대구 동구, 중구 부동산 전망 분석 - 매매/전세가격지수 및 수요-공급 곡선을 통한 분석!!

1. 부동산 매매/가격지수로 알아보는 대구 동구 부동산 전망 

오늘은 어제에 이어 대구 동구의 부동산 전망에 대해서 알아보기로 하자. 

필자의 포스팅을 보고 있는 사람이라면 이미 대구에 거주 중인 시민이 많을 것이기 때문에 대구 동구가 지도에서 어디에 위치하고 있는지는 생략하도록 하겠다. 대략적인 위치는 잘 알겠지만 동대구역을 메인으로 왼쪽으로 신천과 경북대, 아래 쪽으로 범어, 만촌동과 경계에 있다. 위치상으로 동대구역과 신세계백화점을 포함하고 대구 지하철 1호선을 포함하고 있기 때문에 나쁘지 않다. 그래서 수성구, 달서구 다음으로 동구가 개발이 되었고 현재도 동대구역 근처로 재개발이 많이 진행되고 있다. 그러면 대구 동구의 현재 부동산 상황에 대해서 알아보기로 하자. 

아래 지도는 주간 아파트 매매/전세가격 동향을 나타낸다. 매매가격동향을 먼저 보면 가격지수가 100.1이다. 올해 초 2019년1월과 비교하면 거의 변화가 없다는 의미이다. 지난주에 비해서는 -0.03 % 변동률이 있으므로 약간 감소하였지만 요점은 올해 매매가격 변화가 없다는 것이다. 가격이 보합세에 있다고 할 수 있다. 다음으로 주간 아파트 전세가격 동향을 살펴보자. 전세가격도지수도 99.9로 올해 초와 비교했을 때 거의 차이가 없다. 지난주에 비교하면 변동률도 없다. 

그러므로 동구의 2019년 상반기 부동산은 보합세 즉 정체기에 있음을 알 수 있다. 

동구 부동산의 현황은 위에서 알아보았고, 수요-공급곡선을 통해서 앞으로를 전망해보도록 하자. 아래 그래프에서 수요-공급 곡선(아래 그래프)을 먼저 보도록 하자. 먼저 현재 수요 공급 상황을 보면 2019년 7월을 살펴보면 공급보다 수요가 많은 상황이다. 현 시점에서 입주하는 물량이 많지 않아서 공급이 부족한 상황이지만 올해 동구에 분양은 많이 있었다. 그러다보니 사람들이 앞으로 있을 물량에 대한 기대감이 있다. 그 기대감이 2020년부터 있을 공급으로 나타나고 있다. 2020년부터 공급이 수요를 훨씬 상회한다. 바로 내년부터 입주가 터지기 시작하면 입주가 시작되는 아파트 인근에 집값이 올라갈 수도 있지만 전반적으로는 공급이 많아져서 시세 조정이 발생할 수 있다. 약 2년 간의 공급은 동구 부동산 시장의 조정장을 가져올 것으로 예상된다. 

현재 동구의 부동산 가격도 그 가치에 비해서 엄청나게 올라 있다. 그러므로 공급이 많아지기 시작하면 가격이 유지되면서 보합세를 유지하거나, 세금에 부담을 느낀 다주택자가 던지기를 시작하면 다소 집값이 떨어질 수 있다고 판단된다. 

2. 부동산 매매/가격지수로 알아보는 대구 중구 부동산 전망 

다음으로 대구 중구의 부동산 시장에 대해서 알아보자. 일단 위치상으로 중구는 신천을 중심으로 시청을 포함하는 지역이다. 대구의 최대 번화가인 동성로를 포함한다. 작년 한해동안 중구의 집값이 엄청나게 상승하였다. 

먼저 아래 그래프의 왼쪽 차트를 보자. 올해의 가격지수는 2019년 1월 100을 기준으로 100.3으로 거의 보합세를 유지하고 있다. 참고로 작년을 살펴보면 2018년 7월에 매매지수가 96이다. 반년동안 매매지수가 4 증가하였다. 올해 6개월동안 0.3 증가한것에 비해서 매매지수가 4증가하였다면 작년에 얼마나 큰 집값 상승이 있었는지 예상이 될 것으로 생각된다. 

전세의 가격지수는 100.7이다. 작년 7월에 99.2임을 생각해보면 전세 가격은 작년과 비교할 때 비슷한 수준으로 증가함을 알 수 있다. 

그래서 중구의 경우 올해 집값이 거의 보합세를 유지하고 있고, 전세는 지난해와 거의 유사한 수준으로 증가함을 확인할 수 있다. 

그럼 수요-공급 곡선을 통해서 앞으로의 전망을 살펴보자. 현재 시점 2019년 7월을 기준으로 수요가 공급보다 수치가 높다. 하지만 2020년에 수요과 공급이 거의 비슷한 수준을 유지하다가 2021년부터는 본격적인 공급이 많아지기 시작한다. 공급이 점점 증가하기 때문에 중구에도 지난 몇년동안 올라간 집값이 조정기를 가질 것으로 보여진다. 

정리하면 대구 동구와 중구는 약 1~2년 전부터 올라간 집값의 조정기를 가질 것으로 보여진다. 향후 2~3년동안 공급되는 입주 물량으로 시세의 조정이 있을 것으로 판단된다. 

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