대구도남지구 (힐스테이트데시앙) 분양 실제 경쟁력 분석

1. 대구도남지구분양 (힐스테이트데시앙) 실제 경쟁력 분석

오늘은 대구 북구에 분양 예정인 대구도남지구에 대해서 알아보자. 

정확한 분양 위치는 대구 북구 국우동 도남지구 C 1,2,3,4 블럭이다. 건설사는 아파트 이름에서 알 수 있듯이 현대건설과 태영건설이다. 그래서 브랜드는 힐스테이트 데시앙이 된다. 분양 세대수는 총 24개동 2,418세대이다. 아파트는 지하2층부터 지상 25층으로 구성이 되고 면적은 71, 84, 99 m2 으로 구성이 된다. 공고시기는 2019년 5월로 다음달로 예정이 되어있다. 분양가가 가장 중요한데 여기지역은 필자도 예상이 안된다. 일단 택지개발을 통해서 진행되기 때문에 인근에 비교 가능한 분양 아파트가 없다. 아래 쪽에 20년 된 현대 아파트가 있는데 현재 호가가 평당 700 ~ 800만원 정도이다. 그런데 현재 분양 예정인 아파트는 힐스테이트데시앙이라는 브랜드 파워가 있다. 그래서 주변 시세보다는 높을 수 있다. 하지만 또 다른 관점에서 분양 예정지역이 큰 메리트가 없다. 그래서 청약을 쓸만큼 좋은 장점이 없으므로 경쟁력이 없어보인다. 그래서 이번 분양가는 미정으로 남겨두도록 하겠다. 그럼 지금부터 학세권, 역세권, 숲세권 관점에서 대구도남지구 분양에 대해서 알아보자. 

2. 학세권으로 알아보는 대구도남지구 (힐스테이트데시앙) 분양 실제 경쟁력

초등학교 학군에 대해서 먼저 알아보도록 하자. 먼저 대구도남지구는 택지개발을 통해서 신도시를 개발하고 아파트를 분양하기 때문에 현재 이지역에는 주거를 위한 아파트들이 없다. 그래서 현재 운영중인 초등학교가 없다. 그래서 택지개발과 함께 초등학교 신설도 예정이 되어있는데 예정된 초등학교 신설 위치는 아래 지도에서 확인 가능하다. 

신설될 초등학교에서 분양 예정지역까지의 거리는 다양하다. 제일 위쪽에 있는 C-1블럭의 경우는 5분 정도 소요되겠지만 아래쪽에 있는 C-2,3,4 블럭의 경우 도보로 10분 이상 걸릴 것으로 보여진다. 그러므로 거리상으로는 C-1 블럭을 제외하고는 평범함 수준이라고 할 수 있겠다. 그리고 이지역은 택지개발을 통해서 진행되므로 초등학교까지의 통학이 용이하도록 도로 및 인도로를 설치할 것으로 보여진다. 그러므로 초등학교 학군은 평범 혹은 우수한 편으로 평가하겠다. 

가장 중요한 중학교 학군을 알아보도록 하자. 먼저 분양 되는 아파트가 위치한 곳은 7학교군이다. 7학교군에 속한 중학교는 학남중, 칠곡중, 강북중 등 약 10개의 중학교가 있다. 그중에 약 3개정도 학교의 학업성취도를 분석해 보도록 하자. 

학남중의 학업성취도를 먼저 분석해 보도록 하자. 학남중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 2.2 %이다. 대구에서 우수한 중학교에 속하기 위해서는 자사고를 포함한 특목고 진학률이 5 %이상이 되어야 한다. 그런데 학남중의 경우 전체 진학률이 2.2 %로 5%의 절반정도 수준이다. 그리고 자세히 보면 과학고의 진학률이 0 %이다. 특목고 중에 가장 진학하기 힘들다는 과학고의 진학률도 0 %이기 때문에 전체적인 학업성취도는 낮은 편으로 평가하겠다. 

다음으로 칠곡중의 학업성취도를 보도록 하자. 칠곡중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 6.5 %이다. 필자가 기준으로 언급한 5 %를 넘는다. 그러므로 칠곡중의 학업성취도는 우수한 편이라고 할 수 있다. 하지만 과학고 진학률이 없어서 이부분은 다소 아쉽다. 하지만 전체적인 진학률이 높으므로 학업성취도는 높다. 

마지막으로 강북중의 학업성취도를 알아보도록 하자. 강북중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 6.7 %이다. 대구 지역에서 상당히 높은 편이다. 전체적인 진학률도 높지만 강북중의 경우 과학고 진학실적이 있다. 상당히 우수한 중학교라고 할 수 있다. 

물론 대구도남지구의 경우 택지개발되는 지역에 중학교가 신설될 예정이다. 하지만 모든 아이들이 신설되는 중학교에 배정될 수는 없으므로 일부 아이들은 기존 중학군에 배정이 될 것이다. 그리고 신설되는 중학교의 학업성취도는 분석이 불가하므로 인근의 기존 중학교 학업성취도로 분석을 진행하였다. 초반에는 차이가 있겠지만 곧 비슷한 추이를 따라갈 것으로 생각된다. 

3. 역세권으로 알아보는 대구도남지구 (힐스테이트데시앙) 분양 실제 경쟁력

역세권에 대해서 알아보자. 아래 지도를 먼저 살펴보면 택지개발이 되는 도남지구 인근에 지하철이 없다. 역세권과즌 거리가 멀다. 가장 가까운 역이 학정역인데 직선거리가 2.1 km 이다. 도보로 이용하기에는 불가능해 보인다. 한마디로 역세권과는 거리가 멀다고 할 수 있다. 교통은 좋지 못하다. 

4. 숲세권으로 알아보는 대구도남지구 (힐스테이트데시앙) 분양 실제 경쟁력

숲세권에 대해서 알아보자. 필자가 생각할 때 도남지구의 장점은 숲세권으로 보여진다. 원래 이지역이 산으로 둘러싸여 있었기 때문에 숲세권의 장점이 있다. 인근에 산이 많다. 조금 더 위쪽에 있지만 대구에서 유명한 팔공산, 도덕산 등이 있다. 그래서 숲세권 관점에서는 메리트가 있다. 하지만 상권은 약하다. 지도에서도 확인 가능하지만 인근에 상권이 없다. 신도시기 때문에 상권이 안정화 되려면 시간이 걸릴 것으로 예상된다. 

정리하면 대구도남지구의 경우 힐스테이트데시앙이라는 브랜드 파워는 있다. 학군의 경우 택지개발 지역에 초등학교 중학교가 신설이 되지만 중학교의 경우 신설 중학교라서 학업성취도는 초반에 조금 낮을 것으로 보여진다. 하지만 인근 중학교를 볼 때 중위권 정도의 수준은 갈것으로 보여진다. 역세권 관련해서는 최악으로 보여진다. 교통은 좋지 못하다. 숲세권은 강점이다. 인근이 산이다. 상권 또한 약할 것으로 보여진다. 큰 메리트는 없어 보이고 그냥 평범한 수준의 분양으로 생각된다. 

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