대전신흥3구역(대전신흥sk뷰) 재개발 실제 경쟁력 분석

1. 대전신흥3구역(대전신흥SK뷰) 분양 실제 경쟁력 분석

오늘은 대전 동구에 분양 예정인 대전신흥3구역 재개발 (대전신흥SK뷰) 아파트에 대해서 알아보도록 하자. 먼저 정확한 위치는 대전시 동구 신흥동 161-33번지 일원이다. 건설사는 SK건설(주)로 사람들이 많이 선호하는 SK뷰 아파트가 준공이 된다. 상당한 브랜드 아파트가 이지역에 준공이 되는 것이다. 현재 많은 정보가 공개 되지는 않았다. 왜냐하면 공고가 10월로 예정되어 있기 때문에 아직은 시간이 많이 남아 있다. 지금 공개된 정보는 분양 세대수가 1,588세대로 이중에 일반분양은 1,096 가구이다. 이정도면 양호한 편이라고 할 수 있겠다. 면적은 34 ~ 84 m2으로 상대적으로 소형 평수로 구성이 된다. 그리고 가장 중요한 분양가는 현재 평당 950만원 정도로 예상이 된다. 관련 정보는 이미 오프더레코드로 많이 알려져서 지금으로써는 별일이 없으면 이정도 선에서 분양 되지 않을까 예상된다. 조합원 분양가는 평당 880만원이었다. 참고하기 바란다. 그럼 지도를 보면서 이지역에 대해서 간단하게 알아보자. 일단 동구는 대전에서 아파트로 인기 있는 지역은 아니다. 대전에서 인기가 있는 지역은 서구 둔산동, 유성구 도룡동, 도안신도시 정도가 될 것 같다. 동구는 구도심지이기 때문에 인프라가 형성은 되어 있지만 상당히 낙후 된 지역이 많다. 그래서 재개발이 많이 진행되고 있는 것이다. 지도를 보면 현재 분양 예정지역의 주변에 주목할만한 점이 많이 있다. 일단 대전역이 상당히 가까이에 있다. KTX 접근이 상당히 용이하다고 할 수 있다. 그리고 대전역 주변에는 중앙시장과 으능정이 거리가 있다. 대전 구도심에서 가장 발달된 상권이 아닌가 생각이 든다. 그리고 이지역은 굉장히 오래된 시가지이고 아파트 들도 상당히 오래되어서 SK뷰라는 브랜드 아파트가 준공이 되면 상당한 주목을 받을 것으로 예상된다. 그럼 대략적인 소개는 이정도로 하고 분양 예정 아파트의 학세권, 역세권, 숲세권의 관점에서 미래가치를 분석해 보도록 하자. 

2. 학세권으로 알아보는 대전신흥3구역 재개발 (대전신흥SK뷰)

먼저 초등학교 학군을 알아보도록 하자. 초등학교는 대전신흥초로 배정이 된다. 분양 예정지역이 신흥초 통학구역에 속하고 하래 노란색 영역으로 표시해 두었다. 지도를 보면 분양 예정지역과 상당히 가까워 보이지만 중간에 강이 있는 것을 확인할 수 있다. 그럼 자세히 알아보도록 하자. 

대전신흥3구역에서 신흥초까지 도보 거리를 계산해 보도록 하자. 아래 지도를 보면 분양 예정 지역에서 신흥초까지 도보로 6분이 소요되는 것으로 계산된다. 위에서 언급하였지만 중간에 대전천이라는 하천이 있다. 그래서 다리를 건너야하는데 하천이 넓지 않아서 작은 다리를 건너면 된다. 그리고 통학시에 큰도로는 없어 보인다. 도로를 한번 건너기는 하지만 상대적으로 작은 도로라서 큰 위험은 없을 것으로 보여진다. 초등학교 학군에서는 장점이 있다고 보여진다. 

 

가장 중요한 중학교 학군을 보도록 하자. 이지역에 중학교 학군은 약간 복잡하다. 아래 지도를 보면서 이야기 하도록 하자. 일단 재개발이 진행되고 있는 지역은 동부4학교군과 동부5학교군이 중첩되는 공동학구 구역이다. 그래서 두 학교군에 나뉘어서 배정이 되게 된다. 정부에서 구분 짓기로는 동부4학교군에는 남학생, 동부5학교군에는 여학생이 배정되도록 정해 두었다. 각 지역에 소속된 모든 학교의 학업성취도를 분석할 수는 없고 3개의 학교만 대표로 분석해 보도록 하겠다. 

먼저 동부5학교군에 속한 대전여중에 대해서 알아보도록 하자. 대전여중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 0 %이다. 특목고에 진학시킨 실적이 없다. 학업성취도가 낮은 편이라고 할 수 있다. 사실 학군은 서구와 유성구가 좋은 편이다. 동구는 학군이 두 지역구에 비해서 약한 것이 사실이다. 서구의 둔산동, 유성구의 도룡동은 도시에서도 알아주는 학세권 지역이다. 그곳에 비해서 학군이 약함을 첫번째 학교를 통해서 알 수 있다. 하지만 동구에 모든학교가 학업성취도가 약한 것은 아니다. 다른 학교를 알아보도록 하자. 참고로 아래에 청란여중이 있는데 외고에 8 %가 넘는 진학을 시켰다. 동부5학교군에도 우수한 여자 중학교가 있다는 점을 언급하고자 포함시켰다. 

다음 학교는 우송중이다. 우송중은 사립의 남학교로 자사로를 포함한 특목고 진학률이 6.4 %이다. 상당히 높은 수준이라고 할 수 있다. 대전에서 자사고를 포함한 특목고 진학률이 5 %가 넘으면 우수한 수준으로 평가할 수 있다. 물론 최상위권은 될 수 없다. 대전의 최상위권 중학교 중에 대표로 대덕중을 언급하자면 자사고를 포함한 특목고 진학률이 18.1 %이다. 하지만 다시 말하지만 5 %만 넘어도 우수하다고 할 수 있다. 과학고에도 진학실적이 있다. 과학고는 1 %만 넘어도 상당히 우수한 학교로 평가 할 수 있다. 그러므로 우송중의 학업성취도는 우수한 편으로 평가하겠다. 

다음 학교는 한밭중이다. 한밭중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 11.3 %이다. 전체적으로 상당히 높은 수치이다. 그런데 아쉬운 점은 모든 진학률이 자사고에서 비롯되었다. 그부분이 아쉽다. 전체적으로 상당히 높지만 특목고 중에 자사고가 상대적으로 많은 수를 차지하고 있어서 그 중에서는 쉬운편으로 평가된다. 하지만 절대 자사고에 진학하는 것도 쉬운 것이 아니다. 국내 고등학교 약 1,500개 중에 과학고는 20개교, 외고는 31개교, 자사고는 87개교이기 때문에 자사고도 진학하기 상당히 어렵다. 그래서 한밭중의 학업성취도도 우수한 편으로 평가하겠다. 

3. 역세권으로 알아보는 대전신흥3구역 재개발 (대전신흥SK뷰)

역세권에 대해서 알아보자. 아래 지도를 보면 분양 예정지역 인근에 지하철역이 있다. 분양 예정지역에서 도보로 8분 거리에 대동역이 있다. 도보로 지하철역까지 10분 이내의 거리면 역세권에 있다고 할 수 있다. 대동역의 경우 상권이 잘 발달된 번화가이다. 역세권의 장점이 있다고 평가할 수 있다. 그리고 여기서 지하철을 타고 1정거장만 가면 대전역이고 2정거장을 가면 중앙로역이다. 중앙로역은 뒤에서 다시 설명하겠지만 상당히 번화가이다. 

4. 숲세권 및 주변상권으로 알아보는 대전신흥3구역 재개발 (대전신흥SK뷰)

숲세권도 아파트 가치에 큰 영향을 미치는 요인인데 이지역은 숲세권과는 다소 거리가 멀다. 일단 구도심이기 때문에 상권이 자연스럽게 형성이 되었다. 신도시처럼 계획된 도시가 아니기 때문에 체계가 없이 개발 되었다보니 신도시처럼 인근에 공원과 같은 편의시설은 없다. 숲세권의 경우 학세권, 역세권 다음으로 중요한 요인이기 때문에 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 보인다. 

주변 상권으로 보자. 계속 언급하지만 이지역은 구도심지역이다. 상권은 잘 발달 되어있다. 먼저 대동역 주변의 상권이 잘 발달 되어있다. 그리고 지하철 1정거장 거리로 대전역이 있다. 대전역 근처는 특별히 언급하지 않더라도 번화가임을 알 수 있을 것이다. 그리고 중요한 곳이 중앙로역이다. 중앙로역에는 으능정이 거리가 있는데 이지역이 상당히 번화가이다. 젊은 사람들이 많은 곳으로 유동인구가 많다. 그리고 바로 대전천을 건너면 중앙시장인데 대전역에서도 가깝다. 정확하지는 않지만 중앙시장이 대전에서 제일 큰 시장이 아닐까 생각된다. 아무튼 큰 상권이 형성되어 있다. 

정리하면 구도심 지역에 최신의 브랜드 아파트인 SK뷰 아파트가 분양이 되어서 그 가치가 높다고 평가된다. 학세권 면에서는 초등학교 학군은 좋은 편이지만 중학교의 경우는 중상위권의 학교로 구성이 되어있다. 물론 샘플로 뽑은 대전여자중의 경우 학업성취도가 조금 낮은 편이었지만 나머지 학교들의 학없성취도는 상위권으로 평가되었다. 그래서 학군은 양호한 편이다. 역세권 관점에서는 상당히 장점이있다. 마지막으로 구도심이라 숲세권과는 거리가 멀지만 대전역을 포함한 상권이 잘 발달 되어있다. 필자의 개인적인 생각으로는 상당히 미래가치가 높아 보인다. 대전 사람들에게 동구지역은 서구와 유성구에 비해서 조금 불편한 시각이 있어서 필자의 의견에 반대하는 사람들도 있겠지만, 물론 이번에 분양된 도안아이파크2차만큼은 아니지만 충분히 미래가치가 있어보인다. 

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