힐스테이트황금센트럴 분양 실제 경쟁력 분석 (수정)

1. 힐스테이트황금센트럴 분양 실제 경쟁력 분석

오늘은 수성구에 분양 예정인 아주 핫 이슈인 힐스테이트황금센트럴 아파트를 재 분석하는 시간을 가져보기로 하자. 

분양 정보가 구체화 되기 전에 분석을 한번 했었는데 분양 정보가 구체화 되었고 첫 분석 이후 시간이 많이 지났으므로 다시 분석해 보도록 하겠다. 일단 분양 정보에 대해서 알아보자. 정확한 분양위치는 대구광역시 수성구 황금동 692-4번지이다. 건설사는 아파트 이름에서 알 수 있듯이 현대엔지니어링이다. 분양세대수는 총 9개동 750세대이다. 아파트는 지하1층에서 지상 30층으로 구성이 되어 있다. 분양은 이번달인 2019년 6월로 예정이 되어있다. 분양가가 가장 궁금할텐데 최근에 분양가 기준이 강화 되어서 "1년 이내 분양사업장의 평균 분양가 또는 최고 분양가의 100 %를 넘지 못한다." 최근에 분양된 범어W의 분양가를 생각해보면 힐스테이트황금센트럴의 경우 평당 2,000만원정도가 되지 않을까 예상된다. 

아래 지도를 통해서 대략적인 정보를 보도록 하자. 일단 위치는 범어동 중에서도 범어 1동에 속한다. 범어동은 크게 1 ~4 동으로 구분되는데 이중에 4동이 가장 학군이 좋다. 학군이 좋은 범어4동을 아래 지도에 포함해 두었다. 물론 범어동이니 모든 학교의 학군이 전국 평균 이상이다. 분양 위치에서 가장 주목할만한 점은 어린이회관역을 초역세권으로 가진다는 것이다. 범어동의 가장 큰 단점이 지하철역과 거리가 멀다는 것인데 1동의 경우 지하철역과 거리가 가깝고, 현재 분양되는 힐스테이트황금센트럴의 경우에는 초역세권이다. 엄청난 장점이 있다. 범어역과는 다소 거리가 멀다. 수성구 생활의 중심이자 중심이라고 평가받는 범어역 및 범어네거리와는 거리가 조금 있다. 주거의 관점에서는 조금 멀리 있는 것도 괜찮다고 생각된다. 기본적인 정보는 이정도로 마무리하고 지금부터 학세권, 역세권, 숲세권 관점에서 분양 예정인 아파트의 미래가치를 분석해 보도록 하자. 

2. 학세권으로 알아보는 힐스테이트황금센트럴 분양 실제 경쟁력 분석

초등학교는 황금초로 배정이 된다. 아래 지도에 황금초 통학구역을 노란색 영역으로 표시해 두었다. 지도를 보면 황금초까지 큰 도로를 한번 건너야할 것으로 보여진다. 그럼 다음 지도를 통해서 조금 더 자세히 알아보도록 하자. 

아래 지도를 보면 분양 예정지역에서 황금초까지 도보로 13분 소요된다는 것을 확인할 수 있다. 일반적인 초등학교 통학거리가 도보 10분 내외인 점을 생각하면 조금 먼 거리이지만 이정도면 거리상으로는 평범한 수준이라고 할 수 있겠다. 그런데 아쉬운점은 초등학교 통학시에 큰 도로를 건너야한다는 점이다. 아래 지도를 보면 큰 도로를 한번 건너야 통학이 가능하다. 이점은 단점이다. 그래서 초등학교 학군은 중하 정도 수준으로 평가하겠다. 

가장 중요한 중학교 학군에 대해서 알아보자. 중학교는 2학교군에 속한다. 2학교군에 속하는 중학교는 아래와 같다. 그런데 사실상 범어4동 쪽에 학교에는 배정되기가 쉽지 않다. 범어4동의 학군 특수성 때문에 많은 사람들이 주거하고 있고 배정도 인근 아파트부터 되기 때문에 힐스테이트황금센트럴의 경우 황금중와 위쪽에 대구동중, 신명여중에 가장 많이 배정이 된다. 물론 이 학교들이 범어4동의 학교들보다 못하다는 것이다. 그럼 지금부터 3학교의 학업성취도를 특목고 진학률을 통해서 분석해 보도록 하자. 

먼저 황금중의 학업성취도에 대해서 알아보자. 황금중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 2.0 %이다. 이정도면 사실상 높은 수준은 아니다. 대구 지역에서 우수한 중학교로 평가받기 위해서는 자사고를 포함한 특목고 진학률이 5 %를 넘어야 한다. 그런데 황금중의 경우 2 %이므로 사실상 낮다. 그런데 자세히보면 과학고 진학률이 1 %이다. 과학고의 숫자는 전국에 약 20개교로 전국 1,500개교 중에 상당히 적은 숫자를 차지한다. 그러므로 과학고의 경우 1명만 진학을 시키더라도 우수한 학교로 평가받는데 3명이나 진학을 시켰다. 그래서 전체적인 진학률과 과학고 진학률을 함께 고려했을 때 중상위권 수준의 학교로 평가할 수 있겠다. 

다음으로 대구동중의 학업성취도를 알아보자. 대구동중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 6.1 %이다. 필자가 언급한 5 %를 상회한다. 그리고 과학고 진학률도 1.2 %로 상당히 높다. 대구동중은 전체적인 진학률도 높지만 과학고 진학률도 높아서 우수한 학교로 평가할 수 있겠다. 

마지막으로 신명여중의 학업성취도를 보도록 하자. 신명여중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 5.7 %이다. 역시나 5 %를 넘는다. 그리고 상대적으로 황금중과 대구동중보다는 조금 낮은 수준이지만 과학고에 진학시킨 실적이 있다. 그러므로 신명여중 역시 상당히 우수한 학교로 평가할 수 있겠다. 

3. 역세권으로 알아보는 힐스테이트황금센트럴 분양 실제 경쟁력 분석

다음으로 역세권에 대해서 알아보자. 수성구 범어동에서 학군이 제일 좋다는 범어4동의 가장 큰 단점이 역세권인데 힐스테이트황금센트럴의 경우 범어동에 속하지만 지하철과 거리가 상당히 가깝다. 어린이회관역까지도 도보로 5분 이내 거리이다. 우리가 일반적으로 역세권이라고 하면 도보로 10분 이내의 거리이다. 초역세권의 경우 도보 5분 이내로 힐스테이트황금센트럴이 초역세권의 입지를 가진다. 역세권 관점에서 엄청난 장점이 있다. 

4. 숲세권 및 인근상권으로 알아보는 힐스테이트황금센트럴 분양 실제 경쟁력 분석

마지막으로 숲세권 및 상권에 대해서 알아보자. 숲세권은 분양 위치 바로 오른쪽에 범어공원이 있어서 도보 10 ~ 15분이면 접근이 가능하다. 수성구에서 이정도면 장덤으로 보여진다. 그리고 범어공원에는 대구어린이회관, 수성구민운동장 등 다양한 편의시설이 있어서 장점이 많다. 그리고 무엇보다 중요한 범어동의 학원가를 가까이에서 이용할 수 있다는 장점이 있다. 상권은 일단 어린이회관역이 인근에 있기 때문에 역세권의 상권을 누릴 수 있다. 다만 수성구에 중심이라는 범어역과는 다소 거리가 있다. 

정리하면 힐스테이트황금센트럴은 일단 대구 수성구 그중에서도 범어동에 분양되는 브랜드 아파트라는 점에서 엄청난 장점이 있다. 초등학교 학군은 조금 약하지만 중학교 학군이 엄청나게 좋은 편이고, 역세권, 숲세권, 상권의 측면에서도 엄청난 장점이 있다. 현재 분양가 기준 강화로 기존 분양가의 100 %를 넘을 수 없기 때문에 당첨만 되면 큰 시세차익이 예상된다. 

5. 홈페이지에서 제공하는 프리미엄 정보

사실 홈페이지에서 자신들이 분양하는 아파트에 대한 단점을 이야기할 이유가 없다. 그래서 장점만 포함되고 다소 과장된 내용이 있을 수 있다. 그러므로 필자가 객관적으로 분석한 내용을 염두에 두고 한번 훑어 보기 바란다. 

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