대구 남구, 서구 부동산 전망 - 부동산 지수, 수요-공급으로 알아보는 부동산 전망!

1. 대구 남구, 서구 부동산 전망

오늘은 지난 시간 동구, 중구의 부동산 전망 분석에 이어 대구 남구, 서구의 부동산 전망에 대해서 알아보기로 하자. 

먼저 대구 남구의 부동산 현재 상황을 부동산 지수를 통해서 알아보기로 하자. 아래 주간 아파트 매매가격/전세가격동향은 2019년1월의 가격지수를 100으로 정하고 특정 시점에 가격지수가 100 이상이면 매매/전세 가격이 상승하고 있다는 의미이고, 100 이하이면 매매가격이 하락하고 있다는 의미이다. 

그럼 남구의 매매가격지수를 보도록 하자. 현재 2019년 7월 기준으로 매매가격지수가 100.9이다. 거의 보합세라고 보면 되겠다. 아주 조금씩 증가하고 있다. 작년과 비교를 하면 올해 매매가 증가폭은 낮은 편이다. 작년 2018년 7월의 경우 가격지수가 약 97 정도로 올해 증가량의 약 3배 정도 된다. 그러므로 올해는 작년과 비교할 때 거의 보합세를 유지하고 있다고 생각하면 되겠다. 

전세가격지수를 보도록 하자. 전세가격지수는 올해 초와 비교할때 100.6으로 약 0.6 증가하였다. 전세 역시도 거의 보합세라고 생각하면 되겠다. 작년과 비교하면, 작년 2019년 7월의 경우 98.8로 올해 증가폭의 약 2배 정도 된다. 전세 역시 올해 보다 작년에 더 큰 상승이 있었다는 것을 확인할 수 있다. 

그러므로 현재 대구 남구의 부동산 상황은 작년에 비해서 약 절반 이상 증가폭이 감소한 보합세라고 할 수 있겠다. 

2. 수요-공급으로 알아보는 대구 남구 부동산 전망

지금까지 대구 남구의 현재 부동산 상황을 알아보았고, 앞으로의 부동산 전망에 대해서 수요-공급 곡선을 통해서 알아보자. 남구의 경우 계속적으로 공급 부족 현상을 보이다가 2018년부터 수요과 공급이 거의 비슷하기 시작하더니 2019년부터 공급이 수요를 약간 초과하였다. 하지만 이것도 잠시이고 다시 2020년부터는 수요가 공급보다 많아진다. 매매가는 다른 대구 지역과 유사하게 2017년부터 오름세를 보여서 현재는 거래가 없는 보합세를 유지하고 있다. 남구도 어느정도 가격이 올라서 현재는 매매보다 전세를 선호하는 것으로 보여진다. 그 증거로 전세지수가 매매지수를 올해에 앞질렀다. 서구도 부동산 거품이 있기는 하지만 지속적으로 공급이 부족하기에 매매가가 쉽사리 떨어질 것으로 보여지지는 않는다. 정부의 규제가 있는 동안은 보합세를 유지하다고 규제가 완화되면 다시 상승할 것으로 보여진다. 물론 꾸준히 공급이 없을 때 이야기이다. 

3. 부동산 지수로 알아보는 대구 서구 부동산 전망

이번에는 대구 서구에 대해서 알아보자. 대구 서구는 잘 알겠지만 상대적으로 많이 낙후 되었다가 최근에 죽전역이나 감삼역을 기준으로 아파트 분양이 되면서 주목을 받고 있다. 하지만 아직은 서구 쪽 보다는 지하철2호선을 기준으로 아래쪽과 왼쪽인 달서구 쪽이 더욱 인기가 좋다. 하지만 일부 지하철역 인근에 인기가 좋아서 작년의 경우 일부 지역은 시세가 많이 상승하였다. 

매매가격지수를 먼저 보면 2019년 1월을 기점으로 2019년 7월에 101.2로 대구에서는 가장 많은 매매가 상승이 있었다. 작년의 경우 97로 다른 지역과 유사한 수준으로 집값이 상승하였다. 아직 개발이 필요한 지역이 많기 때문에 재개발 등의 호재가 많을 수는 있지만 서구 지역의 경우 내세울만한 장점이 많지 않기 때문에 재개발이 되더라도 어느정도 부동산에 영향을 줄 수 있을지는 모르겠다. 전세의 경우 100.3올 거의 보합세라고 생각하면 되겠다. 

서구의 현재 상황은 다른 지역과 비슷하게 보합세이지만 다른 지역보다는 매매가 상승이 큰 편이라고 할 수 있겠다. 

4. 수요-공급으로 알아보는 대구 서구 부동산 전망

대구 서구의 수요-공급에 대해 알아보기로 하자. 먼저 제일 아래 그래프를 보면 서구는 거의 부동산 공급이 없다. 항상 수요량이 공급보다 훨씬 많았던 것으로 보여진다. 왜냐하면 건설사의 입장에서 대구 서구는 큰 메리트가 없었기 때문에 재개발 등에 관심이 없었다. 그러다가 수성구, 달서구, 동구, 중구까지 개발을 하고 난 이후에 눈을 돌리 시작한 것이 서구이다. 그래서 이제서야 재개발을 통해 아파트가 조금 분양이 되었고, 그 결과가 2022년부터 나타난다. 2022년에 수요과 공급의 엄청난 격차가 줄어든다. 하지만 그렇다 하더라도 서구의 경우에는 공급 부족이 지속될 것이라고 본다. 그래서 서구의 경우에는 수요의 지속적인 부족으로 집값이 크게 떨어지는 현상은 발생하지 않을 것이라고 본다. 그리고 미개발 지역이 많기 때문에 앞으로의 전망은 북구와 함께 나쁘지 않다고 판단된다. 

정리하면 대구 남구의 경우에는 아직 수성구, 달서구, 동구, 중구 이후에 어느정도 개발이 진행되기 시작하여서 수요과 공급이 어느정도 균형을 맞추려고 하고 있지만, 서구의 경우에는 여전히 수요-공급의 불균형이 발생하고 있다. 필자의 개인적인 생각에 서구의 경우는 위치만 잘 선정한다면 투자의 가치가 아직 남아 있을 것이라 생각된다. 

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