봉선동 모이엘가 전격 분석

<봉선동 모이엘가 소개>

참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다. 

1. 봉선동 모이엘가 아파트 특징

봉선동에 위치한 모이엘가 아파트에 대해서 알아보자.

먼저 봉선동에서 가장 중요하게 평가 받는 학군에 대해서 알아보자. 초등학교 배정은 봉선동 4대 초등학교 중에 하나인 불로초이다. 먼저 아래 지도를 참고하면 모이엘가에서 불로초까지 그렇게 가까운 거리는 아니다. 그래서 아이들 통학에는 조금 거리가 있다. 자세한 설명은 아래에서 다시 하도록 하겠다. 

아파트 정보에 대해서 알아보자. 먼저 2008년에 준공된 상대적으로 최신의 아파트이다. 총 3개동 128세대로 구성이 되어있다. 최고층은 14층, 최저층은 13층이다. 면적은 109, 150 m2 두가지 타입으로 구성이 되어있다. 주차공간 정보를 보자. 총 173대 주차공간이 가능하다. 세대당주차대수를 계산해보면 1.35대가 나온다. 1.5대가 되지는 않지만 그래도 양호한 수준이라고 할 수 있을 것 같다. 

지도를 보면 아파트가 완벽한 남향은 아니지만 거의 남향에 가까운 남서향이다. 그냥 남향으로 봐도 무방할 듯하다. 

2. 실거래가 정보 / 매물정보

봉선동 모이엘가 아파트의 국토부 실거래가를 살펴보자. 2018년에 매매 정보를 보며 아래와 같다. 

84 m2의 경우 2018년 3월에 4.5억에 거래가 되어서 잠시 4.3억으로 떨어졌다가 5.5억으로 급상승하였다. 약 1억이 올랐다. 큰 증가세라고 안보일 수 있지만 첫 매매가 4.5억에 비하면 약 20 %가 넘는 증가폭이다. 엄청난 증가폭이라고 할 수 있다. 단 4개월만에 원래 매매가의 약 20 % 이상이 올랐다. 서울에서 투자처를 잃은 투기세력들이 봉선동으로 내려왔다. 봉선동에 거주하지 않으면서 집을 보유한 주택 보유자수를 보면 투기세력에 의한 집값 상승인지 아닌지 바로 추측할 수 있다. 집값이 급등하는 시기에 외부인들의 아파트 구매가 많았다. 전세거래는 없어서 분석을 생략하도록 하겠다.

122 m2을 보자. 2018년 5월에 6.8억이었는데 10월에 9.3억이다. 정말 말도 안되는 증가폭이다. 원래 매매가의 약 40 %가 올랐다. 엄청난 증가폭이다. 역시나 투기세력에 의한 증가라고 할 수 있다. 필자의 생각에 9.3억이 모이엘가 아파트의 실거래가는 최고 정점이 될것이다. 왜냐하면 9.13 대책이후로 거래절벽현상이 발생하고 있다. 특히 광주지역에서도 봉선동은 언제 투기과열지구로 지정될지 모르는 상황이다. 만약 투기과열 혹은 투기조정지구로 지정이 된다면 이러한 규제에 면역이 없는 광주에서는 엄청난 집값 하락이 있을 것이다. 그리고 현재 광주의 산업 경기도 좋지가 않다. 지금은 부동산의 경우 떨어질 요인은 많지만 올라갈 요인은 많지 않은 상황이다. 투자 및 구매를 하려면 신중해야한다. 

<봉선동 모이엘가 국토부 실거래가 정보>

네이버 매물 정보를 살펴보자.

현재 매물은 122 m2 두세대만 있다. 호가를 보면 2층의 경우 10.6억이다. 마지막에 실거래된 금액이 9.3억인데 호가는 10.6억에서 14층은 11.7억이다. 2018년 첫 매매가와 비교한다면 거의 90 % 이상의 증가폭을 보여준다. 광주 봉선동이 학군이 좋은데 비해서 저평가 되어있던것은 사실이지만 갑자기 2배 가까이 증가할 이유는 없다. 서울의 투기세력들이 내려와서 가격만 부풀려 놓은 상태이다. 과연 거래가 될까? 필자의 생각은 부정적이다. 투기세력들은 이 가격이 거품이라는 것을 잘 알기에 지금 시점에는 들어가지 않을 것이고 문제는 실 거주를 원하는 수요층인데, 실거주를 원하는 수요자들이라고 하더라도 이정도 거품이 끼여있으면 누구라도 들어가기를 꺼릴 것이다. 아마도 거래는 안될 것이라고 조심스레 예상한다. 

어떤 사람들은 광주의 집값이 더 오를 여지가 있다고 하는 사람들도 있다. 하지만 여러가지 상황을 고려해볼때 쉽지 않다. 일단 투기세력에 의해서 집값이 급등하였고 정부도 유심히 모니터링을 하고 있다. 언제 투기과열 혹은 투기조정지역으로 지정될지 알 수 없다. 두번째로 현재 광주지역의 기간 산업 상황이 좋지 못하다. 비슷한 예로 거제, 울산, 창원을 들 수 있다. 아직 그정도는 아니지만 언제 지역 산업에 위기가 와서 광주 아파트들이 영향을 받을지 알 수 없다. 이밖에도 금리의 상승 등 다양한 요인들이 있는데 대부분의 요인들이 부정적인 요인들이다. 그래서 이러한 요인들을 고려할 때 거래는 쉽지 않을 것이라 예상한다. 현재 전세는 매물이 없다. 전세가 없는 것이 조금 변수이다. 이미 집값이 너무 올라서 올해부터 약 2년정도는 집값이 떨어질 것이라 모두 예상하기에 상황을 지켜보면서 아파트를 알아보고 싶지만 전세로 거주할 매물이 없다. 다른 아파트도 비슷한 상황일 것이다. 일단 봉선동에 거주하고자 한다면 인근 동에서 전세로 거주하다가 약 2년정도 기간을 두고 천천히 아파트를 알아보는 것도 좋은 방법이라 생각된다. 

<봉선동 모이엘가 네이버 부동산 매물 정보>

3. 교통(역세권)

교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 일단 지하철이 없다. 지하철이 지나지도 않는 지역인데 집값이 너무 비싼거 아닌가? 단지 학군 때문에 이정도 거품을 만들다니 역시 대한민국 투기세력들은 대단하다. 가까운 버스정류장까지도 도보로 12분이 소요된다. 정말 교통은 안좋다고 감히 말할 수 있겠다. 

<봉선동 모이엘가 버스정류장까지 도보 거리>

4. 학군 및 편의시설

학군을 살펴보자. 여기에 봉선동의 장점이 있다. 광주의 학군하면 딱 떠오르는 것이 봉선동이고 봉선동하면 떠오르는 것이 봉선동 4대 초등학교이다. 불로초, 유안초, 조봉초, 봉선초이다. 봉선동 모이엘가 아파트의 경우 불로초로 학교를 배정받는다. 그런데 조금 아쉬운 점은 아파트에서 초등학교까지 거리가 조금 있다. 학군은 좋지만 초등학교 아이가 통학하기에는 거리도 중요한 요소이기 때문에 이점이 조금 아쉽다. 두번째로 중학교이다. 중학교는 특목고 진학 전 단계로 아주 중요하다. 중학교 배정은 동아여중, 숭의중으로 배정 받을 확률이 높다. 그런데 사실 봉선동에서 최고로 평가받는 중학교는 문성중이다. 왼쪽 끝에 있는 문성중이 그나마 광주에서 좋은 중학교로 평가 받는다. 왜냐하면 문성중만이 학업성취도고 85 % 이상을 유지하기 때문이다. 이점 봉선동 중학교의 조금 아쉬운 점이다. 학업성취도가 85 %가 넘는다고 해서 특목고를 서울의 대치동만큼 많이 보내는 것도 아니다. 문성중의 특목고 진학률은 졸업생의 약 5 % 정도이다. 졸업생이 약 300명이라면 15명 정도가 특목고에 진학한다. 다른 광역시에 비해서도 조금 낮은 편이다. 배정받는 숭의중, 동아여중은 그것보다 조금 떨어질 것으로 생각된다.

편의시설을 살펴보자. 주변에 정말 여가를 즐길 편의시설이 부족하다. 백화점 및 영화관을 찾기가 쉽지가 않다. 제일 큰 편의시설이 왼쪽에 있는 이마트 정도이다. 편의시설은 약한 편이라고 평가된다. 

정리하면 봉선동에 위치한 모이엘가의 경우 초등학교 학군은 우수하지만 중학교 학군이 타 광역시에 비해서 약한 편이라고 생각된다. 편의시설 또한 부족한 편이고, 지하철이 들어오지 않는 지역이라 교통도 약한편이다. 하지만 학군의 이점을 이용한 투기세력이 집값을 엄청나게 올려놓은 상태이므로 투자 혹은 실거주를 위한 구매의 경우 지금 당장은 신중하기 바란다. 

<봉선동 모이엘가 주변 편의시설 정보>

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