참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.
1. 대치동 우성1차아파트 특징
대치동 우성1차아파트에 대해서 알아보자. 대치동의 재개발 현황은 잘 알고 있겠지만, 대치우성1차아파트는 재건축 진행 단지다. 그래서 거래에는 제한이 있다. "대치동은 현재 투기과열지구로 지정되어서 조합원 지위 양도가 제한되어있다. 단 10년이상 소유하고 5년이상 실거주한 1세대 1주택자인 경우 혹은 해외 이주 등의 예외적인 사유가 있을 경우 거래가 가능하다". 그러니 설거래시 언급한 정보를 참고해야겠다. 먼저 학군을 알아보자. 아래 지도를 조금 축소해서 보면 위쪽으로 대현초등학교가 보인다. 제일 가까운 초등학교인 대현초로 배정이 된다. 대현초와 그 이후 중학교데 대한 학군 설명은 뒤쪽에서 다시 하도로 하자.
먼저 대치우성1차의 아파트 정보이다. 1984년 준공되었고 총 6개동 476세대로 구성이 되어있다. 최고층과 최저층은 14층이다. 면적은 102, 133 m2으로 구성이 되어있다. 주차정보를 보자. 총 주차대수는 498대로 세대당주차대수를 계산해 보면 1.04이다. 1984년에 준공된 아파트임을 고려할 때 세대당주차대수가 1이 넘는다는 것은 상당히 양호한 수치이다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
대치 우성1차아파트의 국토부 실거래가를 살펴보자.
84 m2을 먼저 보자. 올해 3건의 거래가 있었고 3월부터 8월까지 거래가 있었다. 매매가는 약 17억에 거래가 되었다. 사실 작년에 동일한 아파트의 가격이 12억대였다. 그런데 현재 17억이다. 올해 초 5억이나 올랐다. 왜 올라갔는지는 모두가 잘 알고 있을 것이다. 2017년 말 대치우성1차의 재건축이 확정 발표되면서 올해초에 가격이 급등하였고 이때 투기세력들이 들어와서 호가를 더욱 높였다. 그래서 5억이나 오르게 되었다. 여기까지는 누구나 알고 있는 사실이다. 그럼 현재 시세는 어떻게 될까? 정부가 올해 꾸준히 부동산 규제 정책을 내 놓았다. 특히 9.13대책은 대출과 세금을 동시에 건드리는 강력한 규제로 서울 시장의 부동산에 한파를 불러 일으켰다. 그래서 지금은 거래절벽인 상태이다. 수요자들은 가격이 더 떨어질 것이라고 관망하는 상태이고, 이미 대출로 다수의 주택을 소유하고 있는 다주택자는 집값이 더 떨어지기 전에 그리고 세금을 빨리 피하기 위해서 집을 처분해야하는 상황이 왔다. 그래서 정리하면 현 상황은 거래절벽인 상황이고 대치우성1차를 포함한 서울의 대부분 아파트 가격이 떨어지고 있다.
전세를 보자. 거래 수가 많다. 학군이나 교통 등을 고려했을때 살기에는 좋은 지역임을 유추할 수 있다. 전세가는 5.5억에서 6.1억 사이에서 왔다갔다하는 것 같다. 매매가에 비하면 절반 수준에도 못미친다. 매매가의 약 30 %정도 되는 것 같다. 그만큼 거품이 많이 끼였다는 것을 간접적으로 유추할 수 있다.
115 m2의 경우 올해 한건의 거래가 있었고 19억이었다. 역시나 상당히 높은 가격이다. 전세는 6.6억에서 8억으로 85 m2과 마찬가지로 매매가의 50 %에 미치지 못한다. 거품이 많이 끼였다는 것을 의미한다.
올해 대한민국 부동산 전문가의 10명중 9명은 내년에 부동산 가격이 떨어질 것이라고 하였다. 아마도 그럴 것이 정부의 규제가 엄청나게 강하다. 그러므로 대치우성1차 아파트도 올해와 내년 정도까지는 가격이 떨어져서 어느정도 조정이 되지 않을까 예상해 본다.
네이버 매물 정보를 살펴보자.
95 m2에 대한 매물 정보만 있다. 호가가 18억이다. 국토부실거래가 기준 마지막 매매가격은 19억이었다. 그런데 1억 낮은 금액으로 매물이 나왔다. 그럼 매매가 이루어질까? 필자의 생각에는 매매가 이루어지기 힘들다고 생각한다. 지금 정부에서 엄청난 규제를 하고 있고, 신도시 개발로 공급도 늘리고 있다. 거기다 무주택자들에게 집을 주기 위해서 청약의 혜택도 무주택자에게 몰빵으로 주고 있다. 이러한 상황에서 5억의 거품이 묻은 아파트를 1억 빼서 내놓으면 수요자가 있을까? 필자는 어렵다고 생각한다.
전세가는 지금과 거의 유사한 수준이라고 볼 수 있겠다.
3. 교통(역세권)
대치우성1차아파트에서는 삼성역이 가장 가깝다. 삼성역까지 도보로 18분 거리이다. 사실 역세권이라고 하기에는 애매하다. 10분 이내의 거리라면 역세권에 가깝다고 할 수 있지만 10분이 많이 넘어가는 상황이라면 지하철까지는 거리가 조금 있다고 생각하는 것이 좋겠다.
4. 학군 및 편의시설
학군을 살펴보자. 일단 여기는 대치동이다. 대치동은 학군으로 유명학고 학군을 바탕으로 집값이 상승하였다. 대치우성1차아파트 주변에 어떠한 학군이 있는지 알아보자. 초등학교는 근거리 배정 원칙에 따라 위쪽에 있는 대현초로 배정이 된다. 초등학교는 사실 큰 차이가 없다. 초등학교보다 중요한 것이 중학교 배정이다. 중학교 배정의 경우 대치우성1차에서 남자의 경우 휘문중의 가능성이 있고 여자아이의 경우 대명중으로 배정받을 확률이 높다. 대명중의 경우 남녀공학이므로 남자아이도 가능하다. 휘문중학교도 우수한 중학교이지만 바로 인접한 대명중은 항상 학업성취동에서 상위권을 다투는 명문 중학교이다. 물론 아래쪽에 대청중학교도 유명하지만 대청중학교와 버금갈 정도로 우수한 중학교가 대명중학교이다. 대명중학교에서도 매년 졸업생의 약 20 % 정도 수준으로 특목고에 진학을 시킨다. 아주 우수한 학군을 품고 있다고 할 수 있다.
편의시설을 살펴보자. 먼저 지하철역까지는 다소 거리가 있다. 하지만 오른쪽으로 탄천이 있어 녹지의 장점을 활용할 수 있다. 그리고 바로 위쪽에 대치유수지체육공원이 있어 이 또한 장점이라고 할 수 있다. 대치동 학원가도 도보로 충분히 이용할 수 있는 위치라고 할 수 있다.
정리하면 대현초-대명중 또는 대현초-휘문중을 학군으로 가지는 아주 우수한 학군 지역의 아파트로 충분히 경쟁력이 있다고 판단된다. 현재는 재개발 대상 지역으로 조합원의 지휘 양도에는 제약이 있으므로 구매의 으이사가 있다면 주의해야한다. 그리고 현재는 정부의 규제를 포함한 다양한 영향으로 거품이 빠지고 있는 시기이다. 지금은 구매보다는 관망세를 유지하는 것이 좋다고 생각된다. 진정 구매의 의사가 있다면 내년 말쯤 생각해 보는 것이 좋을 듯하다.
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