3분기 대전 부동산 현황 및 전망 분석

1. 부동산 통계로 알아보는 대전 부동산 전망

오늘은 여러 통계를 통해서 대전의 3/4분기 부동산 현황과 미래를 전망해 보도록 하자. 

먼저 주간 아파트 매매/전세 가격 동향을 보도록 하자. 통계자료는 복잡해 보이지만 상당히 간단하다. 먼저 가격지수가 있는데 이 가격지수는 2019년 1월을 100으로 기준 잡고, 다른 시점에 가격이 100을 넘으면 거래가 활발해서 가격이 상승하는 의미이고, 100 이하이면 거래가 줄어들어서 가격이 하락함을 의미한다. 

그럼 매매가격 동향을 먼저 보도록 하자. 매매의 경우 가격지수가 101.5이다. 얼마전에 대구를 분석했었는데 101.5이면 상당히 높은 수준이다. 대구의 경우 거의 100에 가까운 보합세였는데, 대전은 101.5로 여전히 증가 추세에 있음을 알수 있다. 대전은 앞으로도 가격이 오를 것으로 예상된다. 사실 다른 메이져급 광역시인 부산, 대구에 비해서 가격이 적게 오르긴 했었다. 물론 얼마전에 투기세력 때문에 엄청나게 올랐다가 지금은 어느정도 안정세를 찾았지만 대전은 전체적으로 가격이 오를 여지가 많이 남아있기 때문에 앞으로 가격 상승이 예상된다. 

반면에 전세는 거의 보합세를 유지하고 있다. 2019년 7월 기준으로 가격지수가 100.5로 0.5 상승하였다. 이정도면 보합세를 유지하고 있다고 할 수 있다. 그러므로 앞으로 대전은 부동산 가격이 조금 더 오를 것으로 예상된다. 

아래 그래프는 위에서 보여준 데이터와 거의 비슷한데 시간 간격을 월을 기준으로 표시하였다. 결과는 거의 비슷하다. 여전히 매매가격 상승이 예상되고, 전세가는 보합세를 유지할 것으로 보여진다. 

수요자들의 심리를 나타내는 매수우위지수를 나타낸다. 매수우위지수가 100을 넘으면 수요자가 많아서 매매가 활발함을 의미한다. 그래서 아파트 가격이 올라갈 여지가 있음을 나타낸다. 그런데 현재 심리로만 보았을 때 지수가 100 이하이므로 매도자가 많고 물량이 많아지고 있음을 의미한다. 그러므로 가격이 하락할 여지가 크다. 그런데 그 수치가 71.7로 많이 낮은 편이지만 다른 지역 대구, 부산에 비해서는 조금 나은 상황이다. 

그렇다 보니 전세에 대한 수요는 크다. 오른쪽 전세거래지수를 보면 100보다 훨씬 큰 165.8을 보인다. 전세에 대한 수요가 정말 크다. 그래서 대전의 시장은 당분간 매매보다는 전세거래가 더욱 활발할 것으로 보여진다. 

월간 매매우위지수를 보면 수치에 차이는 조금 있지만 그 경향은 거의 비슷함을 확인할 수 있다. 매매거래보다는 전세거래가 더욱 많을 것으로 예상된다. 

그러면 대전에 아파트 가격 추이 및 전세가격 비율을 보도록 하자. 대전은 2016년부터 꾸준히 집값이 상승하였다. 하지만 그 증가폭은 대구, 부산에 비해서 크지는 않았는데, 2018년 급격한 증가가 있었다. 정부의 고강도 부동산 규제로 규제를 피해나간 대전으로 투기 세력들이 몰려들어서 집값이 급격하게 상승하였다. 이때 거품이 끼어서 지금은 다소 조정이 되었지만 대전의 일부 지역을 중심으로 엄청난 집값 상승이 있었다. 

매매대비 전세가격을 보면 73.2 %로 상당히 높은 편이라고 할 수 있다. 이정도면 수요가 충분히 받쳐주는 부동산 시장이라고 할 수 있다.

2. 1인당 소득을 알아보는 대전의 부동산 전망

대전의 1인당 소득을 알아보자. 대전의 소득은 높은 편이 아니다. 대전은 소득이 안정되어 있지만, 소득이 높은 편은 아니다. 아래 표를 보도록 하자. 일단 광역시만 비교 대상으로 본다면 대전은 대구와 광주 다음으로 소득이 높은 중하위권에 속한다고 할 수 있다. 그래서 대전 시민들의 실수요 및 투자로 인한 집값 상승은 높을 수가 없어보인다. 대전 자체의 소득이 높지 않은 점은 부동산 시장이 활성화 되는데 어느정도 한계가 있음을 의미한다.

3. 대전의 인구변화로 알아보는 대전의 부동산 전망

다음으로 대전의 인구변화를 알아보도록 하자. 다른 도시와 유사하게 우리나라의 현재 상황과 같은 인구변화현상으로 보이고 있다. 대전인구는 지속적으로 유출되고 있다. 일단 전체적으로 인구가 줄고 있기도 하지만 세종이 개발되고 세종으로 이주하는 사람들이 많아져서 급격한 인구 유출현상이 발생하였다. 물론 세종에서 대전으로 다시 이동하는 사람들도 있다. 왜냐하면 아직 세종의 인프라가 약하고 교육적인 부분에서 단점이 있기 때문이다. 아무튼 20분 거리에 세종이라는 큰 도시의 발전은 대전 인구 변화에 큰 영향을 미치고 있다. 인구가 줄어들면, 아파트 숫자가 일정한 상황에서 수요자가 줄어들어서 가격은 하락할 여지가 있다. 그러므로 인구 변화의 관점에서는 부동산 가격이 하락하는 경향을 보이지만 전체적으로 그러한 것이지 지역적으로 구분해서 보면 편차가 있을 것으로 예상된다. 

4. 대전의 산업(기업)현황으로 알아보는 대전의 부동산 전망

대전의 산업구조를 보도록 하자. 일단 대전에도 대구와 비슷하게 대기업 중심의 도시는 아니다. 하지만 대기업이 없는 것은 아니다. 한화와 한국타이어를 비롯해서 몇몇의 대기업이 있다. 대기업 중심의 도시가 아니라는 의미이다. 그리고 대전의 가장 큰 특징은 공공기관이 많이 있고, 무엇보다도 대덕특구를 중심으로 하는 정부출연연구소가 있다. 그래서 전반적으로 대전은 경제가 안정되어 있음을 확인할 수 있다. 위쪽으로 산업단지가 있어서 어느정도 일자리도 중소-중견기업을 위주로 제공되고 있다. 한가지 더, 위쪽으로 세종이 20분 거리에 있기 때문에 세종의 청사에 근무하는 사람도 많이 있다.

5. 수요-공급으로 알아보는 대전의 부동산 전망

마지막으로 부동산 지인에서 제공하는 수요-공급을 통해서 앞으로 대전 부동산을 예상해 보도록 하자. 아래 차트를 보면 대전의 앞으로 부동산 공급을 보여준다. 차트 아래 그래프를 보면 빨간색 선도는 수요량을 의미하고 파란색선도는 부동산 공급을 의미한다. 핵심은 대전의 경우 앞으로도 계속적으로 공급이 부족하다는 것이다. 부동산에는 정부 정책, 수요, 공급이 모두 중요하지만 그중에서도 공급이 가장 중요하다. 그런데 꾸준히 공급이 없는 상황이기 때문에 앞으로 부동산 가격이 올라갈 여지가 충분히 있다고 보여진다. 작년에 매매가격이 갑자기 투기세력에 의해서 급등하고 현재 조정기를 맞고 있지만 전체적인 공급-수요로 볼 때 공급 부족으로 가격은 올라갈 것으로 보여진다. 

정리하면 현재 대전의 부동산 상황을 가격은 얼마전 투기세력에 의한 급등 이후 조정기를 맞이 하였다. 하지만 소폭씩 꾸준한 상승을 이어가고 있는 상황이다. 현재는 매매보다 전세에 대한 수요가 크기지만 수요-공급을 볼 때 앞으로 꾸준히 공급이 수요보다 크기에 집값은 일정 수준 상승할 것으로 보여진다. 

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