얼마전 청약 발표가 난 월산동반도유보라의 실제 전망에 대해서 분석해보자. 일단 여러가지를 분석하기 앞서 정말 오랜만에 남구에 분양되는 최신의 브랜드 아파트이다. 광주의 남구는 학군이 좋기 때문에 수요가 많다. 그중에서도 봉선동의 학군이 가장 좋다고는 하지만 봉선동의 경우 단점도 많다. 그래서 정확한 분석을 해볼 필요가 있다. 분석에 앞서 대략적인 위치를 아래 지도에서 확인해 보자. 눈에 띄는 정보는 지하철역이다. 봉선동이 가지지 못한 지하철 역이 바로 앞에 있다. 두번째로 주변의 편의시설이 보인다. 시장, 서구청 등이 보인다. 그리고 인접한 곳에 초등학교도 보인다. 중학교가 더욱 중요한데 아마도 주변에 무진중 하나만 있은 걸로 보아서 거기로 배정될 가능성이 높아보인다. 뒤쪽에서 특목고 진학률과 연계해서 경쟁력을 분석해보도록 하겠다.
2. 월성동반도유보라 아파트 자체 정보
아파트는 총 11개동 889세대로 구성이 되어 있다. 면적은 76 ~ 108 m2으로 구성이 되어있다. 넓은 평수는 없고 작은 평수에서 국민평수까지이다. 최고층은 20층에서 27층으로 구성이 된다. 입주시기는 2021년이고 총 주차대수는 1081대로 세대당주차대수를 계산해보면 1.21대가 나온다. 사실 최근에 준공되는 넓은 평수의 아파트 같은 경우에는 세대당주차대수가 2대가 넘는 경우도 있는데 작은 평수 위주의 아파트라서 그런지 주차공간이 넓지는 않아보인다.
분양가를 평수별로 대략 요약하면 다음과 같다.
59 m2 : 2.4억, 74 m2 : 3.0억, 84 m2 : 3.4억
물론 층수와 동에 따라서 가격이 조금씩 다른데 일일이 언급하는 것은 별로 의미가 없고 전매가 허용되기 시작하면 분양가는 큰 의미가 없기 때문에 이정도로 요약했다. 그럼 지금부터 정말 중요한 월산동반도유보라아파트의 실제 경쟁력과 관계된 학군, 교통, 편의시설에 대해서 알아보자. 참고로 이글에서는 아파트 자체 정보 예를 들어 인테리어나 내부 구조 등에 대해서는 언급하지 않겠다. 왜냐하면 사람마다 의견이 천차만별이고 아파트의 입지가 집값을 결정하지 내부 인테리어가 집값을 결정하지 않는다. 왜냐하면 입지 좋은 아파트가 분양되는데 모델하우스에 가서 내부 인테리어가 마음에 안든다고 청약에 도전 안하는 사람이 있을까? 절대 없다. 그러므로 집값과 실제 관계가 있는 요소만 알아보겠다.
3. 학군으로 알아보는 월성동반도유보라아파트
일단 아래 지도를 먼저 참고하자. 초등학교 배정은 근거리 우선 배정의 원칙에 따라서 양동초로 배정될 확률이 높다. 사실 초등학교는 학업성취도라는 개념이 약하다. 자녀 아이들의 부모 경제력이 더 중요한 요소일 것이다. 초등학교를 통해서 정략적으로 분석할 수 있는 자료란 없다. 그렇지만 중요한 정보가 하나있다. 초등학교 배정 관련해서 가장 중요한점은 "초품아"인지 아니라면 큰 도로를 건너야하는지이다. 지도를 보면 초등학교 등/하교 시 큰 도로를 건너야 한다. 엄청난 단점이다.
그래서 중요한 것이 중학교 정보이다. 중학교의 학업성취도와 특목고 진학률은 그 지역의 학군을 우수성을 대표하는 중요한 지표이다. 특히 부모들의 가장 큰 관심사 특목고 진학이 가장 중요하다고 본다. 중학교 배정은 아래에 있는 무진중에 배정될 확률이 엄청나게 높다. 왜냐하면 주변에 중학교가 무진중 밖에 없다. 그러면 무진중의 특목고 진학률을 한번 알아보도록 하자. 특목고/자사고 진학률에 대해서는 아래 표에 정리애 두었다.
아쉽게도 2018년 기준으로 무진중의 특목고/자사고 진학률은 0 %이다. 아직까지 대한민국의 아파트 시세는 학군을 따라간다. 쉽게 생각해보자. 서울의 대치동, 대구의 범어동, 대전의 둔산동, 광주의 봉선동이 왜 집값이 비싼가?! 학군이 좋아서이다. 그런데 이번에 분양되는 월성동반도유보라의 경우 무진중의 배정이 될 경우 학군이 약할 가능성이 높다. 물론 좋은 아파트가 분양되어서 여기에 거주하는 아이들이 새로이 특목고에 많이 진학 할 수 있다. 대구의 범어2동이 비슷한 경우이다. 그런데 그렇다 하더라도 초기에는 힘들다. 아무튼 특목고 진학 관점에서 상당히 약한 편이라고 하겠다.
무진중 특목고 진학률 | |||
1) 과학고 진학률 : | 0 % (0 명/총 96명) | 남구 16 등/ 16 개 학교 | 광주 95 등/ 95 개 학교 |
2) 외고/국제고 진학률 : | 0 % (0 명/총 96명) | 남구 16 등/ 16 개 학교 | 광주 95등/ 95 개 학교 |
3) 자사고 진학률 : | 0 % (0 명/총 96명) | 남구 16 등/ 16 개 학교 | 광주 95 등/ 95 개 학교 |
편의시설을 살펴보자.
첫번째로 보아야할 것이 지하철과의 거리이다. 아래 지도에서 확인할 수 있지만 돌고개역까지 상당히 가깝다. 도보로 2분 정도면 도착할 것으로 보인다. 이 부분이 봉선동이 가지지 못하는 장점이다. 봉선동의 경우 학군은 제일 좋다고 평가 받지만 교통이 좋지 못하다. 그래서 월산동반도유보라는 교통이 우수함을 확인할 수 있다. 그리고 지하철역에 가깝다는 것은 주변이 역세권의 이점 즉 편의시설을 누릴 수 있다는 것을 의미한다. 역 주변에 상권에 쉽게 접근할 수 있다. 그리고 위쪽으로 발산근린공원이 있다. 충분히 도보로 접근 가능할 것으로 생각된다. 지하철 1정거장 거리로 양동시장과 광주천이 있다. 광주천은 이용할 일이 없어보이고 양동시장은 가까운 거리이므로 이용이 가능해 보인다. 그런데 여전히 대형마트는 찾지 못했다. 이부분이 아쉽다. 그런데 이부분은 이지역만의 문제는 아닌것 같고 광주 전체적으로 대형마트가 많지 않아보인다.
정리하면 월산동반도유보라아파트는 오랜만에 남구에 분양되는 최신의 브랜드 아파트로 엄청난 강점이 있다. 하지만 장기적인 관점에서 학군이 우수한 편은 아니라 큰 경쟁력을 확보할 수 있을 것 같지는 않다. 물론 지하철이 바로 앞에 있는 장점도 있지만 그래도 대한민국에서 아파트 값은 학군이 큰 영향을 미치므로 장기적인 관점에서 봉선동의 집값 동향을 따라가기에는 쉽지 않아보인다.
광주 부동산 전망 및 분양 아파트 계획 [2019.01.11] 광주아파트전망에 대해서 알아보자 아파트 시세 분석 글 (봉선동) |
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