봉선동 무등파크3차맨션 전격 분석

<봉선동 무등파크3차맨션 소개>

1. 봉선동 무등파크3차맨션 아파트 특징

무등파크3차맨션아파트에 대해서 알아보자.

학군은 이제 불로초에서 벗어나서 유안초로 배정받는다. 무등파크3차맨션을 기점으로 불로초에서 유안초로 초등학교 학군이 바뀐다. 사실 불로초나 유안초나 둘다 봉선동 4대 초등학교에 속하기 때문에 큰 차이는 없다. 초등학교는 학업성취도라는 것이 불분명하기 때문에 집에서 얼마나 가깝고 통학시 도로 상황이 어떠한지가 더 중요하다. 이부분에 대해서는 뒤쪽에 다시 자세히 이야기하도록 하겠다. 

아파트 정보를 알아보자. 아파트는 1992년에 준공되었다. 총 2개동 556 세대로 구성이 되어있다. 최고층은 21층 최저층은 13층이다. 면적은 74, 105 m2으로 구성이 되어있다. 주차공간을 알아보자. 총주차대수는 397대로 세대당주차대수를 계산해보면 0.71대가 나온다. 1대가 되지 않는다. 물론 1992년도에 준공된 오래된 아파트이지만 주차공간이 너무 부족하다. 퇴근시간에 주차전쟁이 예상된다. 

무등파크3차의 경우 아파트 방향을 주목해야한다. 아래 지도롤 확대해보기 바란다. 대다수의 세대가 동향이다. 엄청난 단점이다. 거의 70 %에 해당하는 세대가 동향으로 생각하면 되겠다. 상대적으로 남향이 세대의 호가가 높을 것이다. 

주차공간이나 아파트 방향 등을 봤을때 아파트 가격이 높지는 않을 것 같다. 

2. 실거래가 정보 / 매물정보

국토부 실거래가를 살펴보자. 

먼저 59 m2이다. 매매가는 2018년 초 1.4억에 첫 거래가 되어서 10월 경에는 1.8억에 거래되었다. 4000만원 정도 상승하였다. 원래 가격에 비해서 많이 오른편이지만 처음 가격이 워낙 낮아서 그 증가폭이 커 보이지는 않는다. 그리고 증가폭도 다른 봉선동의 아파트에 비해서 낮은 편이다. 왜냐하면 실거주의 이점이 조금 떨어지기 때문이다. 그렇지만 전세가는 매매가에 비해서 높은 편이다. 같은달 거래 기록을 보면 4월에는 전세가가 매매가와 거의 일치하는 값을 보여준다. 초등학교 학군이 좋고 일단 절대적인 값이 저렴하므로 잠시 거주하려는 수요층이 조금 있어보인다. 

59 m2의 다른 타입을 보자. 1.2억에서 1.4억으로 약 2000만원이 상승하였다. 단 2달만에 상승하였다. 2018년 봉선동에 투기세력의 유입으로 엄청난 집값 상승이 있었다. 그런데 그런한 상승세에 비해서는 많이 오른편은 아니라고 본다. 그래도 일단 9.13 부동산 대책 이전에는 많이 올랐다.

84 m2을 보자. 사람들이 가장 많이 선호하는 평수이다. 2018년 초 1.6억에 거래되었고 마지막 거래는 9월로 2.3억에 거래되었다. 약 7000만원이 올랐다. 거의 50 %에 해당되는 금액만큼 올랐다. 많이 오른편이지만 봉선동 전체로 볼때는 평균정도라고 볼 수 있겠다. 전세가는 매매가의 거의 90 % 수준이었지만 매매가가 올라가면서 약 65 % 수준으로 내려왔다. 그래도 높은 수치이다. 가격만으로 봤을때는 충분히 경쟁력이 있어보인다. 

142 m2의 경우 3.4억에서 3.3억으로 거의 보합세를 유지하고 있다. 아직 광주에서는 넓은 평수 선호도가 약한 것 같다. 7월에 마지막 거래가 되었으므로 지금은 비슷한 호가를 유지하고 있을 것으로 예상된다. 

<봉선동 무등파크3차맨션 국토부 실거래가 정보>

네이버 매물 정보를 살펴보자. 일단 매물이 많지는 않다. 매매의 경우 2개의 매물이 있고, 면적은 84 m2이다. 마지막 실거래가 금액이 2.3억이었는데 현재 호가는 2.8억에서 3억이다. 9.13 부동산 정책으로 다른 곳은 호가가 많이 내려 갔지만 광주의 경우에는 아직까지 상승세로 보여진다. 2018년 초 1.6억이었음을 고려할 때 거의 2배에 가까운 호가이다. 엄청나게 증가했다. 사실 원래 가격을 생각하면 엄청나게 거품이 끼였다는 것을 알 수 있지만 호가 자체는 그렇게 높지 않은 편이다. 그래서 거래가 성사 될수도 있겠지만 그래도 원래 가격을 아는지라 이가격에 구매를 하면 배가 아플 것 같다. 

전세가를 보자. 호가의 약 50 %가 조금 넘는 수준이다. 필자가 생각할 때 적당히 경쟁력이 있는 수요가 있는 아파트는 전세가가 매매가의 약 60 % 이상 수준이라고 생각된다. 지금은 전세가가 조금 낮은 것이 아닌가 생각이 든다. 

<봉선동 무등파크3차맨션 네이버 부동산 매물 정보>

3. 교통(역세권)

교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 일단 봉선동을 언급하면서 항상 하는 말이지만 지하철이 봉선동에는 들어오지 않는다. 그러므로 교통이 좋은 편이라고는 할 수 없다. 그래서 가까운 버스정류장까지 도보 거리를 계산해 보면 8분 소요된다고 나온다. 

<봉선동 무등파크3차맨션 버스정류장까지 도보 거리>

4. 학군 및 편의시설

학군을 살펴보자. 일단 초등학교 배정은 유안초이다. 유안초는 아파트에서 왼쪽에 위치하는데 큰도로를 건너야한다는 단점이 있다. 하지만 봉선동에 위치하는 4개의 초등학교 중에 하나이므로 학교 자체는 나쁘지 않다고 할 수 있다. 그리고 중학교 배정은 특목고 진학률과 직결되어서 중요한데 배정은 오른쪽에 있는 동아여중과 숭의중으로 배정될 확률이 높다. 아래 지도를 참고할 때 전체적인 학군은 왼쪽편이 좋다고 할 수 있다. 왜냐하면 광주에서 가장 선호되는 중학교인 문성중이 왼쪽에 위치하고 있기 때문이다. 하지만 광주 지역의 특목고 진학률이 전국 광역시들과 비교하였을 때 그렇게 높은 편은 아니다. 최고로 평가 받는 문성중의 경우 졸업생의 약 5 % 정도가 특목고에 진학을 하니 다른 중학교는 300명의 졸업생중에 약 10명 이내로 특목고에 진학을 하지 않을까 조심스레 예상해본다. 

편의시설을 살펴보자. 가까운 곳에 유안그린공원이 있고 그 아래로 이마트가 있다. 하지만 다른 광역시나 서울만큼 여가를 즐길만한 우수한 편의시설 및 여가시설은 없는 것 같다. 

정리하면 무등파크3차아파트는 원래 상당히 낮은 금액의 아파트였는데 현재는 투기세력들로 인해서 2108년 초 매매가의 약 2배에 가까운 호가를 형성하고 있다. 하지만 광주에 수요층도 거품이 끼였다는 것을 인지하고 있어서 거래가 이루어지기는 힘든 상황이다. 그리고 정부에서 광주지역을 투기과열 혹은 투기조정 지구로 지정한다는 말이 나오고 있기 때문에 투자는 신중해야할 것으로 판단된다. 

<봉선동 무등파크3차맨션 주변 편의시설 정보>

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