개포우성1차아파트

참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다. 

1. 특징

서울 강남구 대치동 개포우성1차아파트에 대해서 알아보자. 먼저 대치동의 장점 학군이다. 학군은 대치초로 배정을 받는다. 대치동에 대해서는 앞서 개포우성2차아파트에서도 언급하였지만 대한민국에서 최고의 학군으로 손꼽힌다. 대치초로의 배정은 곧 대청중학교로의 배정을 의미한다. 대청중학교는 자사고 특목고 진학률이 엄청나게 높다. 학군에 대해서는 뒤에 다시 한번 이야기하도록 하고, 일단 아파트 정보에 대해서 알아보자. 

개포우성1차 아파트는 1983년에 준공된 재개발 대상 아파트이다. 그래서 최근 몇년동안 엄청나게 올랐다. 필자와 같은 서민은 바로 구매하기 상당히 부담스러운 가격까지 올랐다. 총 9개동 690세대로 구성이 되어있고, 용적률은 178 % 건폐율은 12%이다. 최고층은 15층으로 면적은 102, 148, 181, 214 m2으로 총 4개의 타입으로 구성이 되어있다. 실거주 시 중요한 주차면적은, 총 주차대수 828대로 세대당 주차대수는 1.2대이다. 80년대에 준공된 아파트임을 고려할 때 나쁘지 않은 주차공간이다. 주요한 특징은 학군이 엄청나게 좋다는 점과 대치동은 학원가가 유명하므로 사교육의 장점이 있다. 더불어 지하철과도 엄청나게 가까운 거리에 있어서 역세권의 장점을 누릴 수 있다. 

2. 실거래가 정보 / 매물정보

국토부 실거래가를 살펴보자. 올해 초 84 m2 매매가는 19억으로 마지막 거래가는 23.5억 즉 4.5억 올랐다. 월급을 받고 살아가는 나같은 평민은 따라 갈 수 없는 상승률이다. 올해 강력한 부동산 정책으로 잠시 주춤하는 모습을 8월부터 보이고 있지만 2017년의 경우 16억에 첫 거래가 되었고, 2016년에는 약 12억에 거래되었다. 즉 매년 약 4억씩 증가한 셈이다. 엄청난 상승폭이다. 그만큼 대한민국에서는 아직 자녀들 교육이 삶의 중요한 부분으로 고려된다는 것을 알 수 있다. 전세가를 보자. 대략 8억대에 머물러 있다. 매매가에 비하면 약 30~40%정도이다. 다른 거점 광역시와 비교할 때 상당히 낮은 비율이다. 즉 거품이 끼여있다는 것이다. 거품이 있다는 것은 필자가 언급하지 않더라도 누구나 알 수 있지만 이 거품이 언제 붕괴될지 혹은 붕괴 될 것인지는 아직은 알 수가 없다. 필자의 개인적인생각으로 부동산에 관련한 정책만으로는 부동산을 잡기가 쉽지 않아보인다. 왜냐하면 대한민국 국민의 정서상 아무리 집이 어려워도 자식의 교육을 위해서는 빚을 내서라도 지원하겠다는 부모들의 정서가 밑바탕에 있기 때문이다. 그러면 어떻게 해야 이 버블이 붕괴가 될까? 필자의 개인적인 생각으로는 엄청난 경제 위기가 오거나 (물론 그러면 안되겠지만 일본의 경우는 그랬다) 교육 제도 완전 다른 방식으로 변화 되어야 한다. 교육제도의 변화로 사교육이 전혀 의미가 없게 만들어버린다면 이지역의 집값이 떨어지지 않을까?

127 m2을 보자. 올해초 약 19.8억에서 마지막 거래는 30억으로 첫 매매가의 약 50%정도 상승했다. 엄청난 상승폭이다. 하지만 마지막 거래 이후의 기록은 없어서 규제 이후에 수요자들의 관망세가 이어짐을 예상할 수 있다. 158 m2을 보자. 한건의 거래가 있었고 매매가는 29.8억이었다. 전세가도 매매가의 약 30~40%로 저평수와 거의 유사한 경향을 보인다. 마지막 189 m2의 경우 매매거래가 없었다. 전세거래만 14억에 있었다. 

네이버 매물 정보를 살펴보자. 현재 매물의 호가는 마지막 거래와 거의 비슷한 수준으로 형성되었다. 아마도 내년도에는 보합 또는 감소세가 예상된다. 현재 부동산 규제가 심하기 때문에 지금까지의 상승세는 아마도 불가할 것이라 예상된다. 전세가도 지금과 거의 비슷한 수준을 유지하고 있다. 매매가가 급격하게 오르면서 전세가가 이를 따라가지 못해서 갭이 발생하였다. 내년에도 이러한 갭이 줄어들 것 같지는 않다. 

3. 교통(역세권)

교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 먼저 가까운 지하철 역이 도곡역과 대치역으로 두 지하철역 사이에 있다. 도보로 6분 걸린다고 계산이 되지만 아파트의 동에 따라서 5분 이내에 충분히 접근 가능하다고 판단된다. 엄청난 역세권이라고 판단된다. 

<네이버 길찾기>

4. 학군 및 편의시설

학군을 살펴보자. 먼저 대치동의 집값을 이끌어가는 초등학교와 중학교가 아주 인접하게 위치하고 있다. 먼저 초등학교 배정은 대치초이다. 초품아라고 할 수 있다. 서울에 거주하는 학부모들의 상당수는 대치동의 대치초를 선호할 것이다. 왜냐하면 대치초를 졸업하면 대청중으로 배정될 확률이 높기 때문이다. 대청중에서 특목고 진학률은 약 20~30 % 정도이다. 그러므로 맹모들의 수요가 엄청날 것이라 짐작할 수 있다. 학군과 함께 대치동은 학원가로 유명하다. 대부분의 학원을 도보로 이용할 수 있는 장점이 있고 자녀 맞춤형의 학원을 선택할 수 있는 폭이 넓다. 

편의시설을 살펴보자. 일단 지하철 역까지 도보로 약 5분 이내 거리이다. 교통이 편리하고 역세권이라는 의미는 모든 편의시설이 집중 되어있다는 의미이다. 엄청난 편의시설을 자랑한다고 할 수 있다. 

정리하면 현재 부동산 투기로 집값이 엄청나게 상승하여 있지만 엄청난 학군 지역에 교통까지 우수한 역세권이라 앞으로도 경쟁력은 있을 듯 하다. 지금은 규제로 보합세를 유지하고 있지만 규제가 풀리고 정책이 변하면 (교육에 대한 대대적인 정책변화가 없을 시) 부동산은 상승할 것이라 예상한다. 

주변 부동산 분석 글 [서울-강남구-대치동]개포우성2차아파트

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