먼저 학군을 알아보자. 앞선 포스팅과 같이 초등학교 배정은 대현초이다. 필자의 포스팅을 많이 읽어본 사람이라면 알겠지만 초등학교 학군에 대해서는 깊게 분석하지 않는다. 왜냐하면 초등학교 학군을 분석하기 위해서는 정량적인 수치보다는 정성적인 값이 많기 때문이다. 예를 들어 그 지역에 거주하는 부모들의 생활 수준 등이 초등학교 학군에 많은 영향을 미친다. 그래서 정량적으로 평가할 수 있는 중학교의 특목고 진학률을 이용해서 정량화를 하고 있다. 인근에 배정 가능한 중학교의 특목고 진학률에 대해서는 뒤쪽에 표로 다시 정리하도록 하겠다.
아파트 자체 정보를 알아보자. 대치래미안하이스턴은 2014년에 준공된 상당히 최신의 아파트이다. 총 5개동 354세대로 구성이 되어있다. 최고층은 16층, 최저층은 13층이다. 면적은 142 A, B 두가지 타입이지만 평수는 동일하다. 주차면적을 보자. 총 주차대수는 461대이고 세대당주차대수를 계산하면 1.3대가 된다. 조금 아쉬운 점은 이렇게 상대적으로 넓은 평수에 최신의 아파트이면 보통 1.5대가 넘는데 1.5대에 조금 못 미치는 것이 아쉬운 점이다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
국토부 실거래가를 살펴보자.
평수는 전용면적 110 m2 하나만 있다. 매매 및 전세 거래가 많은 것이 일단 눈에 띄는 특징이다. 2018년 초 17.3억에 거래된 아파트가 10월에는 22억으로 약 4.7억이 상승하였다. 엄청난 상승폭이다. 역시 작년 대치동 재개발 호재는 인근 주변의 아파트까지 엄청나게 상승시켰다. 하지만 주목할만한 점은 10월 이후에 거래가 없다는 것이다. 8월과 9월에 강도높은 부동산 규제 대책이 나오면서 거래절벽현상이 나타났고 지금은 서울 지역의 아파트 값이 상당히 떨어졌다. 은마아파트의 경우 작년에 올라간 만큼 현재 떨어졌다고 하는데 그정도는 아닌것 같다. 오늘 부동산 뉴스에 아직도 실수요자들에게는 집을 구매할 만큼의 시세가 아니라서 정부가 더욱 더 규제를 강화할 것이라고 보도하였다. 아마도 2019년에는 크고 작은 규제가 더 나올 것 같다.
전세가를 보자. 2018년 초에 12.6억에 거래가 되어서 2018년 말에는 13억으로 거의 보합세를 유지하였다. 전세가 비율을 보면 매매가의 70 % 수준에서 60 % 정도 수준으로 떨어졌다. 매매가의 상승폭이 크지만 그만큼 전세가도 높은 편이었다. 거품으로 치부하기에는 전세가가 높다. 아마도 새아파트에 학군까지 좋기 때문에 수요가 많아서 부동산 분위기만으로 올라간 것은 아니라고 할 수 있다. 충분히 경쟁력이 있는 아파트라고 할 수 있다.
네이버 매물 정보를 살펴보자.
일단 매매 호가는 22억이다. 작년 마지막 실거래가가 22억이었는데 호가도 동일하다. 규제 이후에 보합세를 유지하고 있다. 전세가도 13억 정도로 보합세를 유지하고 있다. 충분히 경쟁력이 있어서 올라간 금액이므로 거래가 되어도 이상하지는 않지만 워낙 호가 자체가 높다. 규제가 많고 심리적으로 떨어질 거이라 예상하는 사람이 많기 때문에 거래가 되기에는 쉽지 않아보인다. 매물 자체도 전체 가구수에 비해서 많은 편이라 실수요자들이 기다리는 모양세이다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 일단 도보로 접근 가능한 지하철역은 학여울역, 한티역, 삼성역이다. 그런데 도보로 가능한 것이지 실제 거리는 다소 멀다. 가장 가까운 곳이 학여울역으로 도보로 14분 거리이다. 그래도 큰 길을 따라 직선 거리이므로 체감은 가까워 보일 것으로 생각된다.
4. 학군 및 편의시설
학군을 살펴보자. 초등학교는 앞서 언급한 대현초이다. 대현초는 워낙 유명하니 생략하고 중학교를 보자. 중학교는 휘문중과 대명중이다. 휘문중의 경우 남자 중학교이므로 남자 아이를 둔 학부모들에게 인기이다. 대명중은 남녀공학이다. 둘다 엄청나게 우수한 중학교이다. 남자아이와 여자아이가 남녀공학에 같이 다닐경우 여자 아이의 성적이 더 좋다고 한다. 그래서 남자아이를 둔 부모는 남중을 더 선호한다. 두 학교의 특목고 진학률은 이전 블로그에서 요약해 두었다. 한번 더 정리하면 아래와 같다.
휘문중 특목고 진학률이다.
휘문중 특목고 진학률 | |||
1) 과학고 진학률 : | 5.3 % (14명/총 265명) | 강남구 1등/ 25개 학교 | 서울 2등/ 407개 학교 |
2) 외고/국제고 진학률 : | 1.1 % (3명/총 265명) | 강남구 17등/ 25개 학교 | 서울 48등/ 407개 학교 |
3) 자사고 진학률 : | 45.3% (120명/총 265명) | 강남구 5등/ 25개 학교 | 서울 50등/ 407개 학교 |
대명중 특목고 진학률이다.
대명중 특목고 진학률 | |||
1) 과학고 진학률 : | 0.7 % (2명/총 265명) | 강남구 13등/ 25개 학교 | 서울 28등/ 407개 학교 |
2) 외고/국제고 진학률 : | 2.3 % (7명/총 265명) | 강남구 9등/ 25개 학교 | 서울 34등/ 407개 학교 |
3) 자사고 진학률 : | 18.7% (57명/총 265명) | 강남구 13등/ 25개 학교 | 서울 122등/ 407개 학교 |
다시 정리하면서 느끼는 것이지만 휘문중의 특목고 진학률은 정말 엄청나다. 졸업생의 절반 이상이 특목고에 진학을 한다. 지방 광역시에서 우수하다는 중학교도 특목고 진학률이 10 %를 조금 넘는다. 그런데 50 % 이상이라니 엄청나다. 대명중도 엄청나게 높은 편이다. 합치면 20 %가 넘는다. 왜 대치동을 선호하는지 특목고 진학률을 보면 이해가 된다.
편의시설을 살펴보자. 일단 지하철까지 거리는 다소 멀다. 하지만 장점이 있다. 첫번째로 대치동 학원가와 엄청나게 가깝다. 진정 교육을 위한 아파트 같다. 그리고 또하나의 장점이 오른쪽을 탄천이 보인다. 고층에서는 탄천이 보이는 우수한 전망을 가질 것으로 예상된다.
정리하면 엄청나게 좋은 학군 (휘문중, 대명중)을 품은 우수한 입지의 대치래미안하이스턴아파트는 교통은 다소 불편하지만 대치동학원가를 포함한 교육을 위한 인프라고 충분히 확충되어있고 오른쪽을 탑천이 보이는 선호도가 높은 아파트이다. 심지어 최근에 준공되어서 선호도가 상당히 높은 것으로 예상된다.
서울 아파트 전망(2019년 1월) [2019.01.10] 서울아파트전망에 대해서 알아보자 주변 부동산 분석 글 |
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