대치미도맨션(한보미도맨션)1,2차아파트

참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다. 

1. 특징

서울 대치동 대치미도아파트에 대해서 알아보자. 일단 대치동의 자랑인 학군은 대곡초이다. 그리고 더욱 중요한 것은 이렇게 좋은 초등학교를 품고 있는 초품아 (초등학교를 품은 아파트)이다. 아래 지도를 보면 대치미도 1,2차 모두 대곡초등학교를 품고 있다. 그리고 대곡초는 대치역과 인접해 있다. 일단 학군은 엄청나게 좋다. 

그럼 아파트 정보를 보자. 아파트는 1983년 준공되었다. 엄청나게 오래 되었다. 총 21개동 2435세대로 구성이 되어있고 최고층은 14층이다. 면적은 113A부터 220 m2까지 10개 타입으로 구성이 되어있다. 그럼 주차 정보를 보자. 총 주차가능대수는 2906대로 총세대수를 고려하면 세대당주차대수는 1.19가 나온다. 아주 오래된 아파트를 고려할 때 1이면 양호한 수치라고 생각된다. 

2. 실거래가 정보 / 매물정보

국토부 실거래가를 살펴보자. 먼저 84 m2이다. 매매는 총 1건이 있다. 매매가는 18.8억이다. 일단 상당히 높은 가격이다. 2017년의 경우 첫 거래가 13억대에서 시작했다. 작년 한해 동안 약 4억이 오르고 올해에도 약 2억정도 오른 가격으로 거래가 되었다. 현재로써는 얼마에 호가가 형성이 되었을지 알 수 없지만 아무튼 오르고 있다는 것은 분명하다. 하지만 정부의 규제로 지금은 보합세이거나 감소할 것이라 예상할 수 있다. 거품이 꺼져가고 있다. 전세가를 보자. 매매가의 약 30%정도 수준밖에 되지 않는다. 아무리 학군이 좋은 지역이지만 이렇게나 거품이 끼여 있는데 선듯 구매하는 수요자는 없을 것이다. 거품이라는 것을 알기에 투기꾼들은 더이상 진입하지 않을 것이고 실수요자도 거품현상으로 전세가 싸다는 것을 알기에 전세로 계약하는 사람들이 더 많을 것이다. 그래프에서 매매는 거의 없지만 전세거래는 엄청 많다. 이러한 분위기를 여실히 보여준다고 할 수 있다. 

115 m2을 보자. 작년의 경우 17억에서 20억이 조금 넘는 금액까지 약 4억원 이상 증가하였지만 올해는 22.5억에서 첫거래가 되어서 약간의 변동성은 있었지만 23억으로 마지막 거래가 되었다. 약 5000만원 올랐다. 이정도면 충분히 보합세라고 할 수 있다. 정부의 규제가 먹혀 들어가고 있다. 내년에는 반드시 떨어질것이라 예상한다. 물론 급격한 감소는 없을 것이다. 하지만 점차적으로 줄어 들 수밖에 없다. 지금까지는 빚을 내서 투기의 목적으로 구매를 하였지만 이제는 대출도 어렵지만 떨어질 아파트를 무리해서 구매할 이유도 없다. 분명 거래 절벽으로 인한 부동산 시세 조정이 있을 것이다. 전세도 매매가의 약 40 % 수준이다. 여전히 낮은 수준이다. 부동산 경기가 좋을때는 전세가가 매매가의 코앞까지 추격하곤 하는데 40% 는 개인적으로 낮은 수준이라고 생각한다. 

126 m2의 경우에는 22.5억에서 25억으로 증가하였지만 단 2건의 거래밖에 없고 아파트의 층이나 향에 따라서 차이가 있으므로 올라갔다고 판단하기는 어렵다. 매매가 대비 전세가의 비율은 여전히 낮다. 

159 m2을 보자. 33억에서 27억으로 감소하였다. 여기서는 감소를 하였지만 이것 역시 단 2건의 거래이므로 정확한 분석은 힘들다. 심지어 올해 규제 전에 두건의 거래가 있었으므로 소유주의 개인 사정에 의한 급매가 아니었을까 생각이든다. 마지막 190 m2의 경우 한건의 거래가 있었고 34억이었다. 작년에도 한건의 거래가 있었는데 그때는 24억이었다. 정확히 1년만에 10억이 올랐다. 이건 말도 안되는 증가세다. 투기가 아니고서는 설명이 안된다. 물가상승률과 비교한다면 이게 얼마나 큰 거품인지 알 수 있다. 

요약하면 대치미도맨션 역시 엄청나게 거품이 끼여 있다. 올해 정부의 부동산 규제를 시작으로 거래 절벽 현상이 나타나고 있는 모습을 그래프를 통해서 확인할 수 있었고 곧 매매가 하락도 보일 것이라 예상한다. 

네이버 매물 정보를 살펴보자. 161 m2의 경우 27억에 마지막 거래가 되었는데 호가는 29.5억에 형성되었다. 그래도 높다. 내년이 되기 전에 이 가격에 매매가 되면 굉장히 성공한 케이스라 생각한다. 하지만 필자의 생각에는 거래가 어려울 것 같다. 왠만한 수요자라면 현재 거래 절벽인 상황에서 내년을 기다리고 추세를 본 이후에 구매할 것이다. 128m2의 경우에는 24.5억으로 마지막 거래와 거의 비슷한 가격에 나왔지만 이역시도 쉽지 않을 수 있다. 현재 시점에서는 빨리 마지막 거래가 보다 약 2~3억 낮게 매물을 내놔서 아파트를 처분하는 것이 좋다고 본다. 누구라도 먼저 시세보다 낮은 가격으로 아파트를 팔아버리면 그다음부터 매매가가 급락하는 것은 시간 문제이다. 주식으로 치면 시체되는 건 한순간이다. 전세가는 지금과 유사한 수준이다. 매매가 대비 30~40 % 정도로 낮은 수준이다. 

3. 교통(역세권)

교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 대치미도아파트의 경쟁력은 교통에서도 있다. 학여울역까지 도보로 2분 거리다. 주상복합아파트도 아닌데 도보로 2분 거리이다. 아주 가까운 거리이다. 

<네이버 길찾기>

4. 학군 및 편의시설

학군을 살펴보자. 지도에서도 확인할 수 있지만 아파트가 대곡초를 품고 있다. 즉 초품아이다. 일단 대한민국에서는 초등학교를 품었다고 하면 부동산 가격이 올라간다. 그리고 가장 가까운 중학교가 대청중이다. 앞의 글에서도 언급을 하였지만 대청중에서 특목고 진학률은 약 30 %정도이다. 10명중에 3명은 특목고에 가는 것이다. 엄청난 진학률이다. 왜 대치동을 선호하는지 여기서 알 수 있다. 이러한 진학률이 가능하게 만들어주는 대치동학원가가 그 옆에 있다. 엄청난 인프라다.

필자의 개인적인 생각을 조금 풀자면, 필자가 어릴때는 "개천에서 용난다"는 케이스가 있었다. 즉 아이만 똑똑하고 학구열이 있으면 서울대가 가능하였다. 하지만 요즘은 초등학교부터 학군을 따지고 사교육을 엄청나게 시킨다. 정말 부모의 경제력이 아이들의 대학 진학에 엄청난 영향을 미치는 것 같다. 개인적으로 좋지 않은 현상이라 생각한다. 정부의 정책으로 큰 변화를 주어야 한다고 생각한다. 

편의시설을 살펴보자. 일단 교통은 완벽하다. 학여울역까지 도보로 2분 거리이다. 지하철역과 가깝다는 것은 온갖 인프라가 모두 구비 되어있다는 의미이다. 아래쪽으로 양재천이 흐른다. 엄청난 이점이다.  

정리하면 엄청난 학군을 품고, 교통까지 좋으며 아파트 아래쪽으로는 양재천이 흐르는 최고 입지의 아파트이다. 하지만 지금은 엄청나게 거품이 끼여있다. 아무리 모든 것을 갖추었지만 돈이 남아돌지 않는 이상 손해라는 것을 알면서 구매하는 사람은 없을 것 같다. 

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