참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.
1. 대치동 한티 아파트 특징
대치동 한티아파트에 대해서 알아보자. 먼저 초등학교 배정은 바로 옆에 위치한 도곡초이다. 중학교 배정은 오른쪽 위에 위치한 대명중과 휘문중의 확률이 높다. 학군에 대해서는 뒤에서 다시 자세히 언급하도록 하겠다.
한티아파트의 정보에 대해서 알아보자. 아파트는 2004년에 준공되었다. 총 2개동 22세대로 구성되어있다. 최고층은 7층 최저층은 5층이다. 면적은 78 ~ 127 m2까지 총 9개의 타입으로 구성이 되어있다. 총주차대수는 32대로 세대당주차대수를 계산해보면 1.45대가 된다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
국토부 실거래가를 살펴보자.
102 m2을 먼저 살펴보자. 1건의 거래가 있었고 9.7억이었다. 1건의 거래밖에 없어서 필자의 의견을 위주로 작성해 보겠다. 2017년의 경우에도 1건의 거래가 있었고 매매가는 약 7.5억이었다. 약 2.2억이 올랐다. 2018년 대치동은 엄청난 부동산 호황이었다. 2018년 초중반에 엄청나게 오르고 지금은 거래절벽으로 인해 보합상태이거나 떨어지고 있다. 마지막 거래기준이 6월이었다. 9.13 부동산 대책이 나오기 전이었기 때문에 당분간은 이가격이 정점이 아닐까 생각이 든다. 지금은 호가가 조금 떨어졌거나 비슷한 수준일 것이라 예상한다. 하지만 수요자의 눈높이에 맞줘지기전까지 거래는 되지 않을 것 같다.
106 m2을 보자. 1건의 거래가 있었고 8.5억이었다. 더 작은 평수보다 오히려 가격이 낮다. 아파트 층수 등의 부가적인 영향이 있었겠지만 1억원 이상 차이나는 것은 조금 의아하다. 개인적인 필자의 생각에는 102 m2의 집주인이 거래를 잘한 것 같다.
110 m2을 보자. 2018년 초에 2건의 거래가 있었고 9.6~9.7억이었다. 2017년에 비해서 많이 오른 매매가였지만 더 치고 올라가지 못한 것이 조금 아쉬워 보인다. 지금 호가는 마지막 거래가보다 조금 높겠지만 거래는 되지 않을 것이다.
116 m2을 보자. 2018년 10월에 10.4억에 거래되었다. 완전 대치동 부동산 호황의 끝물에 매입한 것 같다. 아마도 향후 2년 정도는 이가격이 최고 정점이 아닐까 예상해본다.
네이버 매물 정보를 살펴보자.
116 m2을 먼저 살펴보자. 마지막 거래가가 10.4억이었는데 지금 호가가 9.8억이다. 필자의 생각과 일치한다. 가격이 떨어지기 시작했다. 지금 정부의 규제가 심하다. 거래절벽으로 인해서 세금 부담을 느낀 다주택자들이 부담을 느끼고 있다. 가격은 앞으로 더 떨어질 것이라 예상한다.
110 m2을 보자. 9.8억에서 10억으로 가격의 폭이 조금 있다. 아파트 층수에 따라서 다를 것이다. 그런데 마지막 거래가 9.7억임을 고려할 때 거의 보합세 혹은 약간 높은 호가라고 생각된다. 거래는 힘들 것 같다. 시장의 논리를 따라야한다. 세금의 압박 및 고금리에 따른 대출이자의 압박이 심하다면 빨리 시세보다 낮은 급매로 처분하는 것이 향후 2~3년을 생각할 때 좋은 전략이라고 생각된다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 일단 도보로 접금가능한 모든 지하철역을 표시해 보아싸. 도곡역, 한티역, 삼성역이 있다. 사실 한티역을 제외하고는 실제 도보로 이용하기에는 조금 어려움이 있을 듯 하다. 한티역까지는 도보로 9분 소요된다. 10분 이내이므로 충분히 가깝다고 할 수 있다.
4. 학군 및 편의시설
학군을 살펴보자. 일단 초등학교 배정은 도곡초이다. 대치동에 속한 초등학교는 다 좋다. 모든 맹모들이 선호하는 초등하교이다. 거리도 굉장히 가깝다. 도보로 3분 이내이다. 그리고 초등학교까지 큰 도로가 없다. 엄청난 입지라고 할 수 있다. 중학교 배정은 오른쪽에 있는 휘문중과 대명중일 가능성이 높다. 남자라면 휘문중과 대명중, 여자아이라면 대명중일 확률이 높다. 대명중은 남녀공학이다. 둘다 좋은학교이지만 특히 대명중의 경우 항상 학업성취도 10위권 이내의 학교로 특목고 진학률이 높을때는 25 % 낮더라도 15 % 이상은 꾸준히 나오는 학교이다. 학군은 아주 좋다고 할 수 있다.
편의시설을 살펴보자. 먼저 한티역까지 도보로 9분 거리이므로 교통이 아주 좋다. 그리고 한티역 바로 옆에는 롯데백화점이 있다. 엄청나게 좋은 입지이다.
정리하면 대곡초를 거의 품고 있는 엄청나게 좋은 입지의 한티아파트는 중학교 학군도 좋다. 특목고의 진학률이 높은 중학교로 배정될 확률이 높아서 경쟁력이 있어보인다. 그리고 롯데백화점과 지하철역까지의 거리가 가까워서 역세권으로서의 장점도 가진다.
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