오늘 분석할 아파트는 대구에서 택지개발을 통해서 조성이 된 지역인 상인동의 월서초등학교 주변 아파트인 이편한세상 단지이다. 아래 지도를 참고하면 일단 아파트가 초등학교와 굉장히 가깝고 더욱 좋은 점은 상인역과 상당히 가깝다. 엄청난 역세권에 학세권이라고 할 수 있다. 학군에 대해서는 뒤쪽에 다시 자세히 알아보도록 하고 아파트 정보에 대해서 먼저 알아보도록 하자.
아파트는 2008년 10월에 준공이 되어서 10년이 조금 넘었다. 총 6개동 610세대로 구성이 되어있고 최고층은 26층, 최저층은 14층이다. 면적은 127 ~ 207 m2으로 상대적으로 대형평수로 구성이 되어있다. 필자가 아파트 주변에서 직접 살펴 본 결과 10년이 넘은 아파트임에도 브랜드 아파트라서 그런지 최근에 지어진 아파트처럼 보였다. 관리가 잘 된 것으로 보인다. 주차 정보를 알아보자. 총주차대수는 1138대로 세대당주차대수는 1.86대로 1.5대가 넘는다. 10년이 넘은 아파트이지만 대형평수가 많아서 그런지 주차공간이 넓은 편이다. 아파트 자체 정보만 보면 상당히 우수해 보인다. 그러면 지금부터 실제 아파트의 시세에 영향을 미치는 학세권, 역세권, 숲세권 관점에서 한번 살펴보도록 하자.
2. 학세권으로 살펴보는 상인e편한세상2단지
국토부 실거래가를 살펴보자. 아파트 평수가 다양한 편이라서 3개의 평수정도만 대표해서 분석해 보도록 하겠다.
먼저 101 m2이다. 아래 그래프를 보면 2018년 초에 5.4억에 거래가 되어서 2018년 12월에 약 5.5억으로 1000만원정도 오른 것처럼 보이지만 아파트 층수등을 고려하면 보합세라고 할 수 있다. 작년 한해동안 대구의 부동산은 계속 올랐는데 상인e편한세상2단지의 101 m2은 보합세를 유지하였다. 그전에 많이 올라서 오를데로 오른 것으로 생각된다. 10년 전 분양가를 생각하면 약 2배 이상이 올랐다. 상당히 많이 올랐다. 거품이 많이 끼였다고 볼 수 있지만 그래도 여러 여건이 좋아서 시세는 잘 유지되고 있는 편이다. 하지만 대구도 오를데로 올라서 올해부터는 본격적으로 떨어질 것으로 전문가들이 이야기한다. 일단 인근 광역시인 부산을 보면 대구 보다 몇년전에 먼저 올랐다가 약 2년 전부터 부동산 하락세를 경험하고 있다. 대구도 비슷한 상황을 맞을 것으로 예상된다.
133 m2을 보자. 2018년 6월에 첫 거래로 6.4억에 거래 되었는데 9월에 6억으로 거래 되었다. 가격이 떨어졌다. 층수등을 고려하더라도 4000만원 차이는 약간의 하락세라고 볼 수 있다.
134 m2의 경우는 올랐다. 그 이유는 일단 134 m2이 지하철에 조금 가까운 편이라서 그런것이 아닐까 생각된다. 전체 동에서 지하철에 가장 가깝다. 역세권의 이점으로 다른 평수와 다르게 가격이 상승한 것이 아닐까 분석된다.
174 m2을 보자. 가장 큰 평수로 대구에는 대형평수가 인기가 좋았는데 실거래가를 보면 2018년 5월에 7.4억으로 거래가 되어서 9월에 8.7억으로 올랐지만 9.13 대책이후 6.5억으로 급락했다. 사실 부동산 대책만으로 바로 저렇게 떨어지지는 않았을 것 같고 다양한 원인이 있었을 것으로 예상된다.
정리하면 상인e편한세상2단지는 전반적으로 가격이 보합세를 유지하였다. 하지만 2018년 말 쯤에는 거래가 줄고 가격도 하락세를 보이는 경향을 보였기 때문에 2019년에는 다소 가격이 떨어지지 않을까 예상된다. 하지만 여러 여건이 좋은 아파트라서 큰 하락이 예상되지는 않는다.
네이버 매물 정보를 살펴보자. 133 m2을 먼저 보도록 하자. 호가가 6.1억에서 7억으로 다양하다. 실거래가도 133 m2 타입에 따라서 마지막 실거래가가 6억에서 6.7억으로 다양하다. 호가가 실거래가보다 조금 높은 편이다. 일반적인 호가로는 높은 편이 아니지만 지금 정부의 부동산 규제 정책을 고려하고 거래절벽현상을 생각했을 때는 약간 높은 가격이라고 생각된다. 대부분의 실수요자들이 집값이 떨어질 것으로 예상하기 때문에 관망세가 유지되고 있다. 165 m2을 보자. 마지막 실거래가가 7.1억이었는데 호가는 7억이다. 약 1000만원 낮은 가격이다. 바람직한 호가라고 생각된다. 세금등의 이유로 반드시 팔아야한다면 지금 시점에서 최대한 낮춰서 호가를 부르고 빨리 거래를 하는 것이 좋다고 본다. 타이밍을 놓치고 시세가 하락하기 시작하면 지금보다 너 작은 시세차익을 남길 수도 있다.
3. 역세권으로 알아보는 상인e편한세상2단지
교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 상인e편한세상의 가장 큰 장점 중에 하나가 교통이다. 상인역까지 도보로 4분 소요된다. 엄청난 역세권이라고 할 수 있다. 아파트 동에 따라서 더 가깝게 위치할 수도 있다. 그리고 상인역 주변은 엄청나게 번화가라서 역세권의 편의시설을 충분히 누릴 수 있다고 보여진다.
4. 학세권 및 주변정보로 알아보는 상인e편한세상2단지
학군을 살펴보자. 먼저 초등학교 학군이다. 아래 지도를 보면 월서초와 인접해서 위치하고 있다. 초등학교까지 거리가 상당히 가깝다. 조금 애매하게 초품아에 가깝다고 할 수 있다. 그런데 조금 아쉬운 점은 초등학교 등하교시에 큰 도로를 건너야한다. 월서로라는 왕복6차선 도로가 있다. 이부분이 다소 아쉽다고 할 수 있다. 그러면 학군은 꽃이라는 중학교 학군을 보도록 하자. 중학교를 분석할 때는 학업성취도를 고려해야한다. 그중에서도 특목고 진학률을 반드시 알아보아야 한다. 배정 가능한 중학교는 왼쪽으로 월서중, 오른쪽으로 영남중이 있다. 필자가 알기로 월서중으로 배정이 많이 되는 걸로 알고 있으나 중학교의 경우 여러 학교로 나뉘어서 배정되기도 하니 영남중도 함께 분석하도록 하겠다.
두학교의 특목고 진학률을 알아보도록 하자. 먼저 월서중이다. 월성중의 경우 자사고를 포함한 특목고 진학률이 7.9 %이다. 대구에서 상당히 높은 편에 속한다고 할 수 있다. 대구 전체에서 상위 10 %에 속하는 우수한 학업성취도이다. 그중에서도 과학고에 393명의 졸업생중에 4명을 진학시켰다. 엄청나게 높은 편이라고 할 수 있다. 과학고의 경우에는 1 %가 넘으면 상당히 높은 수준이라고 할 수 있다.
영남중을 보자. 영남중은 남중에 사립중이다. 자사고를 포함한 특목고 진학률이 7.2 %로 월성중과 거의 비슷한 수준이다. 그런데 과학고 진학률은 0.4 %로 조금 낮은 편이다. 하지만 과학고의 경우 1명이라도 보냈다면 상당히 우수한 학교라고 할 수 있다. 대구 전체에서의 순위를 보더라도 127개 학교중에 14등이다. 우수하다고 할 수 있다.
월서중 (공립, 남녀공학) 특목고 진학률 | |||
1) 과학고 진학률 : | 1 % (4명/총 393명) | 달서구 3등/ 32개 학교 | 대구 8등/ 127개 학교 |
2) 외고/국제고 진학률 : | 2.3 % (9명/총 393명) | 달서구 1등/ 32개 학교 | 대구 3등/ 127개 학교 |
3) 자사고 진학률 : | 4.6 % (18명/총 393명) | 달서구 12등/ 32개 학교 | 대구 17등/ 127개 학교 |
영남중 (사립, 남중) 특목고 진학률 | |||
1) 과학고 진학률 : | 0.4 % (1명/총 251명) | 달서구 8등/ 32개 학교 | 대구 14등/ 127개 학교 |
2) 외고/국제고 진학률 : | 0.4 % (1명/총 251명) | 달서구 11등/ 32개 학교 | 대구 18등/ 127개 학교 |
3) 자사고 진학률 : | 6.4 % (16명/총 251명) | 달서구 6등/ 32개 학교 | 대구 8등/ 127개 학교 |
편의시설을 살펴보자. 일단 상인e편한세상2단지의 경우 상인역에 굉장히 인접해 있기 때문에 교통 뿐만 아니라 역세권의 편의시설을 모두 이용할 수 있다. 롯데백화점이 상인역 근처에 있어서 엄청나게 장점이다. 사실 주변에 롯데백화점이 있으면 지역 상권은 말할 필요도 없이 좋다고 할 수 있겠다. 그리고 오른쪽으로는 학산공원이 있어서 녹지 공간도 충분하다고 생각된다.
정리하면 월서중과 영남중이라는 우수한 학군을 학세권으로 하는 아파트로 상인역까지 도보 4분 거리의 초역세권에 입지한다. 그리고 상인역에는 롯데백화점도 있어서 주변 편의시설을 말할 것도 없겠다. 그리고 학산공원에 인접해서 숲세권의 장점도 있는 미래가치가 충분한 아파트라고 판단된다. 하지만 현재는 거품이 빠지고 있는 중이어서 구매는 신중하기 바란다.
서울 및 경기도 아파트 전망 (2019년) [2019.01.10] 서울아파트전망에 대해서 알아보자 서울 및 경기도 아파트 분양 정보 및 분양 아파트 실제 경쟁력 분석 서울 아파트 실거래가 및 실제 경쟁력 분석 |
제 글이 도움이 되셨으면 하트 하나 꾹 눌러주세요~~^^
(궁금하신 점, 수정되어야 할 부분, 추가되어야 할 정보가 있으시면 언제든지 댓글 남겨 비밀글도 ok!!)
| 상인e편한세상 1단지 전격 분석 (0) | 2019.02.28 |
|---|
