학군이 부동산에 미치는 영향

1. 부동산에 영향을 미치는 4가지 요인

오늘은 학군이 부동산에 영향에 대해서 알아보자. 먼저 부동산에 영향을 미치는 요인은 4가지가 있다. 아래 그림에 부동산에 영향을 미치는 4가지 요인을 표시해 두었다. 4가지 요인은 학세권, 역세권, 숲세권, 생활편의시설이다. 부동산에 조금이라도 관심이 있어본 사람들이라면 아래 4가지 요인에 대해서 한번 쯤은 들어봤을 것이다. 4개 요인중에서도 당연 최고 중요한 요인은 학세권일 것이다. 

학세권은 초등학교, 중학교, 고등학교 학군 등이 있겠지만 이중에서 가장 중요한 학군은 중학교 학군이다. 왜냐하면 특목고 진학률이 가장 중요하기 때문이다. 일단 특목고에 진학만 하면 서울대, 포항공대, 카이스트, 연대, 고대 이상의 학교에 진학률이 거의 90 % 이상이기 때문에 특목고 진학이 상당히 중요하게 고려된다. 역세권은 쉽게 지하철까지의 거리이다. 일반적으로 지하철까지의 도보 거리가 10분 이내이면 역세권이라고 하는데 상당히 중요한 요인으로 평가 받는다. 숲세권은 인근에 공원과 산 등이 얼마나 가까이에 위치했는냐를 의미하는데, 이 뿐만 아니라 인근의 큰 강이나 바다의 인접 유무도 숲세권으로 평가 받는다. 

그래서 오늘은 4가지 요인 중에 가장 중요하다는 학군이 부동산에 미치는 영향에 대해서 알아보도록 하자. 

2. 학군과 부동산의 관계

학군과 부동산은 어떠한 관계가 있을까? 그전에 대한민국 부모들의 교육에 대한 관심을 살펴보자. 다들 잘 알겠지만 대한민국에는 맹모들이 너무 많다. 맹모삼천지교라는 말을 많이 들어 보았을 것이다. 맹자의 어미니가 자식을 위해서 세번 이사했다는 의미로 인간의 성장에 있어 환경이 중요하다는 의미를 포함하고 있다. 그러면 통계로 대한민국 부모가 자녀의 교육을 얼마나 중요하게 생각하는지 알아보자. 

아래 첫번째 그래프는 부모가 자녀에게 기대하는 교육 수준이다. 4년제 이상의 학사학위를 받길 원하는 부모가 90.7 %이다. 그리고 이중에 10 %이상은 자녀가 박사학위까지 받기를 원한다. 그리고 오른쪽 그래프는 자녀의 유학에 대한 희망이다. 기회가 되고 능력이 된다면 자녀의 유학을 희망하는 부모가 58.6 %이다. 그만큰 대한민국 학부모들의 교육에 대한 기대치는 높은 편이다. 

3. 교육에 대한 과거와 현재

학군이 부동산에 미치는 영향을 알아보기 전에 교육이 우리에게 어떠한 영향을 미쳐왔는지 알아볼 필요가 있다. 과거에도 교육은 중요하였고 지금도 중요하다. 왜냐 교육을 통해서 신분상승이 가능하였기 때문이다. 과거 조선시대에는 과거제도를 통해서 신분상승이 가능하였다. 현대에는 사법고시, 행정고시가 신분상승을 가능하게 해 주었고, 최근에는 의대 진학이 신분상승을 가능하게 해 주었다. 그러므로 과거에는 개인의 노력으로 신분상승이 가능하였다. 왜냐하면 입시제도 시험을 통한 줄세우기였으므로 시험자체는 객관적이어서 모두에게 공평한 기회가 제공 되었다. 

그런데 최근의 입시제도는 달라졌다. 대학 전형이 다양해서 정보가 곧 경쟁력이 되었고, 이러한 정보는 사교육비를 통해서 달라지게 되었다. 얼마전 큰 인기를 얻었던 스카이캐슬을 보면 우리 사회의 교육에 대한 이면을 여실히 보여주었다. 그러므로 최근에는 개인의 노력만으로 좋은대학으로의 진학은 불가능해졌고 부모의 노력과 경제력이 필수가 되어버렸다. 그 경제력 중에 으뜸이 좋은 학군 지역에 사는 것이다. 

4. 구체적으로 어떤 학군이 중요한가?

학군에는 초등학교, 중학교, 고등학교 학군이 있을 수 있는데 어떤 학군이 가장 중요할까? 당연히 학군은 중학교 학군이 가장 중요하다. 특목고 진학률이 높은 학교에 가서 특목고에 진학만 한다면 좋은 대학에 진학할 확률이 훨씬 높아진다. 

쉬운예로 서울의 한성과학고의 경우에는 중복합격까지 포함해서 졸업생의 200% 이상이 서울대, 카이스트, 포항공대, 연대, 고대에 합격을 하였다고 한다. 그러므로 대부분의 학생들이 위에 언급한 학교에 진학한다는 의미이다. 이에 실패를 한다면 일반고에 가서 엄청난 사교육과 다양한 입시제도를 파악해서 좋은 대학에 진학하려고 노력해야한다. 

그러므로 특목고 진학률이 높은 지역의 부동산 가격이 높다. 구체적인 사례롤 확인해 보도록 하자. 

아래 표는 강남구 대치동의 휘문중학교의 학업성취도이다. 대치동의 집값이 얼마나 비싼지는 은마아파트를 통해서 많이 들어보았을 것이다. 휘문중학교의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 약 50 %가 넘는다. 누구라도 능력만 되면 대치동에서 교육을 시키고 싶을 것이다. 졸업생의 절반 이상이 자사고 이상에 진학을 하는데 어떤 부모가 이를 싫어하겠는가?

다음으로 대전의 유성구 도룡동에 대덕중이다. 도룡동의 스카트시티 도룡SK뷰는 엄청나게 집값이 비싸다. 왜 그런지는 대덕중의 특목고 진학률로 알 수 있을 듯하다.  

마지막으로 부산의 인기학군 지역인 동래구 사직동에 여명중을 보면 역시나 특목고 진학률이 상당히 높다. 

5. 학세권 지역의 부동산은 오른다. 

교육제도가 혁신적으로 바뀌지 않는 이상 학세권 지역의 부동산 가격은 계속 오를 것이다. 부동산 규제가 근본적인 해결책은 될 수가 없다. 그러므로 투자를 원한다면 학군이 좋은 지역을 우선적으로 고려해야한다. 마지막으로 한가지 더 언급하면 잘 생각해보자. 투기과열지구 및 조정지구로 지정된 지역을 보면 일부 호재가 있는 특별한 지역을 빼고는 대부분 학군이 좋은 지역이다. 학군이 좋은 지역은 항상 수요가 있다. 수요가 많으면 시장 경제의 원리에 따라서 부동산이 오를 수 밖에 없다. 경기가 좋다면 많이 오를 것이고 경기가 안좋아도 학군과는 별개이므로 수요는 있기에 최소 보합세는 유지한다. 

그러므로 투자를 하려거든 학군을 먼저 살피기 바란다. 

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