봉선동 남양휴튼1차아파트 전격 분석

<봉선동 남양휴튼아파트 소개>

1. 봉선동 남양휴튼1차아파트 특징

봉선동 남양휴튼1차아파트에 대해서 알아보자. 먼저 학군을 알아보자. 일단 봉선동에 위치하고 있기 때문에 학군은 무조건 좋다고 할 수 있다. 봉선동 4대 초등학교인 조봉초에 배정된다. 조봉초는 아주 좋은 학교이다. 학군에 대해서는 마지막에 다시 자세히 언급하도록 하겠다. 

먼저 아파트 정보에 대해서 알아보자. 남양휴튼1차아파트는 2009년에 준공되었다. 봉선동에서 상당히 최근에 지어진 아파트라고 할 수 있다. 총 4개동 200세대로 구성이 되어있다. 최고층은 15층 최저층은 7층이다. 면적은 150A, 150B, 185 m2으로 상당히 넓은 평수로 구성이 되어있다. 현재까지 최근에 지어진 아파트에 넓은 평수로 구성이 된 아파트라고 하였다. 주차공간은 넓을 것이라는 것을 예상할 수 있다. 총 주차대수는 408대로 세대당주차대수를 계산하면 2.04대로 한가구당 약 2대의 차량을 보유해도 충분히 주차가 가능하다. 아주 우수한 주차 시설을 보유하고 있다고 할 수 있다. 

2. 실거래가 정보 / 매물정보

봉선동 남양휴튼1차아파트의 국토부 실거래가를 살펴보자. 

129 m2부터 보자. 여기서 국토부 면적기준은 전용면적이고 네이버에서 제공하는 정보는 공용면적이 포함된 면적임을 참고하기 바란다. 올해초 7.3억에 거래된 아파트가 올해 중순 6월과 7월에 9.0억으로 거래되었다. 약 1.7억이 올랐다. 왜 올랐을까? 주변에 호재가 있었을까? 호재라고 하면 오래된 지역의 재개발 또는 대규모 상업시설의 입주 등이 있는데 봉선동에는 전혀 그런 호재가 없었다. 호재라기보다는 서울 부동산 시장에 악재들이 많았다. 정부의 고강도 부동산 규제 정책들이었다. 서울에 모여있던 투기 세력들이 서울지역에 부동산 규제 정책을 내어놓자 갈곳을 찾던 세력들이 지방 주요도시로 옮겨갔다. 대표적인 도시가 광주 봉선동, 대전 둔산동이다. 이 두도시는 곧 투기과열지구 혹은 투기조정지구로 지정되지 않을까 조심스레 예상해 본다. 아무튼 반년만에 1.7억이 투기세력에 의해서 올랐다.

130 m2을 보자. 2018년 동안 8.0억에서 9.0억으로 약 1억이 올랐다. 주변 다른 아파트들이 투기세력에 의해서 엄청나게 오른 것에 반해서 많이 안 오른것처럼 보이지만 전혀 그렇지 않다. 2017년 기준으로 가장 낮게 거래된 매매가가 6.5억이었다. 2년을 고려하면 약 2.5억이 올랐다. 엄청나게 오른 것이다. 서울 기준으로 15억 하던 아파트가 2억 올라도 많이 오른 것인데 6억대 아파트가 9억대로 오르는 것은 엄청나게 많이 오른 것이다. 거품이 끼였다는 것을 예상할 수 있다. 

158 m2을 보자. 4월 9.9억에 매매되어서 10월에는 12.4억에 거래되었다. 약 2.5억이 올랐다. 필자의 생각에 지금이 정점이 아닐까 생각된다. 정부에서 9.13대책을 발표한 이후에 거래절벽 현상이 심화되었고 광주에서도 투기세력에 의한 집값 상승때문에 청와대 청원까지 올라가고 있는 상황이다. 곧 투기과열지구로 지정되면 대출이나 세금 등 여러가지 면에서 어려움이 발생하게 될 것이다. 지금도 광주지역은 약간 거래절벽현상이 관찰되는 것을 알 수 있는데 곧 집값도 조정이 있을 것이다. 

평수에 관계없이 공통점은 9~10월을 마지막 거래로 거래가 한건도 발생하지 않고 있다는 것이다. 분명 거래 절벽 현상이 발생하였고 곧 가격 조정이 있을 것이다. 

<봉선동 남양휴튼아파트 국토부 실거래가 분석>

네이버 매물 정보를 살펴보자. 

129 m2을 먼저 보자. 호가가 12억이다. 현재 시장 상황에 대한 감이 없는 것이 아닌지 모르겠다. 지금 거래절벽현상이 두드러지는데 마지막 실거래가 9억보다 무려 3억이 높은 12억에 매물을 내 놓았다. 정말 말도 안되는 배팅이다. 필자의 생각에 거래가 되는 것이 이상할 듯하다. 사람들이 바보도 아닌데 이만큼 거품이 많이 낀 상태에서 집을 사겠는가? 필자라면 돈이 충분히 많더라도 손해보는 느낌이라 구매하지 않을 것 같다. 

그런데 걱정할 필요는 없다. 시장 경제 원리가 그렇다. 지금 수요자들은 광주 봉선동이 비정상적으로 거품이 많이 끼였다는 것을 알고 있을 것이다. 그러면 손해를 보면서까지 사야할 이유가 없는 상황에서 거래절벽 현상이 발생하면 주택을 보유한 사람만 똥줄이 타게 된다. 왜냐하면 보유세 증가 및 금리의 증가로 집을 보유하고 있는 것에 대한 부담이 커지게 된다. 그러면 보유자-수요자 사이에 줄다리기에서 수요자쪽으로 기울게 된다. 도중에 참지 못한 보유자 중에 급매를 띄우면 그 후에는 우후죽순으로 급매가 나오고 가격은 자연스럽게 내려가게 된다. 필자의 생각에는 제일 먼저 급매를 띄우는 사람만 어느정도 시세차익을 얻고 나머지 매물들은 세금 등 이것저것 제하고 나면 별로 남는 것도 없을 것이다. 이것이 향후 2년 동안 광주 부동산에 대한 필자의 예측이다. 

<봉선동 남양휴튼아파트 네이버 부동산 매물 정보>

3. 교통(역세권)

교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 일단 봉선동은 지하철이 없다. 대중교통이 아무리 좋아도 결국은 버스일 뿐이다. 도로를 이용한 이동은 항상 변수가 작용한다. 그래서 교통은 그렇게 좋은 편이라고 할 수 없다. 가까운 버스정류장까지 도보로 3분 소요된다고 한다. 그래도 버스정류장까지는 가까운 편이라고 할 수 있다. 

<봉선동 남양휴튼아파트 버스정류장까지 도보 거리>

4. 학군 및 편의시설

학군을 살펴보자. 일단 광주에서 가장 좋은 학군이라고 하면 봉선동이라고 할 수 있다. 서울은 대치동, 대구는 범어동, 대전은 둔산동 이렇게 지역의 학군을 대표하는 동들이 있다. 광주 최고의 학군이 모여있는 봉선동이기 때문에 학군은 좋은편이라고 할 수 있다. 남양휴튼1단지는 조봉초로 배정을 받는다. 초등학교의 경우 4개의 유명한 초등학교가 있는데 불로초, 조봉초, 유안초, 봉선초가 있다. 지도에 봉선초는 나와있지 않은데 지도 바로 위쪽에 짤린 부분에 봉선중과 함께 있다. 아무튼 4개의 초등학교에 속하므로 굉장히 선호도가 높다고 할 수 있다. 초등학교보다 중요한 것이 중학교이다. 왜냐하면 특목고의 진학여부에 따라서 좋은 대학에 진학할 확률이 달라지기 때문이다. 남양휴튼1차아파트의 경우 문성중에 배정될 확률이 높다. 그럼 문선중에서 특목고를 몇명이나 보낼까? 2015년 기준 졸업생의 약 5 %정도를 특목고에 보냈다. 전교생이 약 300명이라면 약 15명 정도를 특목고에 보냈다는 것이다. 서울에 사는 사람들이라면 그것밖에 안되는데 어떻게 좋은 학군이라고 할 수 있냐고 할 수도 있겠지만 광역시에서는 나쁘지 않은 수준이다. 특히 광주에서는 최고 수준의 특목고 진학률이다. 물론 광역시들 중에서는 조금 낮은 편이지만 그래도 이정도면 굉장히 우수한 수준이라고 할 수 있다. 

편의시설을 살펴보자. 지도를 보면 편의시설은 완전히 열악하다. 일단 지하철이 없는 단점이 있고 주변에 큰 상가가 없다. 예를 들면 백화점이라던지 아울렛 같은 시설이 없다. 그러다 보니 봉선동 하면 떠오르는 랜드마크가 없다. 이점이 상권 형성에 어려움이 아닐까 생각이 든다. 예를 들어 백화점이나 지하철역이 있다면 그 중심으로 상권이 커져서 편의시설이 확충 될텐데 그런 부분이 단점이다. 그래도 이마트는 주변에 하나 있다. 하지만 그게 전부이다. 

정리하면 광주에서 상당히 우수한 학군을 자랑하는 봉선동의 4대 초등학교에 속하는 조봉초를 학군으로 하는 남양휴튼1차아파트는 상대적으로 최근에 지어져서 주차공간이 충분히 확충된 하이 퀄러티의 아파트라고 생각된다. 하지만 봉선동의 한계인 편의시설 및 교통이 부족하다. 현재는 투기세력들이 모여들어서 부동산 가격에 거품이 많이 끼여있는 상태이므로 향후 2년정도 조정의 시간을 가지지 않을까 생각이 든다. 투자는 절대 신중해야하는 시기이다. 

<봉선동 남양휴튼아파트 주변 편의시설 정보>

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