감속하고 있다. 다시 말하면 전세가는 보합세를 유지하는데 매매가만 올라가는 거품 현상을 보이고 있다는 것이다. 그러므로 현재 대구의 부동산은 거품이 많이 끼여있는 상태라고 할 수 있다. 

2. 도시별 1인당 소득 - 대구 꼴찌 (통계청 자료)

대구의 부동산 전망을 분석하기 위해서 대구 시민의 소득을 알아볼 필요가 있다. 통계청 자료를 보면 대구의 1인당 소득이 전국에서 거의 꼴지임을 알 수 있다. 소득이 이렇게나 낮은데 부동산 가격은 엄청나게 높다. 쉽게 말해서 집의 가치보다 가격이 훨씬 높은 거품 현상이 있음을 알 수 있다. 부동산 거품이 계속 커질려고 하면 거품을 유지하기 위한 가계 소득이 뒷바침 되어야 하는데 제일 낮은 소득 수준으로는 대출 금리도 감당하기 힘들기에 앞으로 거품이 유지되기는 힘들다고 판단된다. 

3. 대구 인구 변화 (통계청 자료)

다음으로 대구 인구 변화를 보도록 하자. 인구의 변화는 수요-공급에 직접적인 영향을 미치기 때문에 중요하다. 일단 유입되는 사람들이 많아야 집에대한 수요가 많아져서 집값이 오를텐데 아래 그래프를 보면 대구의 인구는 지속적으로 감소하고 있다. 인구가 줄어들면 당연히 아파트도 남을 것이고 집값은 내려갈 수 밖에 없다. 물론 외곽지역부터 사람이 빠지고 도심과 같은 인기지역은 가장 나중에 영향을 받을 것이다. 하지만 도심이나 역세권 지역도 영향을 받을 수 밖에 없다. 인기지역이 너무 비싸서 그돈 주고 사는 것 보다는 조금 저렴한 지역으로 구매를 할 수도 있다. 그러므로 인구 감소 현상은 대구 집값에 부정적인 영향을 미칠 수 밖에 없다. 

4. 대구 기업 현황

대구 인구 유출의 가장 큰 원인이다. 대구에는 대기업이 없다. 중소-중견기업 중심의 도시로 성서공단, 서대구 산업단지 등의 산업단지를 중심으로하는 중소-중견기업이 도시를 견인하고 있다. 대기업이 없다보니 일자리가 한정적이고 지속적이지 못하다. 이점이 인구 유출에 큰 영향을 미치는 것으로 사료된다. 

5. 대구 아파트 공급

그러면 가장 중요한 대구 아파트 가격 및 공급에 대해서 알아보자. 아래 그래프의 아래쪽을 보면 하늘색이 아파트 공급을 의미하고 빨간선이 수요량을 의미한다. 공급이 수요보다 높으면 위쪽 그래프에서 매매가가 하락하고 수요가 공급보다 높으면 아파트 가격이 상승한다. 그러면 앞으로는 어떨지보자. 2020년부터 공급이 수요보다 많다. 그러면 어떻게 되겠는가 당연히 매매가는 하락할 것이다. 당연하다. 어떠한 경제도 수요-공급을 이길 수는 없다. 거품도 수요-공급을 어쩔수는 없다. 

간단히 정리하면 당연한 이야기이겠지만 현재 대구는 거품이 엄청나게 끼여있다. 앞으로 몇년간 가격조정이 있을 것이다. 이에 대비하기로 하자. 

 

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