참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.
1. 대치동 대치삼성1차 아파트 특징
대치동 대치삼성1차아파트에 대해서 알아보자. 먼저 학군부터 간단하게 소개하면 초등학교 배정은 대치초이다. 지도에서 볼 수 있듯이 대치초를 가려면 큰 도로를 건너야한다. 이부분이 조금 마이너스 요인이다. 자세한 분석은 마지막에 다시 하도록 하겠다.
대치삼성1차아파트의 아파트 정보에 대해서 알아보자. 2000년에 준공되었고 총동수는 14개동 960세대로 구성이 되어있다. 최고층은 25층 최저층은 7층이다. 면적은 85, 108, 124, 133, 139 m2으로 총 5개의 타입으로 구성이 되어있다. 총 주차대수는 1259대로 세대당주차대수는 1.31대이다. 아파트의 방향에 대해서 간단하게 살펴보면 완벽한 남향은 없다. 남향에 가까운 남동향과 서향에 가까운 남서향만 있다. 아마도 남동향의 아파트가 나을 듯하다. 필자의 개인적인 의견으로는 비슷한 조건일 때 남서향이 낫지만 서향에 가까운 남서향은 선호되지 않는 것 같다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
국토부 실거래가를 살펴보자.
먼저 59 m2이다. 올해 초 12.9억에 거래되어서 꾸준히 상승하더니 9월에 15.2억으로 정점을 찍었다. 아마도 최고 정점이 아닐까 생각이 든다. 왜냐하면, 현재 부동산 규제로 서울지역의 거래절벽 현상이 두드러지고 있다. 거의 거래가 없다고 한다. 거래 절벽으로 인해서 최근에는 부동산 가격이 최근들어 처음으로 하락하였다. 아마도 거래절벽 현상은 당분간 지속 될 전망이다.
전세가를 보자. 매매가가 12.9억에서 15.2억인데 전세는 6억 중반으로 일정하다. 거래량으로 볼 때 수요는 많이 있는 것 같아 보이는데 가격이 올라가진 않는다. 매매가의 약 50 %정도도 되지 않는다. 실수요로써는 나쁘지 않아보이지만 구매하기에는 부담스러운 상황인 것 같다.
84 m2을 보자. 16.5억으로 시작한 매매가 10월 쯤에 18.9억으로 약 2.4억 오른 가격에 거래되었다. 올해 강화된 부동산 정책이 나오기 전까지 꾸준히 오르다가 최근에는 거래가 없음을 보여준다. 전세가는 역시나 50 % 이하 수준이다. 부동산에 거품이 끼였다는 것을 확인할 수 있다. 이렇게 거래절벽이 이어지다 보면 세금에 부담을 느끼는 다주택자들이 하나둘씩 급매를 내 놓을 것이다. 기다리면 가격 조정이 반드시 있을 것이다.
97 m2을 보자. 18억에 거래된 아파트가 9월경에 20.5억으로 역시 2.5억정도 올랐다. 하지만 다들 비슷한 동향을 보이는데 9~10월이후로 거래가 없다. 부동산 규제 정책이 먹히고 있는 것이다. 심지어 공급까지 늘리고 있다. 지금 빠르게 남들보다 좀 더 낮은 급매를 올려서 처분하는 것이 투자의 관점에서는 좋지 않을까 생각이든다. 전세가는 여전히 낮다 여전히 50 % 이하이다.
108 m2의 경우 19억으로 2건의 거래가 있었다. 전세는 약 60 %정도 수준이다.
마지막 109 m2의 경우 108 m2과 거의 유사한 가격이다. 20억으로 한건의 거래가 있었고 큰 평수는 아무래도 수요가 적기 때문에 조금 더 빨리 가격이 떨어지지 않을까 예상해 본다.
네이버 매물 정보를 살펴보자.
59 m2이다. 현재 호가는 14.8억으로 마지막 실거래가보다 약 4000만원 낮게 나왔다. 그래도 올라간 금액을 사람들도 아는지라 거래가 잘 되지는 않을 것이다. 호가를 한번에 훅 낮춰야 거래가 된다. 누군가는 먼저 호가를 많이 낮춰서 거래를 할 것이다. 첫번째 그 누군가만 이득을 볼 것이다. 한번 누군가가 호가를 많이 낮추면 불안한 심리에 호가가 우후죽순으로 낮아진다. 가까운 일본이나 부산이 그랬다. 부산의 경우 서울만큼 가격이 급등하지 않아서 적정선에서 조정이 되었지만 서울은 위험하다. 붕괴까지는 아니더라도 여러차례 가격조정이 있을 것이다.
97 m2의 경우에는 18억이다. 올해 초 수준의 금액으로 호가가 형성되었지만 이 역시도 수요자들의 심리에 의해서 더 떨어질 여지가 있다. 일단은 기다려 보는게 좋을 것 같다. 잘 생각해보라 지금 시점에 가격이 더 올라 갈 수 있다고 생각하나? 분명 떨어진다. 그러면 언제가 최고 저점일까? 지금일까? 절대 아니다. 왜냐하면 우리는 이미 어느정도 거품인지 알고 있다. 수요자도 현명해야겠지만 집을 보유한 사람들도 현명해야한다.
전세는 대형평수만 표시하였는데 오히려 전세가가 올라가고 있다. 거래가 쉽지 않을 것이다. 지금 전반적으로 가격이 떨어지고 있다. 전세는 유지되거나 떨어져야한다고 본다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 지하철은 분당선 한티역과 3호선 대치역을 둘다 이용할 수 있다. 먼저 대치역까지는 도보로 8분 거리이다. 굉장히 가까운 거리이다. 역세권이라고 감히 말할 수 있다. 한티역까지는 도보로 13분 거리이다. 한티역도 가까운 편이다. 교통은 완전 역세권까지는 아니더라도 준역세권정도로 말할 수 있을 것 같다.
<네이버 길찾기>
4. 학군 및 편의시설
대치 삼성1차아파트의 학군을 살펴보자. 앞에서 잠시 언급하였지만 초등학교 배정은 대치초이다. 대치초 자체는 엄청나게 선호되는 좋은 학교이다. 하지만 단점이있다. 아래 지도를 살펴보자. 대치삼성1차에서 대치초를 가려고 하면 대치역과 연결된 큰 도로를 건너야 통학할 수 있다. 큰 도로를 건넌다는 것은 초등학교 학부모에게 엄청난 단점으로 작용한다. 그래서 지하철3호선을 기준으로 아래쪽에 아파트들이 더 선호되는 것이 아닐까 생각이 든다. 물론 재개발이라는 호재가 더 크겠지만 초등학교까지의 거리도 분명 영향이 있을 것이다. 대치초를 졸업하면 대청중에 배정 받을 확률이 높다. 대청중은 앞선 글에서도 언급하였지만 특목고를 졸업생의 약 20 % 수준으로 진학시킨다. 엄청난 학교이다. 그래서 서울 대치동이 유명한것이 아닐가 생각이든다. 그래고 학원가도 엄청나다. 대치동 학원가야 워낙 유명하니 부가적인 설명은 생략하도록 하겠다.
편의시설을 살펴보자. 일단 대치역과 한티역 둘다 이용가능한 준역세권 아파트이다. 지하철역과 인접하다면 편의시설은 언급할 필요가 없을 듯하다. 물론 양재천과 같은 녹지가 부족하다고 생각할 수 있지만 아래쪽에 한티근린공원을 이용할 수 있어서 이점은 장점이다. 그리고 대치동 학원가와 인접해있다. 사교육의 장점이 있다고 할 수 있다.
정리하면 대치삼성1차아파트는 2000년에 준공된 준수한 아파트로 주차공간이 옛날 아파트에 비해서 넓은 편이고 대치초를 학군으로 가지는 좋은 입지의 아파트이다. 하지만 대치초까지 등하교시 큰 도로를 건너야한다는 장점이 있다. 통학의 단점은 있지만 좋은 학교에 배정 받는 것도 중요하기 때문에 장점이 더 크다고 생각한다.
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