신내역힐데스하임 실제 경쟁력 분석

1. 신내역힐데스하임 분양 실제 경쟁력 분석

오늘은 서울의 마지막 택지개발지구라고 하는 양원지구의 신내역힐데스하임에 대해서 알아보자. 

신내역힐데스하임의 기본 정보에 대해서 알아보자. 정확한 분양 위치는 서울시 중랑구 망우동 양원공공주택지구 C1BL이다. 건설사는 힐데스하임 브랜드의 (주)원건설이다. 분양세대수는 총 3개동 218세대이다. 아파트는 지하2층부터 지상 25층으로 구성이 되고, 평수는 84 m2 (32평)의 단일평형이 제공된다. 공고시기는 2019년 5월로 예정되어있다. 분양가가 중요한한데 서울 공공택지지구의 마지막인 양원지구는 분양가 상한제가 적용이 되어서 인근보다 저렴한 시세가 예상되는데 평당 1,700만원 정도가 되지 않을까 예상된다. 아래 지도를 통해서 분양 예정지역 인근의 주요 정보를 살펴보자. 일단 분양 위치 인근에 주목할만한 점은 양원역과 중랑캠핑숲이 가까이에 있다는 점이다. 택지개발 중이므로 인근에 상권이 발달하지는 않았을 것이고 숲세권이 돋보이는 분양 예정 아파트로 보여진다. 그럼 기본적인 정보는 여기까지 알아보기로 하고 지금부터 학세권, 역세권, 숲세권의 관점에서 아파트의 미래가치를 분석해 보자. 

2. 학세권으로 알아보는 신내역힐데스하임 실제 경쟁력 분석

초등학교 학군에 대해서 먼저 알아보자. 아래 지도는 기존의 초등학교 통학구역이다. 기존에는 서울동원초통학구역에 속하였지만 양원지구의 택지개발이 진행되면서 신내역힐데스하임 바로 옆에 초등학교가 신설이 된다. 엄청난 장점이라고 할 수 있다. 초품아이기 때문에 상당하 장점으로 작용할 것으로 보여진다. 초등학교 학군은 좋다고 할 수 있다. 

가장 중요한 중학교 학군을 보도록 하자. 중학교는 동부3학교군에 속한다. 동부3학교군에는 대략 10여개교 정도가 있는데 가장 가까운 3개 학교의 특목고 진학률을 분석해 보도록 하자. 지도 아래의 표를 보면서 분석해 보도록 하겠다. 

먼저 송곡여중의 학업성취도를 보도록 하자. 송곡여중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 0 %이다. 서울지역에서 특목고 진학률이 0 %이면 정말 낮은 수준이라고 할 수 있겠다. 서울에서 학군으로 유명한 대치동이나 역삼동 등에서는 자사고를 포함한 특목고 진학률이 평균 20 %정도를 상회하고 많게는 60 %이상까지도 나온다. 그런데 송곡여중의 경우 현재 자사고를 포함한 특목고 진학률이 0%이므로 학업성취도가 낮은편이라고 할 수 있겠다. 

다음으로 동원중의 학업성취도를 보도록 하자. 동원중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 1 %이다. 상당히 낮은 수준이다. 서울지역에서 상위권 중학교에 속하기 위해서는 최소 10 %의 진학률을 만족시켜야한다. 그래서 동원중의 학업성취도도 낮은 편으로 평가하도록 하겠다. 

마지막으로 영란여중의 학업성취도를 보도록 하자. 영란여중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 1.4 %이다. 역시나 낮은 수준의 진학률을 보여준다. 그러므로 양원지구 특히 신내역힐데스하임이 분양되는 인근에 속한 중학교의 학업성취도는 낮은 편으로 학군이 좋은 편은 아니라고 평가된다. 

3. 역세권으로 알아보는 신내역힐데스하임 실제 경쟁력 분석

역세권에 대해서 알아보자. 일단 접근 가능한 역은 경의중앙선의 양원역과 경춘선의 신내역이 있다. 양원역이 조금 더 가까운데 양원역까지 도보로 8분 걸린다. 역세권이라고 할 수 있다. 도보로 10분 이내의 거리는 역세권으로 평가될 수 있다. 그런데 양원역이 번화가는 아니다. 서울로의 접근성은 좋을 수 있지만 역 인근의 상권을 누리기에는 상권이 많이 발달되지 못했다. 신내역도 가까운 편이다. 도보로 10분 중반 정도 거리이다. 신내역은 경춘선도 있지만 지하철6호선이 연장될 예정이라고 한다. 이점도 장점으로 판단된다. 

고속도로 접근성을 보자. 일단 가까운 IC로 신내IC가 있다. 신내IC까지 자동차로 3분 소요된다. 이정도면 고속도로 접근성이 상당히 좋은 편이라고 할 수 있다. 

중랑IC까지 거리도 상당히 가까운 편이다. 중랑 IC까지 현재 자동차로 5분이 소요되지만 택지개발이 진행되어서 도로가 더욱 정비되면 더 빠르게 접근이 가능할 수 있을 것으로 보여진다. 

4. 숲세권 및 인근 상권으로 알아보는 신내역힐데스하임 실제 경쟁력 분석

마지막으로 숲세권에 대해서 알아보자. 분양 예정지역에서 가장 가까운 공원은 바로 아래쪽에 있는 나들이 근린공원이다. 여기에 중랑캠핑숲이 있다. 바로 아래쪽에 큰 규모에 공원 및 녹지 공간 확보 되어 있으므로 숲세권의 관점에서는 큰 메리트가 있어보인다. 인근 상권은 아직 잘 발달된 편이 아니다. 현재 택지개발이 진행중에 있어서 아파트들이 분양되고 입주가 시작되어야 상권이 더욱 활성화 될 것으로 생각된다. 필요하다면 망원역이 있는 지역까지 가야지 편의시설을 이용할 수 있다. 

정리하면 신내역힐데스하임은 초품아로 초등학교 학군은 좋을 것으로 보이지만 중학교 학군이 서울 지역에서 하위권에 속한다고 할 수 있다. 역세권의 관점에서는 양원역과 가까워서 큰 장점이 있고 신내역과도 가까운 편이다. 숲세권에서도 중랑캠핑숲이 인근에 있어서 장점이지만 택지개발 중이라서 아직 상권은 약하다. 그러므로 분양가 상한제 적용으로 청약 경쟁력은 높을 수 있겠지만 미래가치가 높아 보이지는 않는다. 

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