선경 1,2차 아파트

참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다. 

1. 특징

대치동 선경 1,2 차 아파트에 대해서 알아보자. 일단 서울 최고의 학군 대치동에 위치한 선경아파트는 대치초를 학군으로 가진다. 대치동 학군은 굳이 말로 설명할 필요는 없을 것이다. 대한민국 최고 학군이므로 부연 설명은 생략하고 아파트 정보에 대해서 알아보도록 하자. 선경 1,2차 아파트는 1983년에 준공된 아파트이다. 총동수 12개동 1034세대로 구성되어있다. 용적률은 179%이고 건폐율은 13%이다. 최고층은 15층으로 면적은 101A부터 186 m2으로 총 7개 타입으로 구성이 되어있다. 주차면적을 알아보자. 총주차대수 1254대로 세대당주차대수는 1.21대로 계산된다. 1983년에 준공된 아파트로 세대당주차대수가 1.21대는 양호한 값이다. 왜냐하면 80년대에 지어진 아파트의 경우 1이하는 기본이고 0.5 정도에 그치는 아파트도 많이 있다. 그러므로 주차공간은 지어진 시대를 고려할 때 우수한 편이라 생각할 수 있다. 

2. 실거래가 정보 / 매물정보

국토부 실거래가를 살펴보자. 먼저 84 m2이다. 올해 초 17억에 거래돈 아파트가 마지막 거래는 22억을 기록하였다. 무려 5억이나 상승하였다. 엄청난 상승폭이다. 올해 초 집값 대비 약 130 %나 증가하였다. 올해 중반까지 즉 규제가 더욱 심해지기 전까지 부동산 상승세를 완연히 보여주는 그래프이다. 하지만 상승폭은 후반부로 진행되면서 둔화 되있다. 8월과 11월에 부동산 규제가 연이어 나오면서 투자자들의 심리를 위축시켰고 수요자들에게도 집값 하락에 대한 기대감을 심어 주었다. 그래서 현재는 소폭이지만 서울의 집값이 떨어지고 있다. 하지만 일본처럼 갑작스러운 부동산 붕괴가 일어나지는 않을 것이다. 내년 부동산 거래량을 다시 보아야 알겠지만 폭락보다는 지속적인 감소 후 다시 증가 될 것이라 예상된다. 전세가를 보자. 전세가는 8억 초중반을 꾸준히 유지하고 있다. 처음에는 매매가의 약 50% 정도였지만 매매가의 상승으로 매매가의 약 30 % 정도 수준으로 내려갔다. 매매가와 전세가의 차이가 커질 수록 거품의 많이 끼여있다는 것을 예측할 수 있다. 그러므로 서울은 현재 부동산 거품이 많이 끼여 있다고 판단할 수 있다. 117 m2을 보자. 25.8억을 꾸준히 유지하다가 마지막 거래는 27억으로 약 1.2억 상승하였지만 꾸준한 상승세라고 판단하기에는 어려울 것 같고 보합세가 이어지는 중에 반짝 상승한 거래가 있었는 것 같다. 전세가는 매매가의 약 40 % 정도이다. 전세가의 변동의 거의 없다. 즉 수요 증가에 의한 집값 상승이라 보기보다는 투기 세력에 의한 집값 상승이라고 보여진다. 136 m2의 경우에는 27억에서 29억 사이를 오가며 변동성이 커보인다. 하지만 소폭이지만 마지막 거래까지 약간 상승하였다. 전세가도 마찬가지이다. 보합세를 유지하고 있고 매매가 대비 낮은 비율이다. 163 m2의 경우 30억에서 35억으로 잠시 증가 하였다가 이내 다시 30억으로 감소하였다. 보합세이다. 전세가는 매매가의 약 30~40 %이다. 

네이버 매물 정보를 살펴보자. 국토부 실거래가 정보와 네이버 매물정보의 평수 정보가 정확히 일치하지는 않지만 대충 맞춰서 분석 해보도록 하겠다. 174 m2이 경우 163 m2의 실거래가 정보로 생각하면 된다. 마지막 거래가 30억이었다. 그런데 호가는 33억이다. 지금 부동산 추세에서 이가격에 매매가 될까? 필자는 안되거나 되더라도 시간이 걸릴 것이라 예상한다. 127 m2을 보자. 29억에 마지막 거래가 되었고 동일한 가격으로 매물이 나왔다. 현재의 보합세를 반영하고 있지만 수요자의 입장에서 가격이 더 내려갈 것이라 기대할 것이기 때문에 이 가격에도 매매가 쉽게 될것 같지는 않다. 나머지 매물도 비슷한 경향이다. 부동산을 소유한 사람은 더 높은 가격에 팔고 싶어하고, 수요자의 입장에서는 현재 정부의 규제를 고려해서 가격이 더 떨어진 이후에 구매하고자 한다. 즉 관망세가 이어지다가 세금등의 문제가 발생하게 되면서 한번 가격 조정이 발생할 것이라 예상한다. 

3. 교통(역세권)

교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 가장 가까운 지하철역은 대치역이다. 동에 따라서 거리의 차이는 있겠지만 대략 5분 이내에 도보로 이용 가능한 거리에 있다. 네이버 길찾기로는 6분 이내이지만 실제로는 5분도 걸리지 않을 것이다. 

<네이버 길찾기>

4. 학군 및 편의시설

학군을 살펴보자. 앞에서도 잠시 언급하였지만 초등학교는 대치초로 배정이 된다. 그리고 더욱 중요한 초품아이다. 초등학교를 품고 있다. 학군에 관해서는 이보다 좋을 수 없다. 대치초 자체가 굉장히 선호 되는 초등학교이다. 그리고 초등학교 이후 중학교의 경우 대청중으로 배정 받을 확률이 높다. 대청중의 경우 특목고 진학률이 상당히 높다. 약 30% 이상이다. 대청중의 학업성취도는 약 97 %로 상당히 높은 편이다. 이와 함께 대치동 학원가도 엄청난 장점이다. 대한민국 사교육의 1번지 대치동학원가가 도보로 접근 가능한 거리에 있다. 아이가 공부에 재능을 보인다면 이 모든것이 엄청난 장점이 될 것이다. 

편의시설을 살펴보자. 교통에서 언급하였지만 지하철 역까지 5분 이내 거리에 있다. 교통은 말할 것도 없고 지하철 역 근처에 있다는 것은 다양한 편의시설이 주변에 있다는 의미이기도하다. 그리고 아래쪽으로는 양재천이 있어서 전망도 좋을 뿐만 아니라 필요시 산책도 즐길 수 있을 것이다. 

정리하면 초품아 그것도 대한민국 최고 학군지역에서 대치초를 품은 선경 1,2차 아파트는 맹모들의 워너비 아파트이다. 대치동학원가를 포함한 역세권의 이점을 누릴 수 있는 아주 우수한 입지의 아파트이다. 하지만 누구나 알듯이 지금은 거품이 많이 끼여있다. 투자는 조심하되 실거주는 전세로 생각해 볼만 하다. 

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