참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.
대치동 하면 일단 학군이니 초등학교 배정부터 알아보자. 아래 지도에서 확인할 수 있듯이 가장 가까운 초등학교는 도곡초이다. 물론 오른쪽으로 대현초가 있긴 하지만 거리가 조금 더 멀다. 도곡초는 상당히 우수한 학교이다. 자세한 내용은 뒤쪽에서 다시 이야기해보자.
아파트 정보에 대해서 알아보자. 2004년에 준공된 한양팰리스는 1개동 14개 세대로 구성되 작은 아파트이다. 최고층은 7층 면적은 111 m2, 120 m2 두가지 타입으로 구성이 되어있다. 주차정보를 보자. 총주차대수는 18대로 세대당주차대수는 1.28대이다. 조금 애매한 주차시설이다. 최근에 준공되고 상대적으로 평수가 넓은 아파트들은 세대당주차대수가 2대가 넘는 경우도 많이 있다. 한양팰리스의 경우 평수는 중간 이상급이다. 준공년도도 2004년이면 그렇게 오래된 느낌은 아닌데 아쉽게도 주차공간이 그렇게 넓은 편은 아니다.
2. 대치동 한양팰리스의 국토부 실거래가 정보 / 매물정보
대치동 한양팰리스의 국토부 실거래가를 살펴보자.
일단 세대수가 많지 않기 때문에 매물이 많지는 않고 그래서 거래량도 많지가 않다. 국토부 실거래 정보에 포함된 99 m2에 대해서 분석해 보도록 하겠다. 2018년에 거래기록이 없어서 2017년 자료로 분석을 하였다. 매매는 한건이 있었는데 10월이고 8.1억이었다. 하지만 작년 2018년 초중반까지 가격이 엄청나게 상승하였으므로 지금은 8.1억에서 20~30 %정도 오른 가격으로 호가가 형성되어 있을 것이다.
전세를 보자. 2017년 초 3월경 전세 거래가가 6.5억이었는데 꾸준히 상승하였다. 11월에는 6.9억 12월에는 7.4억이다. 2017년 말이면 대치동에 재개발에 대한 호재로 거품이 엄청나게 끼기 시작할 때이다. 그래서 전세값이 엄청나게 올라서 매매가의 약 70 % 이상의 비율을 차지하였다. 지금은 매매가의 호가가 엄청나게 올라갔을 것이므로 상대적으로 전세가의 비율은 매매가 대비 낮아졌을 것이다. 그럼 네이버 부동산 매물 정보를 통해서 자세히 분석해 보자.
네이버 매물 정보를 통해서 실제 호가를 한번 살펴보자.
99 m2의 경우 호가가 11.5억이다. 약 1년반 전과 비교했을 때보다 약 20 ~ 30 % 올라있다. 필자의 예상과 일치하였다. 사실 예상이라고 할 것도 없는 것이 대치동의 주변 아파트들이 이렇게 올랐기 때문에 한양팰리스도 당연히 그 흐름을 따라 간 것이다. 하지만 지금 호가에 거래되기는 힘들 것이다. 서울지역 전체에 거래절벽현상으로 지금 현재 10주가 넘는 기간동안 집값이 떨어지고 있기 때문이다.
107 m2의 경우에는 호가가 14.5억이다. 그런데 1층임에도 학군과 남향을 내세워 너무 높은 값에 내놓지 않았나 생각이 든다. 물론 매물이 많지 않아서 거래가 될 수도 있지만 지금 서울 부동산 분위기와 수요자들의 심리를 고려할때는 거래 되기 쉽지 않을 것이다.
전세가를 보자. 약 7억 후반에 호가가 형성이 되었다. 주목할만한 점은 2017년 마지막에 거래된 금액에서 큰 차이가 없다는 것이다. 매매가는 약 20 %이상 증가하였지만 전세가는 큰 변화가 없다. 그만큼 거품이 많이 끼였다는 것을 보여준다. 아마도 올해에는 서울 집 값이 많이 내릴 것으로 예상한다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 한양팰리스에서는 3곳의 지하철에 접근이 가능하다. 물론 선릉역까지는 도보로 23분 거리로 분석에서 제외하도록 하겠다. 가까운 역은 대치역과 분당선이 한티역이다. 둘다 도보로 11분 거리로 10분 근처대의 준역세권이라고 할 수 있겠다. 사실 완전히 역과 가깝지는 않다. 하지만 멀지도 않은 거리이다.
4. 학군 및 편의시설
학군을 살펴보자. 앞서 언급하였지만 초등학교 배정은 도곡초이다. 대치동에 있는 학교들의 순위를 비교한는것은 사실 조금 의미가 없다. 거의 비슷한 수준으로 최상위권에 속한다. 각학교들에서 발생하는 차이보다 어떤 학교를 가던지 학교내에서 아이들의 능력차이가 훨씬 크기 때문이다. 조금 돌려서 이야기하였는데 직설적으로 이야기하면 대치동에 있는 학교를 보내주었으면 그 이후부터는 아이의 능력이 더 중요하다는 것이다. 부모님이 할 수 있는 것은 다 하였다. 초등학교보다 중요한 것이 중학교이다. 필자의 생각에 중학교가 제일 중요하다. 중학교는 대명중에 배정될 확률이 높다. 대명중은 전국에서도 10위권 내의 굉장히 우수한 학교이다. 졸업생에 약 20 %를 특목고에 보낸다. 엄청난 중학교이다. 물론 남자아이라면 휘문중도 가능성을 배제하 수 없다. 휘문중도 명문중이다. 왼쪽으로 역삼중이 있지만 조금 거리가 멀다. 역삼중에 배정받아도 좋다. 대명중과 거의 비슷한 수준의 중학교로 유명한 중학교이다.
편의시설을 살펴보자. 일단 대치역과 도보로 11분 거리이다. 대치역과 가깝다는 것은 대치동학원가와 가깝다는 말과도 같은 의미이다. 사교육에 관심이 많은 부모님은 좋아할 것같다. 한티역과도 11분 거리이다. 한티역과 가깝다는 것은 롯데백화점을 포함한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있다는 것이다. 편의시설은 충분히 확보되어있다고 할 수 있다.
정리하면 상대적으로 적은 세대의 한양팰리스 아파트는 도곡초돠 대명중을 학군으로 하는 좋은 입지의 아파트이다. 대치역과 한티역을 동시에 접근 가능하므로 대치동 학원가와 롯데백화점 접금이 동시에 수월하다. 좋은 입지의 아파트이므로 앞으로도 수요가 충분히 있을 것이라 예상된다. 하지만 지금은 오를데로 오른 상태이고 올해와 내년까지는 부동산이 떨어질 것으로 전문가 및 수요자들이 예상하므로 투자 및 구매에는 신중할 필요가 있다.
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