포스코더샵

참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다. 

1. 특징

오늘부터 광주 부동산에 대해서도 이야기를 해보고자 한다. 원래 광주에 대한 분석은 예정에 없었는데, 최근 부동산 투기 세력들이 광주로 모여 들어서 분석을 해보고자 한다. 필자의 생각으로 투기 세력이 서울에서 규제 때문에 투자처를 지방으로 찾다가 대구와 부산으로 눈을 돌렸다가 최근에는 대전(둔산동)과 광주(봉선동)으로 눈을 돌린 것이 아닌가 생각이 든다. 그럼 처음 소개하는 아파트는 광주 남구 봉선동 포스코 더샵이다. 일단 학군은 불로초 학군이다. 아는 사람들은 알겠지만 광주도 학군이 좋다. 대구-수성구-범어동과 함께 광주-남구-봉선동도 강남 8학군으로 불리는 유명한 지역이다. 아파트 정보를 살펴보자. 포스코 더샵은 2004년에 준공되었고 총 11개동 1140세대로 구성이 되어있다. 최고층 24층 최저층 13층이고 면적은 86, 111, 134, 154, 182, 213 m2 6개의 타입으로 다양하게 있다. 용적률은 247 %로 양호한 정도이다. 총주차대수를 보자. 1383대로 세대수를 고려한 세대당주차대수는 1.21로 1이 넘는다. 주차도 요건도 좋은 편이라 생각한다. 그리고 일단 브랜드 아파트라는 점을 염두에 두자. 

2. 실거래가 정보 / 매물정보

국토부 실거래가를 살펴보자. 먼저 59.89 m2이다. 올해 초 2.7억정도에 거래된 아파트가 마지막 거래는 4.8억이다. 헉...... 이게 말이 된다고 생각하나? 무려 두배가 조금 안되게 올랐다. 갑자기 이지역에 금광이 발견된 것도 아니고 어떻게 이렇게 가격이 오를 수 있을까? 개인적인 생각으로는 투기 세력이 모여든 것이 아닐까 생각이 든다. 아직 투기과열지역으로 지정이 되지 않은 지역이기에 대출에 대한 여유도 있고 학군도 좋다 보니 투기 세력이 모여든 것으로 판단된다. 심지어 광주 봉선동을 투기과열지구로 선정해 달라는 국민청원도 있다. 매매가가 올라가는 추세에 비해서 전세가는 제자리다. 거품이라는 명확한 증거이다. 물론 이지역이 학군은 좋지만 갑자기 이렇게 가격이 오를 이유는 없다. 필자는 솔찍히 부정적인 입장이다. 84 m2의 경우 4억대에서 시작한 매매가 올말에는 7.0억으로 엄청나게 올랐다. 전세가는 변화가 거의 없다. 107 m2을 보자. 5.8억에 시작한 거래가 마지막 거래는 10.6억으로 거의 2배를 바라보고 있다. 나머지 평수도 분석이 필요없다. 그냥 올해 초 가격의 약 180% 정도 상승한다고 생각하면 된다. 과연 이제 이가격으로 구매하는 매수자가 있을지 모르겠다. 상식이 있는 사람이라면 지금 시기에 투자는 조심하리라 생각한다. 

네이버 매물 정보를 보자. 투자 세력이 많아지는 이유를 여기서 찾을 수 있다. 매물이 별로 없다. 즉, 광주지역의 학군이 우수한 반면 좋은 아파트들이 많지 않다. 즉 수요에 비해서 공급이 부족하므로 가격이 올라가게 된다. 현재 매물로 나와있는 호가를 보면 지금 마지막 거래보다도 훨씬 높게 나와있다. 아직도 오를 여지가 있다고 생각하는 것 같다. 하지만 여기서 지극히 개인적인 의견을 써 보겠다. 지금 상황은 투기 세력에 의해서 가격이 엄청나게 올라 있는 상황이다. 투기 세력은 이미 많이 올랐기 때문에 이 시점에서 투자를 하지는 않을 것이다. 그러면 지금 구매자는 실수요자가 된다. 어쩔 수 없이 구매를 해야하는 실수요자가 피해를 보는 것이다. 여기서 조금은 더 오를 수 있다. 하지만 잠시 올랐다가 이내 떨어질 것이라 생각한다. 물론 큰 하락세는 아닐것이다. 부동산의 특성상 급락하는 일은 잘 발생하지 않는다. 하지만 침체기는 분명히 온다. 현재 정부의 정책이나 경제상황이 곧 부동산 침체기를 맞이할 가능성이 높기 때문이다. 그리고 만약 교육 정책의 변화가 온다면 부동산 가격이 폭락하는 상황이 생길 수도 있다. 필자 또한 아니었으면 하는 입장이지만 학군에 의해서 올라간 집값이라면 교육정책의 변화에 흔들리지 말라는 법이 없다. 

3. 교통

교통을 살펴보자. 봉선동 지역은 심지어 지하철도 없다. 그래서 모든 광역시의 중심인 시청까지 대중교통으로 갈때 첫번째 버스정류장까지의 도보 거리를 포함시켰다. 포스코더샵에서 버스정류장까지는 도보로 6분 걸린다고 한다. 6분 걸어서 버스정류장이면 나쁘지 않은 거리라고 생각한다. 

<네이버 길찾기>

   4. 학군 & 편의시설
먼저 학군으로 유명한 지역이니 학군을 보자. 봉선동에는 유명한 4개의 초등학교가 있다. 조봉초, 유안초, 봉선초, 불로초이다. 포스코 더샵은 불로초로 배정을 받는다. 광주 학군하면 봉선동이기 때문에 언급한 4학교에 대한 분석은 의미가 없다고 본다. 4개의 학교 모두 좋다. 학군이 좋으므로 나머지는 교통과 편의시설인데 교통은 앞서 말했지만 별로 좋지 않다. 지하철이 없기 때문이다. 그럼 편의시설을 보자. 편의시설도 좋은 편은 아니다. 주변에 그나마 이마트가 있다는 장점이 있는데, 지도로 보았을때 봉선동에 대형마트는 이마트 하나로 생각된다. 그리고 특이하게 스타벅스와 할리스를 표시해 두었는데 그만큼 편의시설이 부족하다. 정리하면 봉선동은 광주 내에서 순수 학군 때문에 유명한 지역이 아닐까 생각이 들고, 현재는 투기세력이 너무나 많이 들어와 있다고 판단되어 실거주가 아니라면 투자에 신중해야할 것이라 생각된다. 

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