학군을 먼저 살펴보자. 아래 지도를 보면 가까운 학교로 왼쪽에 도성초가 보인다. 하지만 도성초는 역삼동에 있어서 그러한 것인지 주변에 아파트가 너무 많아서 그런지 도성초에 배정은 되지 않고 도곡초로 배정이 된다. 오히려 대치동의 학교를 더욱 선호하기 때문에 거리는 조금 멀더라도 도곡초를 더 선호할 수도 있다. 그러면 중학교도 대명중이나 휘문중으로 배정될 확률이 더욱 높다. 대명중과 휘문중의 분석은 이전 포스팅에서 하였지만 다시 한번 뒤에서 다루기로 하겠다.
아파트 자체 정보이다. 2004년에 준공된 선릉역대우아이빌5차 아파트는 총 1개동 150 세대로 구성이 되어있다. 최고층은 15층, 최저층도 15층이다. 면적은 27, 34, 38, 58 m2으로 구성이 되어 있다. 오피스텔과 주상복합 아파트로 구분되어이 있어서 그런지 평수가 굉장히 작은 편이다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
국토부 실거래가를 살펴보자.
25 m2을 먼저 보자. 2018년에 2.4억에 첫 거래가 되어서 마지막 거래가 10월에 2.4억이었다. 오피스텔이라서 그런지 가겨이 낮다. 잠시 2.6억으로 올라가긴 했는데 9.13 부동산 대책 이후에 다시 원래 시세로 돌아왔다. 전세를 보자. 2018년 7월에 1.8억에 거래되어서 9월에 2억으로 조금 올랐다. 전세가 비율을 보면 매매가의 70 % 이상이다. 물론 완전 주거용 아파트가 아니라 오피스텔 겸 주상복합아파트라 조금 의견이 상이할 수 있지만 그래도 높은 편이다. 최근에 오피스텔 투자에 대한 붐이 있었는데 그러한 동향을 여실히 보여준다고 할 수 있다.
28 m2을 보자. 2018년 초에 약 2.5억에 거래가 되어서 6월에 2.6억으로 매매가 되었다. 약 1000만원 올랐었다. 원래 가격이 낮기 때문에 1000만원도 적은 비율은 아니다. 하지만 9.13 대책이 있기 훨씬 전부터 매매가 끊겨서 지금도 거래 절벽 현상이 두드러지고있다. 오피스텔 투자 붐이 조금 시들해 진것이 아닌가 생각이 든다. 전세가를 보자. 매매가의 약 80 %정도 수준이 었지만 지금은 약 60 % 정도 수준을 내려왔다. 그래도 높은 편이라고 할 수 있다.
네이버 매물 정보를 살펴보자.
25 m2을 먼저 보자. 현재 호가가 2.4억이다. 마지막 실거래가가 2.4억이었는데 동일한 시세로 호가가 형성이 되었다. 부동산 경기가 좋지 못하다보니 보합세를 유지하고 싶어하는 것으로 보인다. 오피스텔의 경우는 경기에 관계 없이 거래가 될 수도 있다. 하지만 전세가 더 잘 될 것이다. 투자의 개념에서는 구매를 해야하는데 구매하기에는 조금 좋지 않은 상황이 아닐까 생각이 든다. 오피스텔도 떨어질 것으로 예상되기 때문이다.
28 m2을 보자. 호가가 2.75억이다. 마지막 실거래가는 2.6억이었고 호가는 조금 높다. 지금 분위기에 거래가 될 것 같지는 않지만 매물이 많지 않기 때문에 이부분이 변수이다. 그렇지만 투자 전망이 높아 보이지는 않는다. 지금 이순간에는 그렇다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 일단 주상복합에 오피스텔형이기 때문에 지하철역과는 상당히 가깝다. 그래서 아파트 이름도 선릉역대우아이빌5차이다. 가까운 선릉역까지 도보로 4분 거리이다. 네이버 길찾기로는 도보 4분이 소요된다고 나와있지만 실제로는 더 빨리 갈 수 있을 것이라고 본다.
4. 학군 및 편의시설
학군을 살펴보자. 오피스텔 혹은 주상복합 아파트의 학군을 알아보는 것이 조금 이상할 수는 있으나 거주하면서 아이들 학교를 보낼 수도 있으니 한번 알아보기로 하자. 초등학교는 대치동에 속한 도곡초라고 이미 언급하였고 중학교는 대치동에 속한 대명중과 휘문중일 확률이 높다. 이전 포스팅인 대치래미안하이스턴아파트에도 분석을 해두었지만 다시 한번 정리하면 아래 표와 같다. 휘문중의 경우 엄청난 진학률이다. 특목고 진학률이 50 %를 상회한다. 엄청나게 높은 수치이다. 대명중도 워낙 유명한 중학교인데 특목고 진학률이 약 20 %를 넘는다. 엄청난 학교들이다. 지방 광역시에 조금 좋다는 학교들이 약 10 % 이상이라고 보았을 때 엄청난 강점이다. 학군이 엄청나게 좋다고 할 수 있다. 그렇지만 오피스텔에서 거주하면서 자녀를 키우는 사람들은 많지 않을 듯 하다.
대명중 특목고 진학률이다.
대명중 특목고 진학률 | |||
1) 과학고 진학률 : | 0.7 % (2명/총 265명) | 강남구 13등/ 25개 학교 | 서울 28등/ 407개 학교 |
2) 외고/국제고 진학률 : | 2.3 % (7명/총 265명) | 강남구 9등/ 25개 학교 | 서울 34등/ 407개 학교 |
3) 자사고 진학률 : | 18.7% (57명/총 265명) | 강남구 13등/ 25개 학교 | 서울 122등/ 407개 학교 |
휘문중 특목고 진학률이다.
휘문중 특목고 진학률 | |||
1) 과학고 진학률 : | 5.3 % (14명/총 265명) | 강남구 1등/ 25개 학교 | 서울 2등/ 407개 학교 |
2) 외고/국제고 진학률 : | 1.1 % (3명/총 265명) | 강남구 17등/ 25개 학교 | 서울 48등/ 407개 학교 |
3) 자사고 진학률 : | 45.3% (120명/총 265명) | 강남구 5등/ 25개 학교 | 서울 50등/ 407개 학교 |
편의시설을 살펴보자. 편의시설은 엄청나게 좋다. 일단 선릉역까지 도보로 4분 거리이다. 이보다 가까울 수 없다. 그리고 아래쪽으로 한티역과도 접근성이 좋은데 한티역에는 롯데백화점을 비롯한 강남의 상권들이 많이 있다. 엄청나게 좋은 입지이다.
정리하면 오피스텔 겸 주상복합 아파트인 선릉역대우아이빌5차는 역세권의 아파트로서 편의시설이 잘 갖추어진 곳에 입지했다는 장점이 있다. 오피스텔형이라 학군이 크게 중요하지 않다고 생각하면 학군에서는 큰 장점이 없다. 그래도 굳이 학군을 보자면 좋은 학교에 배정을 받을 수 있다. 그리고 오피스텔의 인기가 약간 시들해 져서 가격은 보합세를 유지하려고 노력하는 것으로 보인다.
서울 아파트 전망 (2019년 1월) [2019.01.10] 서울아파트전망에 대해서 알아보자 주변 부동산 분석 글 (대치동) |
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